16 deweloperów z rynku kapitałowego w I kwartale sprzedało 5038 lokali. To o prawie 16 proc. mniej niż rok wcześniej, kiedy rynek korzystał jeszcze z „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” (konwersja rezerwacji na umowy deweloperskie, a tak większość notowanych spółek rozpoznaje sprzedaż). To również o 2,1 proc. więcej niż kwartał wcześniej. Patrząc na kilka kwartałów wstecz, widzimy, że obecne spowolnienie przybrało bardziej formę stabilizacji na obniżonym poziomie niż mocnego spadku i szybkiego odbicia.

Tyle cała grupa firm, bo poszczególni deweloperzy wyniki i dynamiki mieli tradycyjnie bardzo zróżnicowane. Powód spowolnienia jest jasny: wysokie stopy, mała dostępność kredytu i brak rządowego dopalacza, który tak napędził sprzedaż w 2023 r.

Foto: Tomasz Sitarski

Szansa na wzrosty sprzedaży mieszkań w kolejnych kwartałach

Jednak w II kwartał rynek wszedł z nową perspektywą. Prezes NBP powiedział na początku kwietnia, że w 2025 r. jednak jest możliwe obniżanie stóp – jeszcze w grudniu to wykluczał. Efekt już mamy w postaci spadku stawek WIBOR. Czy w takim razie dołek sprzedaży mieszkań za nami?

– Myślę, że w perspektywie najbliższych dwóch, trzech kwartałów większość graczy zakłada poprawę sprzedaży. Obniżki stóp na pewno będą stanowić ważny impuls dla popytu – również tego odłożonego, na rynku pierwotnym, choć pytanie, czy oczekiwana w tym roku głębokość cięć (100–125 pkt baz.) okaże się wystarczająca do materialnego przeskalowania sprzedaży. Większego wzrostu rynku spodziewamy się dopiero w 2026 r. – komentuje David Sharma, analityk Domu Maklerskiego Trigon.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Sejm przyjął ustawę. Ceny mieszkań deweloperskich będą dostępne w internecie

Deweloperzy będą musieli podać ceny mieszkań i domów w ofercie. Te dane znajdą się również na por...

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, podkreśla, że dostęp do kredytów to jeden z najważniejszych czynników kształtujących sytuację na rynku. – Zapowiadana obniżka stóp stanowiłaby wyraźny bodziec do poszukiwania nowego mieszkania, zwłaszcza w sytuacji dużego wyboru. WIBOR-y już w kwietniu zaczęły spadać, a za nimi oprocentowanie kredytów. Wobec tego już w najbliższych danych miesięcznych jest szansa, że zobaczymy pierwsze skutki rzeczywistych zmian oprocentowania dla rynku – mówi Mikulska. – Jednak niewątpliwie ewentualna decyzja RPP o obniżce stóp procentowych i jej szerokie ogłoszenie będą miały jeszcze większy wpływ nie tylko na dostęp do finansowania, ale też na nastroje na rynku i decyzje potencjalnych nabywców. Istotna będzie też skala ewentualnych obniżek – dodaje.

Jarosław Jędrzyński, analityk Rynekpierwotny.pl, ocenia, że odbicie sprzedaży może nastąpić być może nawet prędzej niż później. – Tego typu tezę uzasadnia obserwowana już dziś wyraźna odwilż na rynku hipotek, potwierdzona danymi BIK za marzec, która powinna przybrać na sile wraz z oczekiwaną obniżką stóp, uruchamiając potencjał od miesięcy odkładanego „na lepsze czasy” popytu na mieszkania. Z kolei program dopłat do kredytów „Pierwsze klucze”, choć ma wykluczać z grona beneficjentów nabywców mieszkań deweloperskich, to w jakimś stopniu w sposób pośredni może przełożyć się na poprawę koniunktury sprzedażowej także lokali z pierwszej ręki – podsumowuje Jędrzyński.

Według Biura Informacji Kredytowej, w marcu banki i SKOK-i udzieliły 17,9 tys. pożyczek o łącznej wartości 7,68 mld zł. To wyniki wyraźnie lepsze niż w poprzednich miesiącach. W I kwartale udzielono ponad 49 tys. kredytów o wartości prawie 21 mld zł.

Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka ds. analizy rynku w Otodom, zaznacza, że kluczowym problemem, z którym zmagali się w ostatnich kilkunastu miesiącach deweloperzy, nie jest słabnące zainteresowanie zakupem mieszkania, tylko niska skłonność zainteresowanych do finalizowania transakcji. To efekt wysokiego oprocentowania kredytów, ale również wysokich cen mieszkań na rynku pierwotnym oraz wtórnym.

Respondenci ankiety Otodom deklarują, że do sfinalizowania zakupu mieszkania skłoniłoby ich: większy wybór tańszych mieszkań (25 proc. ankietowanych), co najmniej 10-proc. rabat (25 proc. ankietowanych), obniżka stóp (13 proc. ankietowanych).