Przybywa czynników ryzyka inwestowania w PRS

Uczestniczył pan w pierwszych w Polsce transakcjach zakupów projektów deweloperskich przez fundusze PRS, teraz dochodzi pionierska transakcja sprzedaży w pełni wynajętych nieruchomości mieszkaniowych kolejnym inwestorom. Projekty Pereca 11 w Warszawie i Trio w Krakowie Catella sprzedała za ponad 60 mln euro. Jeśli nie może pan zdradzić, jaki zwrot został osiągnięty albo przy jakim yieldzie zostały sprzedane te aktywa (yield to stopa kapitalizacji, stosunek rocznych czynszów do wartości nieruchomości), to prośba o ogólną refleksję, jak ten pionierski projekt Pereca 11 wypadł?

Przedwstępną umowę zakupu z deweloperem Matexi zawarliśmy prawie siedem lat temu, to był czas, kiedy nikt nie wiedział, w jaki sposób budować PRS, jakie to powinny być mieszkania, jak je wynajmować. Deweloper dostarczył produkt, na który mieliśmy pewien wpływ: PRS to głównie studia i lokale z jedną sypialnią. Z drugiej strony staraliśmy się zbudować świadomość, czym jest najem od funduszu – że nie ma ryzyka, że najemca z dnia na dzień zostanie poproszony o opuszczenie mieszkania, że umowa podpisywana jest na rok. Z czasem osiągnęliśmy obłożenie 98–100 proc. Atutem Pereca 11 jest parter z usługami potrzebnymi mieszkańcom: sklep spożywczy, pralnia, fryzjer, kawiarnia.

Po Pereca 11 kupiliśmy Trio w Krakowie – to mieszkania na wynajem oraz prywatny akademik, w portfelu znalazły się też apartamenty w luksusowej wieży Złota4 4. Ten biznes ustabilizował się na tyle, że pod koniec zeszłego roku przyszła refleksja, by go spieniężyć – Catella doszła do takiego wniosku z różnych powodów, przede wszystkim rosnących kosztów finansowania. Fundusz zbiera kapitał od niemieckich inwestorów, ale korzysta z lewarowania, a koszty obsługi długu wzrosły. Znaleźli się chętni na zakup, zaproponowali dobrą cenę i myślę, że obie strony są zadowolone. Warunki transakcji wynegocjowaliśmy przed wybuchem wojny w Ukrainie, rozmowy trwały niecałe trzy miesiące.

Mogę powiedzieć, że uzyskaliśmy bardzo ciekawy yield poniżej 4 proc. (im niższy yield, tym nieruchomość wyceniona wyżej wobec generowanych przychodów z czynszów, ale i ryzyko jest wyższe – red.). Agresywnie, ale dla kupującego to postawienie stopy na polskim rynku i to pierwsza inwestycja w wynajęte nieruchomości mieszkaniowe generujące stabilne przepływy pieniężne.

Powiedział pan o Złotej 44, że zakup przez Catellę kilku dolnych pięter apartamentowca – ponad 70 lokali – był pierwszą głośną transakcją PRS, choć to segment premium. Czy No.44 Luxury Rentals też sprzedajecie?

Jesteśmy w procesie, chociaż tutaj strategia Catelli jest inna. Zastanawialiśmy się, czy kontynuować projekt, ale to wymagałoby znacznego podniesienia czynszów, czy też sprzedać całość innemu inwestorowi. Nie jest to jednak typowy produkt dla funduszy, dlatego ostatecznie sprzedajemy pakiety apartamentów, a nawet pojedyncze mieszkania. To znów ciekawe doświadczenie i rzecz, jakiej Catella jeszcze nie robiła. Nabywcami są osoby fizyczne albo mniejsze podmioty gospodarcze – właśnie polski fundusz kupił całe jedno piętro z zamiarem dalszego wynajmowania. Zainteresowanie apartamentami jest bardzo duże, bo luksusowych nieruchomości w Warszawie jest niewiele.

Myślę więc, że stosunkowo szybko wyjdziemy ze Złotej. Przy ogólnej zapaści na rynku mieszkaniowym i ograniczaniu inwestycji przez deweloperów dwa segmenty będą się moim zdaniem wciąż dobrze sprzedawały. Po pierwsze nieruchomości luksusowe, bo tu zawsze podaż była niska, a popyt duży, a po drugie, bardzo małe mieszkania, 25 mkw., na takie zawsze będzie popyt osób szukających możliwości ulokowania gotówki.

Catella podała w komunikacie, że będzie reinwestować wpływy ze sprzedaży Pereca 11 i Trio. Co jest planowane?

Niestety, to nie będą inwestycje w Polsce.

Jak pan osobiście ocenia perspektywy PRS w Polsce? Otoczenie mamy zupełnie inne niż jeszcze rok temu, jest drogi pieniądz, inflacja, z drugiej strony część deweloperów szuka możliwości współpracy z nabywcami instytucjonalnymi...

W ostatnim czasie nie prowadziłem aż tak szczegółowych rozmów na temat nowych projektów, ale jest faktem że właściwie większość deweloperów myśli o nabywcach instytucjonalnych – nic dziwnego, skoro borykają się z tak znaczącym spadkiem transakcji z klientami detalicznymi. Już od kilku lat mówię, że z punktu widzenia deweloperów warto stać na dwóch nogach – i część firm dopiero to odkrywa. Niewątpliwie jednak koszty finansowania są w tej chwili znaczącą barierą. Jeżeli ktoś korzysta z kredytu, to koszty finansowania to nie 1–3 proc. rocznie, ale 7–10 proc. W tej chwili inwestorzy korzystają przede wszystkim ze środków własnych. Z drugiej strony, czynsze w Polsce poszły bardzo mocno w górę – miejscami o 30–40 proc., i to jest atrakcyjne dla inwestorów, m.in. tych, którzy kupili od nas aktywa. Oczywiście jest pytanie, jak długo utrzymają się zwyżki i jak jeszcze mocne będą, bo obecna sytuacja jest m.in. pochodną napływu uchodźców z Ukrainy i ograniczenia zdolności kredytowej Polaków. Rynek PRS nabrał też doświadczenia – wiadomo już, jakie mieszkania budować, jak wykańczać, jakie usługi dodatkowe są potrzebne, są firmy profesjonalnie zarządzające najmem. Są też czynniki negatywne – to, co dzieje się w gospodarce i polityce.