Sąd Najwyższy podjął uchwałę ważną dla tysięcy wspólnot mieszkaniowych. Wynika z niej, że przed sądem w sprawie, w której kwestionuje się ważność uchwały, nie może reprezentować wspólnoty osoba wchodząca w skład jej zarządu, jeżeli jednocześnie zasiada w zarządzie spółki będącej właścicielem części lokali w budynku. Jest to bowiem konflikt interesów. W takiej sytuacji wspólnotę mieszkaniową w sporze przed sądem powinien reprezentować pełnomocnik specjalnie powołany do tego uchwałą przez właścicieli – uznał SN.
W praktyce więc może chodzić o przypadki, gdy np. część lokali należy do dewelopera albo do gminy. I ta sama osoba pracuje w jednym z tych podmiotów lub jest ich pracownikiem, a jednocześnie zasiada w zarządzie wspólnoty mieszkaniowej.
W sprawie, której dotyczyło pytanie, pozew do sądu złożyła spółka, do której należała część lokali w budynku. Kwestionowała ona ważność uchwały w sprawie powołania członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej.
Wybrali go na rocznym zebraniu właściciele. Zdaniem spółki zrobili to z naruszeniem prawa.
Propozycja, by wybrać nowego członka zarządu, padła dopiero w trakcie rocznego zebrania. Projekt uchwały w tej sprawie nie był więc dołączony do porządku obrad. Ponadto została przegłosowana w trybie jeden właściciel – jeden głos, a nie udziałami w nieruchomości wspólnej.
Zdaniem spółki zasada głosowania: jeden właściciel – jeden głos dotyczy tylko przyjęcia absolutorium dla zarządu, sprawozdania finansowego i planu gospodarczego, a nie powołania nowego członka zarządu. Kiedy bowiem właściciele decydowali się głosować w tym trybie, nie zgłosili jeszcze wniosku o powołanie nowego członka zarządu. To oznacza, że uchwałę w tej sprawie powinni przegłosować na podstawie zasad ogólnych, tzn. udziałami w nieruchomości wspólnej.
Sąd okręgowy uznał, że powództwo jest bezzasadne. Spółka odwołała się do sądu apelacyjnego, a ten nabrał wątpliwości natury prawnej. Okazało się, że przed sądem spółkę i wspólnotę reprezentowała ta sama osoba.
Sąd zaczął się zastanawiać, czy nie jest to konflikt interesów. Tymczasem ani przepisy, ani orzecznictwo, ani doktryna nic nie mówią na ten temat. Ustawa o własności lokali przewiduje zaś, że wspólnota mieszkaniowa ma tylko jeden organ do jej reprezentowania na zewnątrz, a mianowicie zarząd.
Zdaniem sądu apelacyjnego w tego typu sytuacjach trzeba rozważyć możliwość innej reprezentacji, a w szczególności powołania przez właścicieli pełnomocnika, który reprezentowałby ich w sporze.
Sąd Najwyższy przychylił się do sugestii sądu i podjął uchwałę, że w tego rodzaju konflikcie we wspólnocie powinien ją przed sądem reprezentować nie członek zarządu, lecz osoba wybrana przez właścicieli.
Sygnatura akt: III CSK 57/15
