Dom letniskowy i pomost na własnej działce nad jeziorem. Co musisz wiedzieć?

Czy potrzebne jest pozwolenie budowlane na budowę domku letniskowego? Czy w domku letniskowym można się zameldować? Czy mogę ogrodzić moją działkę? Jaki wybudować pomost i czy potrzebne jest na to pozwolenie? Ekspert odpowiada na najważniejsze pytania

Publikacja: 29.06.2024 09:00

Domek letniskowy

Domek letniskowy

Foto: Adobe Stock

Prawo wodne oraz prawo budowlane nakłada ograniczenia na właścicieli zamierzających dokonać prac budowlanych na terenie swoich działek. Zanim przystąpisz do prac, warto zapoznać się z obowiązującymi regulacjami.

Czytaj więcej

Jak bezpiecznie kupić grunt pod domek letniskowy

Czy muszę mieć pozwolenie na wybudowanie domku letniskowego?

W przypadku domku letniskowego o powierzchni do 35 m2 wystarczy zgłoszenie do właściwego starostwa dla położenia działki. Obiekt ten powinien być parterowy i wolnostojący. W tym trybie nie ma możliwości zbudowania dodatkowej kondygnacji. Jednak plusem skorzystania ze zgłoszenia jest szybsza procedura i mniej sformalizowana. W przypadku przekroczenia tych parametrów będzie wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę. Dom letniskowy można wybudować na działce budowlanej oraz o przeznaczeniu rekreacyjnym.

Jaka różnica jest między domkiem letniskowym a mieszkalnym?

Zasadnicza różnica polega na wyposażeniu w instalacje grzewcze, które są niezbędne do ochłodzenia pomieszczeń w sezonie zimowym. W domu letniskowym nie mamy obowiązku posiadania instalacji grzewczej.

Jaki podatek od domu letniskowego?

Będzie on najprawdopodobniej podlegał podatkowi od nieruchomości. Zgodnie z ustawa o podatkach i opłatach lokalnych wszelkie grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej – to grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.

Czy mogę się zameldować w domku letniskowym?

Tak, jednak wszystko zależy od stopnia przystosowania obiektu. W przypadku domku z ogrzewaniem i ociepleniem będzie możliwy meldunek stały. Zaś przy wykorzystywaniu sezonowym będzie możliwe zameldowanie czasowe. Dla miejsca zamieszkania ważne jest faktyczne przebywanie w miejscu pobytu.

Czy mogę zagrodzić swoją działkę nad jeziorem?

Zgodnie z aktualnie obowiązującym prawem wodnym, tj. art. 232 ust. 1 ustawy zakazuje się grodzenia nieruchomości przyległych do publicznych śródlądowych wód powierzchniowych oraz do brzegu wód morskich i morza terytorialnego w odległości mniejszej niż 1,5 m od linii brzegu, a także zakazywania lub uniemożliwiania przechodzenia przez ten obszar. W praktyce oznacza to pozostawienie odległości tzw. „pasa technicznego” o długości 1,5 m. W drodze wyjątku zakazu może w drodze decyzji zwolnić właściwy organ Wód Polskich, jeżeli jest to niezbędne dla obronności państwa lub bezpieczeństwa publicznego. Należy wystąpić z odpowiednim wnioskiem. Odległość 1,5 m ma na celu ułatwić dostępność do jeziora w sytuacji zagrożenia, np. akcji ratowniczej.

Jak ustalić linię brzegową między jeziorem a działką?

W przypadku ustalenia precyzyjnej odległości na ogrodzenie lub pomost potrzebny jest punkt styczny jakim jest linia brzegowa. Ustalenie linii brzegu jest konieczne w związku z wykonaniem urządzeń wodnych lub kształtowaniem nowych koryt cieków naturalnych, postępowanie w sprawie ustalenia linii brzegu przeprowadza się łącznie z postępowaniem w sprawie zgody wodnoprawnej.

Projekt powinien nam sporządzić uprawniony geodeta. Należy wystąpić z wnioskiem o ustalenie linii brzegowej do ministra odpowiadającego za wody śródlądowe. Obecnie jest to minister infrastruktury. W tym wniosku powinna znajdować się propozycja rozgraniczenia działki, mapki ewidencyjne. Wniosek kosztuje 10 zł. W przypadku działania przez pełnomocnika dodatkowo płacimy 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Czytaj więcej

Jakie zagrożenia mogą pojawić się w związku z zakupem budynku letniskowego

Budowa pomostu bez pozwolenia. Jakie wymiary może mieć pomost?

Do określonych wymiarów pomost wymaga tylko zgłoszenia. Tak będzie w przypadku pomostu o szerokości do 3 m i długości całkowitej do 25 m, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m, stanowiącej sumę długości jego poszczególnych elementów wymaga zgłoszenia wodnoprawnego.

Jeśli wymiary pomostu przekraczają podane wartości konieczne jest uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego. Zgodnie z prawem wodnym dyrektor zarządu zlewni jest organem właściwym w pozwoleniach wodnoprawnych na wykonywanie urządzeń wodnych. w sprawach zgłoszeń wodnoprawnych kierownik właściwego miejscowo nadzoru wodnego. Uwaga pomost taki nie może służyć do cumowania jednostek pływających, bez względu na ich rozmiary i przeznaczenie. Nie ma znaczenia czy będzie to motorówka czy jacht. Obiekt służący do cumowania stanowi przystań, również kwalifikowaną jako urządzenie wodne, przy czym jego wykonanie zawsze wymagać będzie uzyskania pozwolenia wodnoprawnego.

Czy mogę „zalegalizować” niezgłoszony pomost?

Pomost zalicza się do kategorii urządzeń wodnych. Zgodnie z art. 190 prawa wodnego jeżeli urządzenie wodne zostało wykonane bez wymaganego pozwolenia wodnoprawnego lub zgłoszenia, właściciel tego urządzenia może wystąpić z wnioskiem o jego legalizację. Do wniosku należy załączyć wymaganą dokumentację. Aktualnie opłata legalizacyjna wynosi 5720,17 zł.

Jaka kara za niezgłoszenie budowy pomostu?

Organ Wód Polskich nakaże w drodze decyzji, obowiązek likwidacji urządzenia, ustalając warunki i termin wykonania tego obowiązku. W praktyce oznacza to poniesienie kosztów likwidacji obiektu, które z wysokim prawdopodobieństwem przewyższą koszt procedury legalizacyjnej. Obok nakazu rozbiórki może być orzeczona administracyjna kara pieniężna za niewykonanie tego obowiązku

Czy można zabronić wejścia na swój prywatny pomost?

Prywatny pomost stanowi własność, więc z godnie z przepisami kodeksu cywilnego właściciel może korzystać z rzeczy i pobierać z niej pożytki i inne dochody. Regulacje te nie ingerują w obowiązujące prawo wodne.

Czytaj więcej

Co trzeci prywatny pomost nad jeziorem może być nielegalny
Karolina Wierzbicka

Karolina Wierzbicka

Kancelaria Adwokacka Adwokat Karolina Wierzbicka

Komentarz autorki

Podjęcie decyzji o budowie domu letniskowego czy pomostu wymaga zweryfikowania obowiązujących paramentów, które dzielą obowiązki inwestorów (osoby budujące) na 2 tryby. W przypadku domku letniskowego do 35 m2 wystarczy zgłoszenie do starostwa lub urzędu miasta. Większe parametry oznaczają ubieganie się o pozwolenie na budowę. Natomiast pomost na jeziorze należącym do Skarbu Państwa wymaga także zgłoszenia lub uzyskania pozwolenia wodnoprawnego. Nielegalnie wybudowany dom letniskowy czy pomost może ulec procedurze legalizacji. Polega ona na naszym przyznaniu się do takiej inwestycji, a następnie złożenie wniosku wraz z opłatą o „naprawienie” stanu niezgodnego z prawem.

Czytaj więcej

Co można wybudować bez pozwolenia na własnej posesji? Garaż? A może oczko wodne?

Prawo wodne oraz prawo budowlane nakłada ograniczenia na właścicieli zamierzających dokonać prac budowlanych na terenie swoich działek. Zanim przystąpisz do prac, warto zapoznać się z obowiązującymi regulacjami.

Czy muszę mieć pozwolenie na wybudowanie domku letniskowego?

Pozostało 96% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Jak kwestionować niezgodne z prawem plany inwestycyjne sąsiada? Odpowiadamy
Materiał Promocyjny
Jak wykorzystać potencjał elektromobilności
Praca, Emerytury i renty
Krem z filtrem, walizka i autoresponder – co o urlopie powinien wiedzieć pracownik
W sądzie i w urzędzie
Jak otrzymać bon energetyczny? Jest wzór wniosku
Nieruchomości
Większe odległości od działki sąsiada. Jakie zmiany się szykują
Administracja
Rzeka zabrała część nieruchomości. Kiedy przysługuje odszkodowanie?