RPO: współwłaściciele garażu wielostanowiskowego we wspólnocie pozbawieni udziału w zarządzie

Zdaniem zastępcy rzecznika praw obywatelskich Stanisława Trociuka w najważniejszej dla wspólnot mieszkaniowych ustawie brakuje regulacji dotyczących  wykonywania uprawnień właścicielskich przez współwłaścicieli lokalu.

Kilkuset właścicieli jednego lokalu

Chodzi przede wszystkim o garaże wielostanowiskowe. Hala garażowa to  jeden, wielki lokal użytkowy i przedmiot współwłasności kilkudziesięciu, a nierzadko kilkuset osób. Podczas głosowania nad uchwałami wszystkie te osoby traktowane są jak jeden właściciel i przysługuje im jeden głos, którego siła mierzona jest wielkością wspólnego udziału. To oznacza, że w każdej sprawie głosowanej przez wspólnotę  współwłaściciele garażu wielostanowiskowego powinni uzgodnić jednolite stanowisko. Osiągnięcie porozumienia w tak licznym gronie jest jednak niezmiernie trudne, gdyż wystarczy nawet jeden głos przeciwny, aby stanowisko nie zostało uzgodnione. W takiej sytuacji współwłaściciele mogą wprawdzie wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie w trybie przepisów Kodeksu cywilnego o zarządzie rzeczą wspólną, ale mało kiedy z takiej możliwości korzystają, bo postępowanie sądowe trwa zbyt długo.

-  W konsekwencji współwłaściciele lokalu nie będą uczestniczyć w głosowaniu, co w istocie czyni niewykonalnym, a przez to iluzorycznym przysługujące im prawo współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną – pisze Stanisław Trociuk w wystąpieniu do wiceprezes Rady Ministrów i minister infrastruktury Elżbiety Bieńkowskiej.

Zdaniem zastępcy RPO skutkiem takiej sytuacji może być problem z podjęciem jakiejkolwiek uchwały we wspólnocie. Ustawa o własności lokali wymaga bowiem uzyskania większości głosów właścicieli lokali liczonych proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej. Tymczasem w wielu wspólnotach z lokalami użytkowymi (wielostanowiskowymi halami garażowymi) związany jest znaczny, sięgający nawet 1/3 udział w nieruchomości wspólnej.

- W takich realiach proces podejmowania uchwał przez wspólnoty mieszkaniowe może zostać całkowicie zablokowany, co uniemożliwi zarządzanie nieruchomościami, bowiem zarządy czy zarządcy nieruchomości wspólnych nie będą mogli podjąć żadnej czynności, na którą wymagana jest zgoda właścicieli lokali – tłumaczy Stanisław Trociuk.

Nie jest możliwe zastosowanie wprost rozwiązania przewidzianego w ustawie o własności lokali polegającego na możliwości odejścia od zasady głosowania udziałami na rzecz zasady „1 właściciel - 1 głos".  Doprowadziłoby to bowiem uzyskania dominującego wpływu współwłaścicieli garażu na sprawy zarządu nieruchomością wspólną, a ustawodawca  chciał eliminować  sytuacje, gdy o sprawach wspólnoty decyduje  właściciel większościowy czy grupa współwłaścicieli jednego lokalu.

Uchwała SN nie ułatwiła życia

Problemem wielokrotnie zajmowały się sądy, ale zajmowały dwa przeciwne stanowiska. Niektóre przyjmowały, że skoro współwłaścicielom odrębnego lokalu przysługuje niepodzielny udział w nieruchomości wspólnej to przysługuje im jeden wspólny głos.  Inne uznawały, że gdy prawo własności lokalu przysługuje kilku osobom, każda z nich uczestniczy w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej samodzielnie, a siła jej głosu jest zależna od wielkości udziału we własności lokalu. Kres sporom interpretacyjnym położyła uchwała  Sądu Najwyższego z 12 grudnia 2012 r., (sygn. III CZP 82/12). SN orzekł, że prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu. W uzasadnieniu tłumaczył, że nieruchomość lokalowa jest niepodzielnym przedmiotem współwłasności, a udział w nieruchomości wspólnej stanowi część składową lokalu, co przemawia za uznaniem za niepodzielny także tego udziału.

Uchwała SN nie zlikwidowała problemów praktycznych: jak stosować wskazany w niej  sposób głosowania w sytuacji, gdy lokal jest duży, a jego liczni współwłaściciele  nie mogą uzgodnić wspólnego stanowiska.

W ocenie Stanisława Trociuka problem może zostać rozwiązany na drodze legislacyjnej. Stąd prośba do minister Bieńkowskiej o rozważenie stosownych działań.

- Do ustawy o własności lokali trzeba wprowadzić regulację, która jednoznacznie określi sposób udziału współwłaścicieli lokali w zarządzaniu nieruchomością wspólną, w szczególności określi sposób ich reprezentacji na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej oraz wykonywania prawa głosu – uważa zastępca RPO.

A może wspólnota we wspólnocie

Jak pisze, w doktrynie prezentowane są dwie koncepcje. Wedle pierwszej każdy ze współwłaścicieli lokalu uzyskałby samodzielne, odrębne prawo głosowania nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej. Drugie rozwiązanie odwołuje się do regulacji zawartej w art. 11 nieobowiązującego już rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z  24 października 1934 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 94, poz. 848 ze zm.). Przepis ten przewidywał, że jeżeli własność lokalu przysługuje kilku osobom, są oni obowiązani wybrać osobę zdolną do działań prawnych, która będzie ich reprezentowała na zebraniu właścicieli lokali i wobec zarządu.