Nowe wyjście na balkon bez zgody to samowolka

Poszerzenie drzwi balkonowych w mieszkaniu w bloku wymaga pozwolenia na budowę. A jeśli go nie było, do zalegalizowania takiej samowoli budowlanej konieczna jest wyraźna zgoda wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwały.

Publikacja: 23.05.2024 21:02

Jeśli inwestor nie posiada prawa do dysponowania na cele budowlane, legalizacja nie jest możliwa

Jeśli inwestor nie posiada prawa do dysponowania na cele budowlane, legalizacja nie jest możliwa

Foto: AdobeStock

Każdy chce, żeby mieszkało mu się wygodnie i komfortowo. Ale nie każde „ulepszenie” wprowadzane w mieszkaniu można wykonać bez formalności. A ich niedopełnienie to prosty przepis na kłopoty i dodatkowe wydatki. Przekonała się o tym właścicielka mieszkania w bloku, która przegrała przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Gliwicach (WSA) spór z nadzorem budowlanym.

Przebudowa elewacji budynku a zgoda wspólnoty

Kobieta trafiła na celownik nadzoru, gdy ten zainteresował się przebudową południowej elewacji bloku, w którym mieszkała. W trakcie kontroli okazało się, że w jej mieszkaniu wykonano roboty budowlane obejmujące poszerzenie o ok. 1 metr otworu drzwi balkonowych. W nowym oknie zamontowano przesuwne drzwi balkonowe wraz z kasetą rolety zewnętrznej.

Oględziny wykazały, że w trakcie prac nie doszło do jednoczesnego naruszenia istniejącej konstrukcji ściany zewnętrznej. Niemniej nadzór budowlany uznał, że przebudowa przegrody zewnętrznej – ściany elewacji południowej budynku – wymagała uzyskania pozwolenia na budowę. Od 11 września 2017 r. przebudowa ta nie była bowiem już objęta wyłączeniem z art. 29 ust. 2 pkt 1aa) w związku z art. 30 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego, które nie dotyczy przegród zewnętrznych.

Urzędnicy zauważyli też, że wykonane roboty, jako przekraczające zakres zwykłego zarządu, wymagały uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwały. Według zaś zarządcy nieruchomości inwestorka o nią nie wystąpiła. Później wspólnota odmówiła takiej zgody, a właścicielka ją pozwała. Nadzór zawiesił swoje postępowanie na czas procesu, ale gdy kobieta przegrała, nakazał przywrócenie drzwi balkonowych do pierwotnej szerokości.

Jak tłumaczyli urzędnicy, właścicielka dopuściła się samowoli budowlanej. I choć poszerzenie drzwi balkonowych nie naruszało przepisów techniczno-budowlanych, to nie można ich zalegalizować, bo kobieta nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Inwestorka nie zgodziła się na rozbiórkę. W jej ocenie urzędnicy błędnie twierdzą, że nie posiadała prawa do dysponowania nieruchomością, bo niekorzystna dla niej uchwała wspólnoty mieszkaniowej została podjęta już po przeprowadzeniu remontu i samej kontroli. Uważa ona, że uchwała jest wyłącznie wyrazem niechęci sąsiadów i ich wrogiego nastawienia. Zauważyła przy tym, że uprzednio przeprowadzała remont, który polegał na zmianach w oknie, a wspólnota nie zgłaszała wówczas żadnych uwag. Nie rozumiała również, dlaczego ma coś robić z balkonem, skoro wykonane roboty budowlane odpowiadają prawu.

Te argumenty nie przekonały organu odwoławczego. Racji skarżącej nie przyznał też gliwicki WSA. Przede wszystkim nie miał wątpliwości, że sporne roboty budowlane, w wyniku których poszerzono o ok. 1 metr otwór drzwi balkonowych, to przebudowa.

Czym jest przebudowa obiektu budowlanego

Jak tłumaczył sąd, zgodnie z definicją przez przebudowę należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. A w ocenie WSA poszerzenie okna balkonowego o ok. 1 metr prowadzi do zmiany zarówno parametrów użytkowych, jak i technicznych budynku. W przypadku otworów drzwi balkonowych wyznacznikiem takich parametrów jest bowiem przede wszystkim wielkość otworu, w tym jego szerokość. Nie ma przy tym znaczenia, ilu otworów okiennych czy balkonowych dotyczy dana zmiana. Jak podkreślił sąd, dla uznania za przebudowę uznać należy zmianę dotyczącą nawet tylko jednego otworu drzwi balkonowych.

WSA zgodził się też z urzędnikami, że sporna inwestycja wymagała pozwolenia. Wskazuje na to treść art. 29 ust. 2 pkt 1aa) prawa budowlanego w brzmieniu od 11 września 2017 r., z którego wynika, że pozwolenia na budowę ani zgłoszenia nie wymaga wykonanie robót budowlanych polegających na przebudowie budynku wielorodzinnego, o ile nie dotyczy ona m.in. przegród zewnętrznych. Zatem gdy przedmiotem przebudowy jest ściana zewnętrzna budynku wielorodzinnego, to sytuacja taka nie podlega wyłączeniu spod wymogu uzyskania pozwolenia na budowę.

Co więcej, jak podkreślił sąd, także przed tą zmianą w całym okresie, w którym skarżąca jest właścicielką mieszkania, poszerzenie otworu okna balkonowego wymagało uzyskania pozwolenia.

WSA nie dopatrzył się też podstaw do zalegalizowania samowoli skarżącej. Przypomniał, że legalizacja zaistniałej samowoli budowlanej wymagała posiadania prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Skarżąca go nie posiada, bo nie uzyskała zgody wspólnoty.

Jak tłumaczył sąd, w sprawie chodzi o zewnętrzną elewację budynku, która stanowi element nieruchomości wspólnej. Nie służy do wyłącznego korzystania właścicielom lokali. W konsekwencji każda ingerencja w elewację budynku stanowi ingerencję w jego konstrukcję przeznaczoną do użytku wszystkich współwłaścicieli. I nie ma znaczenia, że drzwi balkonowe służą do wyłącznego użytku skarżącej.

Właściciel mieszkania w bloku na poszerzenie okna balkonowego powinien posiadać zgodę pozostałych właścicieli, a gdy jest wspólnota – jej uchwałę. Przy czym, jak podkreślił sąd, o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie świadczy brak wcześniejszego sprzeciwu ze strony wspólnoty wobec zamierzonych, a potem realizowanych robót stanowiących przebudowę ściany zewnętrznej budynku, wymagających uzyskania pozwolenia na budowę. Potrzebna jest wyraźna, a nie milcząca czy dorozumiana, zgoda wspólnoty mieszkaniowej wyrażona w formie uchwały. Wyrok jest prawomocny.

Sygnatura akt: II SA/Gl 1462/20

Nieruchomości
Porozwodowe rozliczenia ze wspólnego domu – z PIT
Nieruchomości
Nie tak łatwo zalegalizować samowolę na wspólnej działce
Nieruchomości
Plac zabaw dla dzieci bez zezwolenia nie pójdzie do rozbiórki
Nieruchomości
Firmowy blok bez wyższej daniny
Akcje Specjalne
Dekarbonizacja gospodarki bez wodoru będzie bardzo trudna
Nieruchomości
Spór sprzedawcy z nabywcą działki nie zablokuje inwestycji
Materiał Promocyjny
Sztuczna inteligencja może być wykorzystywana w każdej branży