Jeszcze w zeszłym roku deweloperzy kusili inwestorów obligacjami ze stałym oprocentowaniem rzędu 6–7 proc. rocznie, dziś tacy emitenci mogą się uśmiechnąć, jak tani to dług. Jak pan ocenia, po mocnym i szybkim wzroście stóp, kondycję branży pod kątem możliwości obsługi i pozyskiwania finansowania?

Jeśli chodzi o wysoki poziom odsetek obligacji ze zmiennym oprocentowaniem, to jest on oczywiście bolesny dla firm, uderza w ich rentowność, ale nie powinien spowodować problemów z obsługą długu, terminowym wypłacaniem odsetek. Moim zdaniem ważniejszy jest temat refinansowania długu, który będzie zapadał w najbliższym czasie. Jeśli pyta pan o bezpieczeństwo deweloperów, trzeba sobie zdawać sprawę, że mówimy o branży, która w ostatnich latach bardzo dobrze sobie radziła, największe spółki sprzedawały po 2, 3, a nawet 4 tys. lokali rocznie. W tym momencie deweloperzy są w sytuacji, gdzie tegoroczna oferta jest wyprzedana średnio w 80 proc., a lokale z terminem oddania w 2023 r. w 40–50 proc. Deweloperzy w zeszłym roku mocno inwestowali w grunty, zatem nie ma presji na pozyskiwanie finansowania w celu uzupełniania banków ziemi.

Spółki weszły w trudny rynkowy moment z bardzo wysokimi saldami środków pieniężnych na rachunkach i obligacje, które zapadały w tym roku, zostały bez problemu wykupione. Generalnie zbyt wielu nowych emisji obligacji korporacyjnych – nie tylko deweloperskich – nie obserwujemy, dlatego zamiast rolowania długu widzimy raczej wykupy. Deweloperzy świetnie sobie radzą z obsługą zadłłużenia i moim zdaniem podobnie będzie w przyszłym roku. Nie zakładam, by wystąpiły problemy. Cały czas wierzę, że najlepsze spółki będą w stanie refinansować dług, zapewne wyższym kosztem. Szczególnie, że w 2023 r. zapadają obligacje dużych graczy, którzy wciąż notują dobrą sprzedaż. W 2024 r. będzie to więcej mniejszych firm, ale i one wciąż sprzedają po kilkaset lokali rocznie, nie muszą kupować gruntów ani płacić dywidend. Zobaczymy jeszcze, jak rynek mieszkaniowy będzie wyglądał za dwa lata.

A jakie są wasze przewidywania? Czy na poprawę musimy czekać, aż stopy zaczną spadać?

Moim zdaniem możemy jeszcze zobaczyć wzrost stóp procentowych, choć już nie tak drastyczny, jak wcześniej. Z rozmów z deweloperami wynika, że czynnikiem negatywnie wpływającym na rynek jest rekomendacja S (która nakazuje bankom sprawdzać, czy klient będzie w stanie obsługiwać kredyt przy stopie o jeszcze 5 pkt proc. wyższej od obecnej – red.). W ubiegłym roku, gdy stopy były zerowe, nikt nie miał problemu z tym, że kredyty były zaciągane na potęgę, a deweloperzy sprzedawali nawet więcej niż powinni. To wtedy należało zaostrzyć kryteria przyznawania kredytów. Dziś mamy taką sytuację, że klienci, którzy świadomie mogliby zaciągnąć pożyczkę, nie mogą tego zrobić. Złagodzenie rekomendacji pomogłoby, choć oczywiście nie spowodowało powrotu do takiej sprzedaży, jak widzieliśmy rok temu. Z wypowiedzi Komisji Nadzoru Finansowego wynika, że w najbliższym czasie żadnego złagodzenia rekomendacji nie będzie.

Druga rzecz, która mogłaby wesprzeć rynek, to udział sektora PRS. Jeszcze w zeszłym roku fundusze szturmowały biura deweloperów w poszukiwaniu mieszkań do kupienia, ale ci woleli sprzedawać Kowalskim. Teraz sytuacja się odwóciła i to deweloperzy pukają do drzwi inwestorów instytucjonalnych. Jednak fundusze też borykają się z wysokimi kosztami finansowania, muszą obsługiwać wcześniej zaciągnięty dług, którego koszt wzrósł i trudno oczekiwać, by w takiej sytuacji decydowały się na duże transakcje zakupu mieszkań w Polsce.