Problem z tzw. wskaźnikami parkingowymi na osiedlach powstających na mocy specustawy mieszkaniowej, zwanej lex deweloper, ciągnie się od wiosny 2023 r., kiedy to uchwalono ustawę deregulacyjną, której częścią jest „lex”. Założenia były ze wszech miar słuszne. Chodzi o uwolnienie ziemi pod mieszkania zajmowanej przez stare biurowce i stare centra handlowe. Wcześniej osiedla „lex” można było budować na terenach poprzemysłowych i powojskowych.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Lex deweloper. Specosiedla ciągle zablokowane

Wbrew zapowiedziom rządu gminy nie odzyskają prawa do ustalania wskaźnika parkingowego na osiedla...

Prawo do poprawki

Wbrew intencjom deregulacja inwestorom wcale nie pomogła. Część projektów zablokował narzucony ustawowo wskaźnik parkingowy. Na jedno mieszkanie budowane na mocy specustawy ma przypadać aż 1,5 miejsca postojowego (jedno w zabudowie śródmiejskiej). Jak podaje Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD), koszt jednego stanowiska w podziemnym garażu to nawet 100 tys. zł.

– Powstające mieszkania byłyby więc zbyt drogie, by znalazły nabywców – ocenia PZFD. Część projektów osiedli, które przygotowano przed deregulacją, na mocy „starej” specustawy, z mniejszą liczbą miejsc parkingowych, trafiło do szuflady.

Inwestorzy konsekwentnie podnoszą, że wskaźniki parkingowe powinny ustalać samorządy, które najlepiej znają potrzeby danego miejsca. Poza tym specosiedla to także wymierne korzyści dla miast.

Na inwestycje „lex deweloper” musi się zgodzić miasto, wydając uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. W zamian deweloper buduje szkoły, przedszkola, drogi, tworzy parki. – Tylko w Warszawie zamrożone inwestycje w taką infrastrukturę to nawet 700 mln zł. Tyle prywatnego kapitału miało być przeznaczone na inwestycje „lex” w ramach zgody na zabudowę – szacuje PZFD.

O konieczności naprawy prawa mówią zresztą nie tylko inwestorzy i samorządy, ale i politycy różnych ugrupowań. Na taki ruch była polityczna zgoda już w poprzedniej kadencji. Zmiany zapowiadał także obecny rząd.

– W tej sprawie nie ma wątpliwości. Przepis będzie zmieniony – zapewniał w lutym ub.r. na łamach „Rzeczpospolitej” Krzysztof Kukucki, ówczesny wiceminister rozwoju i technologii z Lewicy (dziś prezydent Włocławka). W kwietniu 2024 r. resort rozwoju ogłaszał na platformie X: „Miejsca parkingowe bez centralnego planowania! Projekt przewiduje odejście od ustalania minimalnej liczby miejsc postojowych przy inwestycjach mieszkaniowych. Decyzje będą podejmowane na poziomie lokalnym, uwzględniając indywidualne potrzeby danej miejscowości”.

Przepisy znoszące obowiązek budowy określonej liczby miejsc postojowych na osiedlach powstających na mocy specustawy mieszkaniowej znalazły się w projekcie ustawy o społecznych formach mieszkalnictwa (tzw. ustawa o TBS).

Tymczasem Sejm głosami posłów PiS, Konfederacji i Polski 2050 w lipcu br. przyjął poprawkę usuwającą ten zapis z projektu rządowego. – Projekt był szeroko konsultowany – zarówno w rządzie, jak i ze stroną społeczną. Przepis uchylający sztywny współczynnik parkingowy nie budził zastrzeżeń, także Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej, kierowanego przez minister Katarzynę Pełczyńską-Nałęcz z Polski 2050 – zaznacza PZFD. – Miał też poparcie środowisk samorządowych, urbanistów i inwestorów.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Deweloper nie ukryje cen mieszkań

11 lipca zacznie obowiązywać tzw. ustawa o jawności cen, zobowiązująca deweloperów do publikowani...

Oddać gminom władzę

Ustawa trafiła do Senatu. Ten w czwartek 17 lipca wykreślił poprawki dotyczące norm parkingowych. Ustawa wróci teraz do Sejmu. Branża liczy, że inwestycje „lex” zostaną uratowane w toku dalszych prac legislacyjnych. – Potrzebne jest rozwiązanie zdroworozsądkowe, pozostawiające współczynnik parkingowy, ale umożliwiające jego modyfikację przez uchwały rad gmin – mówi Maciej Wandzel, prezes PZFD. – To przywróci równowagę między potrzebami mieszkańców, samorządów i inwestorów.

Jednym z pierwszych osiedli w Warszawie, które powstały na mocy specustawy, jest Lizbońska. To cztery budynki z 200 mieszkaniami i 15 lokalami usługowymi. Jeden z lokali (niemal 110 mkw.) deweloperzy – Develia i Grupo Lar Polska – przekazali dzielnicy. Będzie w nim działać poradnia zdrowia psychicznego dla dzieci i młodzieży. – W ramach ustawy przygotowujemy dwa kolejne projekty. Cenimy je ze względu na współuczestnictwo w budowie infrastruktury miejskiej i możliwość stworzenia inwestycji towarzyszących dla mieszkańców i sąsiadów – mówi Renata McCabe-Kudła, prezes Grupo Lar Polska. – Wierzymy w siłę ESG. Dbanie o środowisko jest kluczowe dla dobra miasta. Wskaźnik 1,5 miejsca parkingowego na jedno mieszkanie w dzisiejszych czasach nie wydaje się uzasadniony. Coraz więcej mieszkańców korzysta z dobrze rozwiniętego transportu miejskiego, rowerów lub hulajnóg.

Prezes McCabe-Kudła podkreśla, że utrzymanie wyśrubowanego współczynnika nie jest też korzystne dla mieszkańców. – Koszt budowy większego garażu znacznie zwiększa cenę mieszkań – mówi.

Po instrument „lex” sięga też Grupa Echo Investment. Inga Pilarska, dyrektor ds. planowania strategicznego w tej firmie, potwierdza: budowa głębokich garaży podziemnych znacznie podnosi koszty inwestycji mieszkaniowych.

– Przykładowo, nasz warszawski projekt Modern Mokotów (świadczenia na rzecz miasta to budowa publicznej szkoły podstawowej i parków linearnych) przy centralnym nakazie 1,5 miejsca parkingowego – mógłby nie powstać w takim zakresie – podkreśla. Grupa Echo prowadzi zaawansowane uzgodnienia z władzami Warszawy i Wrocławia dotyczące czterech inwestycji w trybie specustawy. Mają one uzupełnić śródmiejską zabudowę, uwzględniają duży wkład w rozwój okolicy, w tym przebudowy dróg, szkół, zazielenienie terenów rekreacyjnych, budowę lokalu przeznaczonego na przychodnię zdrowia.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Kupić mieszkanie w rynkowym „dołku”

Obniżki stóp procentowych mogą wpłynąć nie tylko na zwiększenie zdolności kredytowej klientów, al...

Inga Pilarska komentuje, że każde miasto jest inne. – To lokalni włodarze najlepiej znają sytuację komunikacyjną i potrzeby mieszkańców. Dlatego przez lata każda gmina w studium i planach miejscowych mogła ustalać zróżnicowane wskaźniki parkingowe – zaznacza. – Nie wykluczało to możliwości posiadania dwóch miejsc, gdy ktoś świadomie chciał wybrać inwestycję z dużym parkingiem w strefie o wyższym współczynniku. Ustawa ogranicza władzę samorządów, nakazowo usztywniając te normy wyłącznie dla inwestycji w trybie „lex deweloper”, czyli tych, które charakteryzują się obowiązkowym wkładem finansowym w potrzebną infrastrukturę społeczną.

Wielkie inwestycje

Inga Pilarska dodaje, w zurbanizowanych częściach kraju dwa samochody w rodzinie wbrew powszechnym opiniom wcale nie są normą. – Tym bardziej w miejscach sąsiadujących z komunikacją tramwajową, metrem czy koleją podmiejską. To naturalne, że inne wskaźniki parkingowe przyjmuje się w centrach, a inne na obrzeżach – tłumaczy. – Zdarza się, że nabywcy chętnie wybierają miejsca obsługiwane transportem publicznym. Wolą przeznaczyć oszczędności na większe mieszkanie niż na utrzymanie dwóch aut i drugie miejsce garażowe.

PZFD przygotował zestawienie inwestycji w Warszawie i Wrocławiu, przewidujących budowę lub modernizację szkół czy przedszkoli, tworzenie parków oraz inwestycje w infrastrukturę drogową.

Inwestycja Port Żerań spółki Dantex. Deweloper zaplanował szkołę podstawową dla 860 uczniów i ośmiooddziałowe przedszkole dla 200 dzieci. Zobowiązał się też do zagospodarowania terenu o powierzchni 22 tys. mkw., na którym powstaną nowe przestrzenie publiczne i zielone tereny dla mieszkańców okolicy. Suma nakładów to ponad 118,1 mln zł.

Okam w ramach osiedla budowanego na terenach po byłej fabryce samochodów FSO na stołecznym Żeraniu zaprojektował szkołę, która pomieści 645 uczniów. Zobowiązał się też do wyposażenia szkoły, a także do inwestycji drogowych, w tym do budowy 1,2 km dróg publicznych i do przebudowy ul. Jagiellońskiej. Powstanie też publiczny park o powierzchni 2,4 ha. Suma nakładów: 187,9 mln zł.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Ekspert: sprzedaż mieszkań wciąż słaba, bo czekanie z decyzją się opłaca

Deweloperzy zorientowali się, że ich głównymi klientami są nabywcy kredytowi, bo najzamożniejsi w...

Ronson ma w portfelu osiedle Nowy Ursus. W miejscu po dawnej fabryce ciągników firma chce zbudować osiedle i szkołę dla 645 uczniów wraz z boiskiem. Inwestor przebuduje ulice. Nakłady: 125 mln zł.

Atenor w ramach inwestycji Fort 7 w bliskim sąsiedztwie Lotniska Chopina przewidział szkołę dla 645 uczniów. Planuje też tereny zielone z parkiem, odrestaurowanie dawnych fortowych budynków i zachowanie fos. Suma nakładów – 112,5 mln zł.

Spectra osiedle mieszkaniowe planuje na części terenu dawnych Zakładów Tłuszczowych Kruszwica, pomiędzy ulicami Radzymińską, Gorzykowską i torami PKP. Deweloper chce zbudować szkołę podstawową dla 400 uczniów wraz z boiskiem i placem zabaw. Mają też powstać przestrzenie publiczne i zielone miejsca spotkań. Deweloper ma też przebudować drogi. Nakłady to ponad 63,5 mln zł.

– Inwestycja, zgodna z decyzją środowiskową i uchwałą Rady Warszawy, zakładała współczynnik parkingowy 0,85. Przylega do stacji kolejki miejskiej. Od roku czeka na zmianę przepisów. W świetle decyzji Sejmu może w ogóle nie powstać w projektowanym kształcie – uważa PZFD. We Wrocławiu Robyg ma inwestycję FAT. Deweloper zaprojektował szkołę, która pomieści 300 uczniów. Elementem projektu jest też stworzenie parku i przebudowa dróg. Przewidziano też adaptację terenów przemysłowych na miejsca centrotwórcze. Suma nakładów: 56 mln zł.