Uczestniczył pan w pierwszych w Polsce transakcjach zakupów projektów deweloperskich przez fundusze PRS, teraz dochodzi pionierska transakcja sprzedaży w pełni wynajętych nieruchomości mieszkaniowych kolejnym inwestorom. Projekty Pereca 11 w Warszawie i Trio w Krakowie Catella sprzedała za ponad 60 mln euro. Jeśli nie może pan zdradzić, jaki zwrot został osiągnięty albo przy jakim yieldzie zostały sprzedane te aktywa (yield to stopa kapitalizacji, stosunek rocznych czynszów do wartości nieruchomości), to prośba o ogólną refleksję, jak ten pionierski projekt Pereca 11 wypadł?
Przedwstępną umowę zakupu z deweloperem Matexi zawarliśmy prawie siedem lat temu, to był czas, kiedy nikt nie wiedział, w jaki sposób budować PRS, jakie to powinny być mieszkania, jak je wynajmować. Deweloper dostarczył produkt, na który mieliśmy pewien wpływ: PRS to głównie studia i lokale z jedną sypialnią. Z drugiej strony staraliśmy się zbudować świadomość, czym jest najem od funduszu – że nie ma ryzyka, że najemca z dnia na dzień zostanie poproszony o opuszczenie mieszkania, że umowa podpisywana jest na rok. Z czasem osiągnęliśmy obłożenie 98–100 proc. Atutem Pereca 11 jest parter z usługami potrzebnymi mieszkańcom: sklep spożywczy, pralnia, fryzjer, kawiarnia.
Po Pereca 11 kupiliśmy Trio w Krakowie – to mieszkania na wynajem oraz prywatny akademik, w portfelu znalazły się też apartamenty w luksusowej wieży Złota4 4. Ten biznes ustabilizował się na tyle, że pod koniec zeszłego roku przyszła refleksja, by go spieniężyć – Catella doszła do takiego wniosku z różnych powodów, przede wszystkim rosnących kosztów finansowania. Fundusz zbiera kapitał od niemieckich inwestorów, ale korzysta z lewarowania, a koszty obsługi długu wzrosły. Znaleźli się chętni na zakup, zaproponowali dobrą cenę i myślę, że obie strony są zadowolone. Warunki transakcji wynegocjowaliśmy przed wybuchem wojny w Ukrainie, rozmowy trwały niecałe trzy miesiące.
Mogę powiedzieć, że uzyskaliśmy bardzo ciekawy yield poniżej 4 proc. (im niższy yield, tym nieruchomość wyceniona wyżej wobec generowanych przychodów z czynszów, ale i ryzyko jest wyższe – red.). Agresywnie, ale dla kupującego to postawienie stopy na polskim rynku i to pierwsza inwestycja w wynajęte nieruchomości mieszkaniowe generujące stabilne przepływy pieniężne.
Powiedział pan o Złotej 44, że zakup przez Catellę kilku dolnych pięter apartamentowca – ponad 70 lokali – był pierwszą głośną transakcją PRS, choć to segment premium. Czy No.44 Luxury Rentals też sprzedajecie?
