Jak kupić mieszkanie na rynku pierwotnym

Od kilku miesięcy kupujących i deweloperów obowiązują nowe zasady sprzedaży mieszkań. Wszystko za sprawą ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (DzU nr 232, poz. 1377; dalej ustawa). Obowiązuje ona od 29 kwietnia br. Jej rolą jest ochrona nabywców mieszkań przed nieuczciwymi praktykami deweloperów.

Zażądaj prospektu

Od czego zacząć? Najlepiej od wizyty w siedzibie dewelopera. Każdy przedsiębiorca powinien tam wręczyć kupującemu prospekt informacyjny. Jest to nic innego, jak zbiór najważniejszych informacji o danej inwestycji, a także o interesującym potencjalnego nabywcę mieszkaniu. Ustawa dokładnie określa, co powinno się w nim znaleźć, a jego wzór stanowi załącznik do ustawy. Można zażądać także od dewelopera dostarczenia prospektu w formie elektronicznej. Prospekt musi zawierać prawdziwe dane, a nie podkoloryzowane dla potrzeb reklamy.

Prospekt ma umożliwić kupującemu podjęcie świadomej decyzji, a co najważniejsze, uchronić go także przed nieuczciwymi sprzedającymi. Zdarza się bowiem, że niektórzy przedsiębiorcy zatajają przed swoimi klientami niewygodne fakty.

Niezależnie od prospektu kupujący ma prawo zapoznać się w siedzibie dewelopera m.in. z: aktualnym stanem księgi wieczystej dla danej nieruchomości, kopią pozwolenia na budowę i projektem architektoniczno-budowlanym.

Akt notarialny

Osoba, która jest już zdecydowana na zakup lokalu, zawiera umowę deweloperską. To nowy typ umowy przedwstępnej, wprowadzony wspomnianą ustawą. Definiuje ona ją jako umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do  ustanowienia i przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia budowlanego prawa odrębnej własności lokalu. Nabywca zobowiązuje się zaś do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Uwaga!

Ustawa zawiera 18-punktową listę niezbędnych elementów umowy deweloperskiej. Nie ma ona jednak charakteru zamkniętego. Oznacza to, że dopuszczalne są też inne postanowienia, ale nie mogą być one niekorzystne dla kupującego.

Po kredyt tylko z oświadczeniem

Większość Polaków kupuje mieszkanie na kredyt. Według Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, by go otrzymać, nie muszą w tym celu zawierać umowy deweloperskiej. Banki posługują się bowiem instrukcją wydaną przez Związek Banków Polskich.

Wynika z niej, że do wydania promesy kredytowej wystarczy przedstawić jednostronne, pisemne oświadczenie dewelopera lub prospekt informacyjny danej inwestycji z wypełnioną przez przedsiębiorcę częścią indywidualną, tj. dotyczącą konkretnego lokalu. Następnie, gdy się już taką promesę posiada, można zawrzeć wspomnianą umowę deweloperską.

Postanowienia umowy mniej korzystne od tych z ustawy są nieważne. Mówi o tym wyraźnie art. 28 ustawy.

Umowa deweloperska musi mieć zawsze formę notarialną. Daje ona gwarancję, że ani cena lokalu, ani inne warunki umowy się nie zmienią. Te same zasady dotyczą i sprzedającego, i kupującego. Gdyby deweloper chciał się wycofać z umowy, osoba dysponująca taką notarialną umową ma prawo żądać w sądzie cywilnym przeniesienia własności mieszkania. Orzeczenie sądu zastępuje wówczas oświadczenie woli.

Umowa deweloperska jest podstawą wpisu roszczenia klienta w księdze wieczystej nieruchomości. Wpis ten gwarantuje, że deweloper nie sprzeda tego samego mieszkania innej osobie. Taką umowę notariusz przekazuje do sądu. Wcześniej pobiera opłatę sądową w wysokości 150 zł.

Uwaga! Umowa deweloperska i prospekt informacyjny są niezbędnymi załącznikami umowy przenoszącej własność wybudowanego już lokalu.

Szablonami umów posługuje się wiele firm, w tym także deweloperzy. Kupujący powinni zawsze jednak pamiętać, że mają prawo negocjować i żądać tym samym wprowadzenia zapisów korzystnych dla siebie. Warto też zwrócić uwagę, czy przypadkiem umowa nie zawiera niedozwolonych klauzul.

Wynagrodzenie rejenta

Koszt sporządzenia umowy deweloperskiej, tj. wynagrodzenie notariusza, koszty sądowe – deweloper i jego klient ponoszą w równych częściach. Przepisy przewidują, że wynagrodzenie rejenta za umowę deweloperską może wynieść maksymalnie połowę taksy notarialnej. Wynika to z nowelizacji z 11 maja 2012 r. rozporządzenia ministra sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (DzU z 18 maja, poz. 542). Jak to ma wyglądać w praktyce?

Oto przykład: Jan Kowalski chce kupić w Warszawie mieszkanie o powierzchni 60 mkw. warte 400 tys zł. Za sporządzenie umowy deweloperskiej notariusz pobierze połowę taksy, a więc 1185 zł netto. Tylko połowę tej kwoty zapłaci kupujący, resztę – deweloper. Strony podzielą się również kosztami wypisów. Jedna strona wypisu aktu notarialnego kosztuje 7,38 zł brutto.

Co musi zawierać prospekt

Część ogólna

- dane dewelopera (jego adres, NIP, REGON, numer telefonu, adres poczty elektronicznej itp.)

- doświadczenie dewelopera (m. in. przykłady ukończonego przedsięwzięcia łącznie z adresem i datami realizacji)

Informacje o gruncie:

- adres i numer działki ewidencyjnej, numer księgi wieczystej (a w razie jej braku – dane o powierzchni działki i jej stanie prawnym)

- istniejące obciążenia hipoteczne, plan zagospodarowania przestrzennego dla sąsiednich działek, informacje zawarte w publicznych rejestrach na temat przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości, a w szczególności dróg, spalarni, wysypisk itp.

Informacje o budynku:

- czy jest pozwolenie na budowę (czy jest ostateczne, zaskarżone itd.), planowany termin rozpoczęcia i zakończenia robót, termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości, sposób pomiaru powierzchni mieszkania lub domu jednorodzinnego

Środki ochrony nabywców