Z konferencji wynikowych giełdowych deweloperów przekaz płynie jasny: dopóki nie poprawi się dostępność kredytów, sprzedaż będzie na jałowych obrotach. Dziś wysokie koszty finansowania to problem nie tylko Kowalskich, ale i funduszy PRS (najem instytucjonalny mieszkań), które przy zakupach również posiłkują się długiem. Siłą rzeczy deweloperzy przechodzą w tryb czuwania – jak przetrwają ten czas, zależy od wielu czynników.

Siła w gotówce

– Mamy przed sobą na pewno trudny czas, wysoka inflacja będzie się utrzymywać, na poprawę popytu kredytowego trudno liczyć: Komisja Nadzoru Finansowego jest nieprzejednana, jeśli chodzi o apele o złagodzenie wymogów oceny zdolności kredytowej nawet dla pożyczek z okresowo stałą stopą – powiedział prezes Dom Development Jarosław Szanajca. – Rynek nabywców gotówkowych okazał się za to silny, stabilny i głęboki – i powinien dalej pomagać względnie spokojnie przetrwać czas aż do momentu, kiedy przyjdzie poprawa otoczenia. Za nami kolejny kwartał bez ran, strat i większych zagrożeń. Zobaczymy, co przyniosą kolejne – dodał.

Czytaj więcej

Minęła era mieszkań z „drugiej ręki”. Warto wziąć te koszty pod uwagę

Podczas gdy na szerokim rynku spadek sprzedaży mieszkań w ciągu trzech pierwszych kwartałów rok do roku sięgnął 50 proc., Grupa Dom Development zaliczyła 24-proc. korektę i utrzymania takiej tendencji – być lepszym od rynku – zarząd spodziewa się w najbliższej przyszłości.

„Gotówkowcy” odpowiadają za 75 proc. zakupów, a Dom Development specjalizuje się w mieszkaniach o wyższym standardzie: ponad połowa sprzedaży to lokale kosztujące co najmniej 600 tys. zł. Szanajca powiedział, że grupa nie stosuje nadzwyczajnych zachęt dla klientów, a już na pewno nie schematy płatności typu 10/90 (mały zadatek, reszta po odbiorze lokum), co prezes uznaje za ryzykowną taktykę.

Dom Development również planuje flirt z PRS, choć prezes Szanajca wiele razy zaznaczał, że oferta grupy nie do końca pasuje do rynku najmu. Spółka jednak niedawno zapowiedziała zamiar zbudowania dla funduszu około 400 lokali w Warszawie. – Nic więcej na razie nie możemy powiedzieć, rozmowy trwają i trudno przesądzić, czym się zakończą – skwitował Szanajca.

W środę z inwestorami spotkali się również menedżerowie Grupy Unibep. Prezes Leszek Gołąbiecki przyznał, że jeśli chodzi o generalne wykonawstwo, udział kontraktów od deweloperów jest wyraźnie niższy, ale nie jest tak, że rynek zamarł całkowicie. Grupa sama kontroluje spółkę deweloperską – Unidevelopment. W ciągu trzech kwartałów br. firma zanotowała 60-proc. spadek sprzedaży mieszkań. Prezes Unidevelopmentu Zbigniew Gościcki powiedział, że to efekt zmniejszenia dostępności kredytów dla Kowalskich, ale i fundusze PRS wyraźnie ograniczyły apetyt na zamawianie w Polsce lokali (choć sama spółka w IV kwartale pokaże taką transakcję).

W rezultacie Unidevelopment postanowił zaczekać na poprawę sytuacji obu grup klientów i na ustabilizowanie się cen budowy: firma odroczyła uruchomienie części inwestycji, co ma także dać możliwość dostosowania ich do nowych realiów, m.in. zmniejszyć powierzchnię mieszkań, by były dostępniejsze cenowo.

Poprawa w 2024 r.

Firma analityczna Spectis w najnowszym raporcie poświęconym 30 największym grupom deweloperskim w Polsce spodziewa się, że w tym roku sprzedaż mieszkań przez tę grupę skurczy się wobec wyśmienitego 2021 r. o 30 proc., do 30 tys., co jednak oznaczałoby tylko lekki spadek wobec wyników z lat 2018–2020 (31–32 tys. rocznie). Eksperci tłumaczą, że spadek sprzedaży to efekt wzrostu stóp procentowych i zmniejszenia dostępności kredytów – popyt jest, ale odroczony do czasu poprawy sytuacji makro. Transakcji przybędzie, jak inflacja zacznie spadać i dojdzie do pierwszych obniżek stóp procentowych, czego można się spodziewać dopiero w 2024 r.

Na razie firmy tną inwestycje, bo planowanie tych mieszkaniowych stało się dużo bardziej skomplikowane i ryzykowne z uwagi na trudne do przewidzenia perspektywy rynku, spadek dostępności finansowania oraz wysokie ceny materiałów budowlanych i energii. Tych kosztów nie można już wprost przekładać na ceny mieszkań.