Jeśli majster był nieuczciwy, to kupujący nie dostanie podwójnego zadatku

Zadatek to narzędzie wykorzystywane masowo przy poważniejszych transakcjach. Bywa, że jego rozliczenie nie jest proste. Świadczy o tym najnowsze orzeczenie Sądu Najwyższego.

Ceny budowy domu rosły, a majster oszukiwał

Powódka podpisała w kwietniu 2019 r. z małżeństwem budującym segmenty umowę przedwstępną kupna jednego z nich i w ciągu czterech miesięcy wpłaciła sprzedającym 45 tys. zł zadatku. Niestety do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z powodu epidemii COVID, wzrostu cen materiałów budowlanych i usług oraz kłopotów finansowych i prawnych, w które wpadł przedsiębiorca.

Czytaj więcej:

Prawo w firmie

Realizacja kontraktów podczas pandemii: nigdy nie można wprowadzać kontrahentów w błąd

Strony, które udanie współpracują i l...

Pro

Powódka zażądała więc od sprzedawców nie tylko zwrotu wpłaconego im zadatku, ale zapłaty go w podwójnej wysokości, a więc poniesienia odpowiedzialności za niedoprowadzenie do zawarcia finalnej umowy. W uzasadnieniu pozwu wskazywała, że cały czas wyrażała gotowość do zawarcia umowy, także po terminie, w którym miała być podpisana, i była nadto gotowa przedłużyć termin. Pozwana natomiast w rozmowie z pośrednikiem wskazywać miała, że nie zamierza sprzedać powódce nieruchomości ze względu na jej kolejne wymagania co do dodatkowych prac, jakie miały być wykonane w domu.

Sąd okręgowy zasądził na rzecz powódki zwrot zadatku w podwójnej wysokości, ale Sąd Apelacyjny w Lublinie podzielił argumentację pełnomocnika pozwanych adwokata Grzegorza Flisińskiego, że nie można pozwanym przypisać winy za niedojście do sfinalizowania kontraktu, bo z jednej strony rosły wymagania powódki, a z drugiej strony przy budowie pojawiły się problemy z powodu tego, że zaangażowany do tych prac przedsiębiorca budowlany postępował nieuczciwie, co potwierdził sąd karny. Obowiązek zapłaty dwukrotnej wysokości zadatku powstaje zaś nie w następstwie samego niewykonania umowy, niezależnie od przyczyn, które je spowodowały, ale dopiero wtedy, gdy niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które druga strona ponosi wyłączną odpowiedzialność, co wynika z art. 394 par. 3 k.c.

SA uznał, że żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za niezawarcie umowy w wyznaczonym terminie. Powódka odwołała się do Sądu Najwyższego, ale nieskutecznie.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Unieważnione pozwolenie na budowę może obniżyć cenę gruntu - wyrok SN

Choć pozwolenia na budowę formalnie nie można sprzedać, jego unieważnienie może uzasadniać zmniej...

Obie strony umowy w sprawie budowy segmentu uznane zostały za niewinne

Z orzeczenia Sądu Najwyższego wynika, że powódka może domagać się zwrotu zadatku, jaki zapłaciła po podpisaniu umowy przedwstępnej, ale nie może domagać się jego dwukrotności za niezawarcie umowy finalnej kupna segmentu. 

Sąd Najwyższy wskazał, że ocena działań stron podjętych w celu doprowadzenia do zawarcia umowy przyrzeczonej ma być ograniczona do okresu, w którym to miało nastąpić. A w tej sprawie nie doszło do skutecznego przedłużenia okresu związania umową przedwstępną, gdyż termin zawarcia umowy przyrzeczonej stanowi jej istotny element i jego zmiana wymagała formy pisemnej pod rygorem nieważności. Niemożliwe było jej wywiedzenie z czynności dorozumianych stron.

– Nie można też przypisać pozwanym winy w wyborze podwykonawcy, który dopuścił się na ich szkodę czynu przestępnego, co prowadzi do wzruszenia domniemania z art. 429 k.c. – wskazała w konkluzji uzasadnienia sędzia Marta Romańska.

Przepis ten stanowi, że kto powierza wykonanie czynności drugiemu, ten jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną przez sprawcę przy wykonywaniu tej czynności, chyba że nie ponosi winy w wyborze albo że wykonanie czynności powierzył osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, które w zakresie swej działalności zawodowej trudnią się wykonywaniem takich czynności.