Spór sprzedawcy z nabywcą działki nie zablokuje inwestycji

Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Olsztynie uwzględnił skargę inwestorki, której budowlane plany zostały przyblokowane w urzędach.

Kobieta kupiła działkę, dla której wcześniej wójt ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania dla budowy wolnostojącego jednorodzinnego domu z niezbędną infrastrukturą techniczną. W maju 2023 r. wójt za zgodą sprzedawcy przeniósł decyzję o warunkach zabudowy na kupującą. Stwierdził przy tym, że z dniem przeniesienia na nową inwestorkę przechodzą wszystkie prawa i obowiązki wynikające z decyzji.

Schody zaczęły się, gdy były właściciel zmienił zdanie i odwołał się od tej decyzji. Tłumaczył, że zgodę na przeniesienie warunków zabudowy wyraził pod wpływem błędu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO) uwzględniło jego odwołanie. Zauważyło, że w terminie do wniesienia odwołania wnioskodawca złożył oświadczenie o cofnięciu swojej zgody. A skuteczność cofnięcia zgody stanowi kwestię prejudycjalną, która powinna być rozstrzygnięta przez sąd powszechny.

I tak kolegium nakazało wójtowi m.in. zobowiązać byłego właściciela do przedłożenia w określonym terminie dowodu wystąpienia do sądu powszechnego lub oświadczenia, że z tego zrezygnuje. Przy czym zdaniem SKO w przypadku wystąpienia na drogę sądową wójt powinien zawiesić postępowanie.

Wójt zalecenia wypełnił, a potem wydał decyzję o przeniesieniu warunków zabudowy na kupującą. Wskazał, że pierwotny inwestor nie przedłożył żadnego dowodu wystąpienia do sądu ani oświadczenia o odstąpieniu od tego zamiaru.

Sprzedawca nie złożył broni i znów to jemu rację przyznało SKO. Na to zareagowała inwestorka i tym razem poszła do sądu. W sprzeciwie podkreśliła, że zdecydowała się na zakup tej konkretnej działki z powodu ustalonych warunków zabudowy. Sprzedawca, przed otrzymaniem całkowitej ceny za działkę, podpisał wniosek o ich przeniesieniu decyzji. Nie było więc żadnego podstępu.

Ta argumentacja przekonała WSA. Przypomniał, że we wniosku, który zainicjował sporne postępowanie, znalazło się oświadczenie sprzedającego o wyrażeniu zgody na przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na rzecz skarżącej i jej oświadczenie o przyjęciu wszystkich warunków w niej zawartych.

Prawidłowo więc wójt przeniósł na skarżącą decyzję, a SKO błędnie oceniło oświadczenie sprzedawcy. Zostało ono skierowane wyłącznie do wójta. Tymczasem zgodnie z art. 88 § 1 k.c. uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie. Kolegium nie podjęło zaś nawet próby ustalenia, czy taka okoliczność miała miejsce.

Samo oświadczenie w toku biegu terminu do wniesienia odwołania, że sprzedawca zgody udzielił pod wpływem błędu, tj. podstępu, i wnosi o nieuwzględnianie jej w postępowaniu administracyjnym, nie uzasadnia zawieszenia go z urzędu. Podobnie deklaracja, że w bliżej nieokreślonej przyszłości zainicjuje on postępowanie sądowe.

Jak bowiem zauważył WSA, art. 88 § 1 k.c. wymaga wprost, aby oświadczenie było złożone drugiej stronie, a nie organowi. Sprzedawca nie uprawdopodobnił, że poinformował skarżącą o cofnięciu zgody ani że wystąpił do sądu powszechnego. Pismo skierowane wyłącznie do wójta nie obligowało go do oczekiwania na ewentualne rozstrzygnięcie przez sąd powszechny kwestii skuteczności cofnięcia zgody. Wyrok nie jest prawomocny.