Skażenie a zapłata za ekstracenę przez zmianę planu

Zanieczyszczenie gruntu to stan techniczno-użytkowy nieruchomości, który trzeba uwzględnić przy jej wycenie dla celów wyliczenia opłaty planistycznej.

Publikacja: 06.06.2024 21:02

Wysokość renty planistycznej nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości

Wysokość renty planistycznej nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości

Foto: AdobeStock

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może dać nowe możliwości właścicielom nieruchomości. Czasem jednak wiąże się też z dodatkowymi kosztami, bo jeśli taka modyfikacja powoduje wzrost wartości gruntu trzeba uważać na tzw. opłatę planistyczną. A jej wyliczenie często prowadzi do sporów. Kolejny, który może być ważną wskazówką dla wielu właścicieli, przesądził niedawno Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Białymstoku.

Czytaj więcej

Nie tak łatwo zalegalizować samowolę na wspólnej działce

Ferma kurza a wartość nieruchomości

Spór był pokłosiem uchwały z kwietnia 2017 r., którą radni dokonali zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla dwóch miejscowości. A gdy okazało się, że jeden z mieszkańców zbył swoją nieruchomość przed upływem pięciu lat, od wejścia w życie postanowień planu zmieniającego, do akcji ruszyli urzędnicy. W lipcu 2021 r. burmistrz ustalił sprzedającemu ponad 70 tys. zł jednorazowej opłaty z tytuł wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem zmiany planu.

Początkowo adresatowi opłaty udało się skutecznie odwołać. Powołał się na specyficzny stanu nieruchomości, który był skutkiem wykorzystywania jej pod fermę kurzą. Mężczyzna przekonywał, że wcześniejsza eksploatacja gruntu pod działalność drobiarską spowodowała zanieczyszczenie podłoża węglowodorami nasyconymi. Jego przystosowanie do innego profilu użytkowania rolniczego lub pod zabudowę przemysłowo-magazynową wymagało przeprowadzenia prac polegających na usunięciu zewnętrznej warstwy gruntu i poddania go utylizacji. A to powinno być uwzględnione przy wycenie wartości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO) stwierdziło, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie pozwala na weryfikację tych twierdzeń, bo w ogóle nie zajmowano się tą kwestią. Dlatego skasowało decyzję i nakazało poczynić dodatkowe ustalenia. To nie skończyło sprawy, która trafiała do SKO jeszcze kilka razy. Za każdym burmistrz upierał się przy swojej wycenie i wysokości opłaty, a kolegium zwracało mu sprawę do poprawek.

W końcu w październiku 2023 r. SKO utrzymało decyzję burmistrza w mocy. Stwierdziło, że opłata planistyczna obciążająca właściciela wiąże się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości, a nie z ceną, którą ustalono w umowie sprzedaży. Decydującą kwestią jest sprzedaż nieruchomości, której wartość obiektywnie wzrosła wskutek przekwalifikowania gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego. Tym razem kolegium uznało za biegłym, że nie istnieje możliwość oszacowania wielkości wpływu zanieczyszczenia gruntu na podstawie danych rynkowych. A to dlatego, że na rynku nie były sprzedawane inne, podobne do wycenianej nieruchomości grunty zanieczyszczone w podobny sposób i wymagające specjalnych zabiegów.

Opłata planistyczna

I tak historia zatoczyła kolo, bo były właściciel dostał rachunek opiewający co do grosza na tak samą kwotę opłaty planistycznej co za pierwszym razem.

Obciążony nią sprzedawca gruntu mógł wreszcie pójść do sądu i wygrał. Białostocki WSA wyjaśnił, że opłata planistyczna stanowi dochód własny gminy i nie jest podatkiem. Niemniej od 1 stycznia 2010 r. kwalifikuje się do niepodatkowych należności budżetowych o charakterze publicznoprawnym.

Zwrócił też uwagę, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie reguluje w sposób kompleksowy całej problematyki związanej z opłatą planistyczną. Do spraw dotyczących tych należności, a nie uregulowanych ustawą stosuje się k.p.a. i odpowiednio przepisy działu III ordynacji podatkowej. Dlatego sąd nie zgodził się ze skarżącym, że urzędnicy określając mu 14-dniowy termin do uiszczenia opłaty planistycznej i grożąc egzekucją administracyjną działali bezprawnie.

Za to co do zasadniczego sporu dotyczącego sposobu szacowania gruntu zanieczyszczonego, WSA rację przyznał skarżącemu. Uznał bowiem, że sporządzony operat i złożone do niego wyjaśnienia przez biegłego, nie powinny być zaakceptowane jako podstawa naliczenia opłaty planistycznej, bo nie są spójne.

Jeśli ustalono, że na datę wejścia w życie planu miejscowego sporne działki były zanieczyszczone, to okoliczność ta powinna być uwzględniona jako element stanu nieruchomości.

Jak przypomniał WSA, zgodnie z definicją legalną stan nieruchomości to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Stan degradacji terenu to stan techniczno-użytkowy. Dlatego błędne jest stanowisko, że zanieczyszczenie gruntu nie jest związane z cechami fizycznymi nieruchomości oraz jej przeznaczeniem, ale wynika z charakteru prowadzonej na niej działalności i wiążę się z jej zakończeniem i planowaną zmianą sposobu użytkowania.

Czytaj więcej

Ogród zimowy bez zgłoszenia i uchwały do rozbiórki

Wycena ma uwzględniać stan nieruchomości

W konsekwencji zdaniem sądu zanieczyszczenie gruntu powinno być uwzględnione w procesie wyceny nieruchomości tak jak inne cechy, takie jak: położenie, powierzchnia i kształt nieruchomości czy też dostęp do uzbrojenia.

WSA podkreślił, że wycena powinna uwzględniać stan nieruchomości istniejący w chwili wejścia w życie zmiany planu. Nie przekonało go też zasłanianie się przez biegłego brakiem zanieczyszczonych nieruchomości na danym rynku. Gdyby to wystarczyło, to szacowanie zanieczyszczonej nieruchomości przez biegłego byłoby możliwe jedynie, gdyby istniały dane rynkowe dotyczące sprzedaży nieruchomości zanieczyszczonych.

Tymczasem, jak podkreślił WSA, nieruchomości podobne to nie są nieruchomości identyczne i po to są współczynniki korygujące. I nakazał przede wszystkim jednoznaczne ustalenie, czy zanieczyszczenie nieruchomości w dniu wejścia w życie zmiany planu miało znaczenie dla jej wyceny. Wyrok jest nieprawomocny.

—sygn. akt II SA/Bk 919/23

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może dać nowe możliwości właścicielom nieruchomości. Czasem jednak wiąże się też z dodatkowymi kosztami, bo jeśli taka modyfikacja powoduje wzrost wartości gruntu trzeba uważać na tzw. opłatę planistyczną. A jej wyliczenie często prowadzi do sporów. Kolejny, który może być ważną wskazówką dla wielu właścicieli, przesądził niedawno Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Białymstoku.

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Regulacje prawne i przepisy
Nie każdy stracił prawo do odpisów
Nieruchomości
Porozwodowe rozliczenia ze wspólnego domu – z PIT
Nieruchomości
Nowe wyjście na balkon bez zgody to samowolka
Nieruchomości
Nie tak łatwo zalegalizować samowolę na wspólnej działce
Materiał Promocyjny
Jaki jest proces tworzenia banku cyfrowego i jakie czynniki są kluczowe dla jego sukcesu?
Nieruchomości
Urzędnicy mogą czekać z decyzją do ostatniej chwili
Nieruchomości
Wielka transakcja na rynku magazynów. 100 tysięcy metrów wzięte