Służebność przesyłu: jakie wynagrodzenie kiedy nieruchomość z instalacją

Nie ma podstaw, by ustalając wynagrodzenie za istniejące już media, sięgać do wartości "czystej" działki.

Publikacja: 28.02.2013 08:31

Właściciel gruntu nie może bronić się przed zasiedzeniem przez zakład przesyłowy, twierdząc, że nie

Właściciel gruntu nie może bronić się przed zasiedzeniem przez zakład przesyłowy, twierdząc, że nie wiedział o zakopanej sieci.

Foto: Fotorzepa, Jak Jakub Ostałowski

Kryteria wyceny działki ma wskazać biegłym sąd. Jest tak zwłaszcza wtedy, gdy wynagrodzenia domaga się właściciel, który nabył nieruchomość już z instalacją. To sedno wczorajszego wyroku Sądu Najwyższego (sygn.: IV CSK 440/12).

Rura głęboko zakopana

O ustanowienie służebności przesyłu wystąpiła spółka spod Słupska, która kilka lat temu kupiła trzy działki, w planie zagospodarowania przewidziane pod działalność usługową. Prowadzi na nich salon i warsztat samochodowy.

Rzecz w tym, że przez działkę, na długości 150 m, przebiega od lat 80. gazociąg wysokiego ciśnienia, którego strefa ochronna zajmuje kilka tysięcy mkw.

Sąd Rejonowy, posiłkując się opinią biegłego, wyliczył wynagrodzenie na 285 tys. zł, co miało odpowiadać połowie wartości ograniczonego przez instalacje gruntu. Z kolei Sąd Okręgowy (oba sądy ze Słupska) uznał, że należy uwzględnić jeszcze czynnik społeczny, mianowicie to, że gazociąg służy ogółowi, społeczeństwu, i z tego powodu zmniejszył wynagrodzenie do 185 tys. zł.

Jak wiadomo, przepisy (art. 305

2

§ 2 kodeksu cywilnego) stanowią jedynie, że za ustanowienie służebności przesyłu właściciel nieruchomości może żądać „odpowiedniego wynagrodzenia". Wprawdzie Sejm pracuje nad nowelizacją tych przepisów, ale proponowane uściślenie też jest ogólne. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności określane ma być na podstawie wynagrodzeń ustalanych w podobnych umowach i w zbliżonych okolicznościach, a gdy ich nie ma (co niestety jest częste), musi uwzględniać obniżenie wartości nieruchomości.

Właściciel gazociągu (Pomorska Spółka Gazownictwa) godził się zaś tylko na zapłatę 4 tys. zł, a więc kwotę radykalnie niższą. Jej pełnomocnik adwokat Marcin Kieszkowski argumentował, że za punkt wyjścia przy wycenie należało przyjąć nie cenę „czystej" działki, ale stosowany w okolicy czynsz dzierżawny, i wyliczyć odpowiedni procent odpowiadający ingerencji w działkę.

Sędziowskie kryteria

Sąd Najwyższy nakazał ponowną wycenę przez biegłego.

Sąd, po pierwsze, wskazał, że przepisy o służebności przesyłu nie podają kryteriów wyceny. Musi więc je wskazać indywidualnie w każdej sprawie sąd, i te wskazane kryteria muszą uwzględniać biegli w ekspertyzie. A tego niższe instancje nie zrobiły.

Po drugie, także przyjęcie jako podstawy wyceny służebności wartości nieobciążonej nieruchomości w tej okolicy było chybione, gdyż taką metodę można zastosować tylko do nowych naniesień (instalacji), a nie już istniejących.

– Przecież pozwana kupiła działki już z gazociągiem, i zapewne ta okoliczność zmniejszyła ich cenę. Gdyby zaś właściciel otrzymywał wyrównanie do wartości działki nieobciążonej instalacją, to wręcz zostałby bezpodstawnie wzbogacony – powiedziała w uzasadnieniu sędzia SN Bogumiła Ustjanicz.

Gdy są już zbudowane instalacje, trzeba zastosować inne kryterium. Należy zbadać, w jakim stopniu instalacja (służebność przesyłu) ogranicza normalne korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. W tym wypadku przeznaczenie określa plan zagospodarowania przestrzennego, gdyż jest w tej miejscowości i nie ma potrzeby odwoływania się do studium zagospodarowania.

Szczegóły będą w pisemnym uzasadnieniu, ale nie ma wątpliwości, że chodzi o uszczerbek w zyskach z korzystania z nieruchomości.

Opinia

Bartosz Rakoczy, prof. Uniwersytetu Mikołaja Kopernika, zajmuje się problematyką służebności

Moim zdaniem wynagrodzenie za posadowienie instalacji przesyłowych powinno być związane z dochodowością nieruchomości, a nie jej wartością, dlatego bliższe mi jest kryterium czynszu dzierżawnego. Nie widzę też podstaw, by lepiej wyceniać przyszłe służebności, gdyż na tym etapie właściciel nieruchomości może jeszcze zmodyfikować inwestycję na działce: może np. budynek nieco przesunąć, zmienić jego rozmiary, kształt... Wreszcie brak podstaw do obniżania wynagrodzenia ze względu na społeczne przeznaczenie instalacji, ponieważ przepisy o takim kryterium w ogóle nie mówią. Najcenniejsze w tym orzeczeniu Sądu Najwyższego jest podkreślenie kluczowej roli doboru kryteriów przy ustalaniu wynagrodzenia i fakt, że należy to do sądu, prawa sędziowskiego.

Kryteria wyceny działki ma wskazać biegłym sąd. Jest tak zwłaszcza wtedy, gdy wynagrodzenia domaga się właściciel, który nabył nieruchomość już z instalacją. To sedno wczorajszego wyroku Sądu Najwyższego (sygn.: IV CSK 440/12).

Rura głęboko zakopana

Pozostało 94% artykułu
Konsumenci
Pozew grupowy oszukanych na pompy ciepła. Sąd wydał zabezpieczenie
https://track.adform.net/adfserve/?bn=77855207;1x1inv=1;srctype=3;gdpr=${gdpr};gdpr_consent=${gdpr_consent_50};ord=[timestamp]
Prawo dla Ciebie
PiS wygrywa w Sądzie Najwyższym. Uchwała PKW o rozliczeniu kampanii uchylona
W sądzie i w urzędzie
Już za trzy tygodnie list polecony z urzędu przyjdzie on-line
Dane osobowe
Rekord wyłudzeń kredytów. Eksperci ostrzegają: będzie jeszcze więcej
Materiał Promocyjny
Bank Pekao wchodzi w świat gamingu ze swoją planszą w Fortnite
Prawnicy
Ewa Wrzosek musi odejść. Uderzyła publicznie w ministra Bodnara