TBS nie może sprzedać całego budynku z lokatorami

Towarzystwo budownictwa społecznego nie może sprzedać całego budynku mieszkalnego z lokatorami. Od tej zasady mogą być jednak wyjątki.

Publikacja: 09.06.2014 09:25

Czy działalność związana z budownictwem mieszkaniowym uprawnia TBS do sprzedaży budynku?

Foto: Fotorzepa, Piotr Guział PG Piotr Guział

Renata Krupa-Dąbrowska

W piątek Sąd Najwyższy podjął uchwałę ważną dla towarzystw budownictwa społecznego (TBS). Odpowiedziała na pytanie, czy obrót budynkami towarzystw jest dozwolony, czy nie. SN uznał, że nie, ale dopuszczalne są wyjątki od tej zasady.

Z pytaniem prawnym do SN wystąpił Sąd Apelacyjny z Gdańska.

Chodziło o unieważnienie umowy sprzedaży budynku mieszkalnego. Początkowo był on własnością komunalną. Następnie gmina Grudziądz wniosła go razem z siedmioma innymi do Grudziądzkiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego, będącego spółką z ograniczoną odpowiedzialnością.

Lokatorzy ?protestują

Towarzystwo podjęło decyzję o sprzedaży budynku. Najpierw jednak lokatorom zaproponowało wykup mieszkań. Nikt nie był zainteresowany. Kiedy jednak doszło już do zawarcia z kupcem budynku umowy przedwstępnej, zaczęli protestować.

Jedna z najemczyń wystąpiła do sądu. W skardze żądała unieważnienia przedwstępnej umowy sprzedaży i nakazania towarzystwu, aby przedstawiło jej ofertę nabycia zajmowanego lokalu.

Sąd pierwszej instancji doszedł do wniosku, że Grudziądzkie TBS nie miało prawa sprzedać budynku, i unieważnił umowę. W uzasadnieniu wyroku powołał się na art. 27 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa społecznego (dalej: ustawa o TBS). Wskazuje on zadania towarzystw. Wśród nich nie ma obrotu nieruchomościami.

Specyfika towarzystwa

TBS odwołało się do Sądu Okręgowego, a ten nabrał wątpliwości prawnych.

Zastanawiał się, czy wymieniona przez wspomnianą ustawę wśród zadań TBS „działalność związana z budownictwem mieszkaniowym" uprawnia je do sprzedaży budynku.

Bez wątpienia – twierdzi sąd – budynek jest własnością towarzystwa. Istotną cechą tego prawa jest możliwość rozporządzania nim. Jakiekolwiek ograniczenia prawa własności powinny wprost wynikać z ustawy. Zdaniem Sądu Apelacyjnego to powód, dla którego wątpliwości budzi zakres i cel wspomnianego art. 27 ustawy.

SN ma więc udzielić odpowiedzi na pytanie, czy zawarcie umowy sprzedaży budynku mieszkalnego, w którym znajdują się lokale pod wynajem, wykracza poza granice działalności towarzystwa, o których mowa w art. 27 ustawy o TBS.

Przed sądem

Mec. Iwona Strzyżewska reprezentująca grudziądzkie TBS przed Sądem Najwyższym tłumaczyła, że zakaz obrotu nieruchomościami powinien wynikać wprost z ustawy, inaczej byłby niezgodny z konstytucją. Tymczasem w ustawie o TBS takiego zakazu nie ma.

Ponadto sytuacja tego budynku nie jest typowa. Żaden najemca nie wnosił bowiem partycypacji, a towarzystwo nie zaciągało na jego budowę kredytu. Trudno więc traktować ten budynek jako typowy tebeesowski.

W Grudziądzu w sumie sprzedano razem z lokatorami osiem budynków. Za pieniądze zaś z ich sprzedaży zostały wybudowane typowe dla TBS lokale.

Salomonowe orzeczenie

Ta konkretna sprawa, w której Sąd Najwyższy (sygnatura akt: III CZP 24/14) wypowiedział się w piątek, jest pierwszą, która dotarła tak daleko.

SN podjął uchwałę, że niedopuszczalne jest zbycie przez TBS nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, ale zostawił furtkę. Stwierdził bowiem, że jest to dozwolone, gdy nie wykracza poza przedmiot działalności towarzystwa z art. 27 ustawy o TBS.

– Uchwała nie do końca rozstrzyga wątpliwości w tej materii – uważa mec. Strzyżewska. Dlatego trzeba poczekać na jej pisemne uzasadnienie. – Wtedy już wszystko powinno być jasne – dodaje.

– Jeżeli nie były to lokale budowane za tanie państwowe kredyty, to nie widzę problemu – mówi Zdzisław Słabkowicz, były prezes Polskiej Izby Gospodarczej TBS. – Towarzystwo miało prawo zbyć budynek, pod warunkiem jednak, że w umowie sprzedaży dobrze zabezpieczył interesy lokatorów z tych ośmiu budynków.