Na korekty cen mieszkań na rynku wtórnym w większości największych miast wskazuje najnowszy raport sieciowej agencji Metrohouse i firmy doradztwa kredytowego Credipass. Przeceny wydają się być naturalną konsekwencją zapaści na rynku kredytów hipotecznych. Sprzedaż „hipotek" ostro wyhamowała po cyklu podwyżek stóp procentowych. Metrohouse i Credipass podają, że w III kw. tego roku wypłacono kredyty na kwotę 7,4 mld zł, podczas gdy w analogicznym okresie 2021 r. było to 23 mld zł.

Rabaty dla gotówkowiczów

W III kwartale w porównaniu z II kw. największy spadek średniej transakcyjnej ceny mieszkań – o 7,2 proc., do 10,4 tys. zł za metr, Metrohouse odnotował w Gdańsku. Przeciętna całkowita cena lokali kupowanych na gdańskim rynku wtórnym to 531,2 tys. zł, a przeciętny metraż - 51 mkw.

W Krakowie mieszkania używane w III kw. były kupowane o 5,2 proc. taniej niż w II kw. Za metr lokalu na krakowskim rynku wtórnym nabywcy płacili średnio 10,3 tys. zł. Średnia cena całkowita nabywanego mieszkania to 473,8 tys. zł, a średnia powierzchnia – 48 mkw.

W Poznaniu średnie transakcyjne ceny na rynku wtórnym w ciągu kwartału spadły o 1,4 proc., do 8,1 tys. zł za mkw. W stolicy Wielkopolski, podobnie jak w Krakowie, klienci kupują mieszkania o średniej powierzchni 48 mkw. Przeciętna cena całkowita kupowanych lokali to 391 tys. zł.

W Warszawie kupujemy mieszkania w cenach niższych o 1,1 proc. niż w II kwartale. Średnia cena mkw. lokali na stołecznym rynku wtórnym na koniec września to ponad 12,5 tys. zł. Przeciętna całkowita cena kupowanych w stolicy mieszkań to 596,5 tys. zł, a przeciętny metraż – 49 mkw.

- Są też miasta, gdzie mimo sytuacji na rynku odnotowujemy wzrosty – zaznaczają autorzy raportu. To Wrocław i Łódź, gdzie średnie ceny transakcyjne lokali z drugiej ręki wzrosły o 9 i 9,3 proc., odpowiednio. W stolicy Dolnego Śląska za metr mieszkania klienci płacili w III kw. średnio 9,7 tys. zł. Średnia całkowita cena nabywanego we Wrocławiu lokalu to 385,5 tys. zł. W tym mieście kupujemy najmniejsze lokale – przeciętny metraż to 41 mkw. I to, jak tłumaczą eksperci Metrohuse, jest jednym z powodów, dla których cena metra mieszkania rośnie. Im mniejszy lokal, tym cena mkw. wyższa.

W Łodzi średnie ceny mieszkań w III kw. to już ponad 6,8 tys. zł. Przeciętna cena całkowita wynosi ponad 319,1 tys. zł, a przeciętny metraż kupowanych lokali – 47 mkw.

Autorzy raportu Metrohouse i Credipass zwracają uwagę, że Łódź może się pochwalić najwyższym średniorocznym wzrostem cen, który przekroczył 17 proc. Licząc rok do roku, mieszkania są droższe w każdym z analizowanych miast. W Warszawie o 4,9 proc., we Wrocławiu i Poznaniu – o 5,9 proc., w Krakowie – o 13,2 proc., w Gdańsku – o 14,2 proc.

Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, współautor raportu, zwraca uwagę, że sprzedający nie są mocno przywiązani do ceny ofertowej. – Podczas negocjacji są w stanie rozmawiać o obniżkach – mówi. Ekspert zwraca uwagę na zwiększoną popularność mieszkań do 50 mkw. kupowanych poza najbardziej atrakcyjnymi częściami miast. - O takie właśnie lokale trwa zażarta rywalizacja pomiędzy nabywcami indywidualnymi a inwestorami, którzy odpowiadają już za niemal połowę wszystkich zakupów na rynku – podkreśla Marcin Jańczuk. - Najczęściej są to transakcje gotówkowe. A gotówkowicze mają bardziej uprzywilejowaną pozycję i większe szanse na satysfakcjonujące rabaty – zaznacza.

Trudna sytuacja na rynku wcale nie oznacza, że czas sprzedaży mieszkań używanych się wydłuża. Mieszkania pozostają w ofercie ok. trzech miesięcy. – Wynik należy uznać, za całkiem przyzwoity – ocenia Marcin Jańczuk. Zastrzega jednak, że niska zdolność kredytowa staje się często barierą nie do pokonania przez młodych ludzi, którzy chcą się usamodzielnić i zacząć nowy etap życia „na swoim".

Metrohouse i Credipass

Jak w czasie hossy

U deweloperów przecen nie widać, na co wskazują analizy portalu RynekPierwotny.pl. - Rynek deweloperski jakby nie zwracał uwagi na słabnący popyt. Ceny pną się do góry w każdym z analizowanych miast – podkreślają autorzy raportu. - Klienci lawirują więc pomiędzy rynkiem nowych mieszkań a rynkiem wtórnym. Wybór najlepszej oferty wymaga wielu analiz i kalkulacji. Pod uwagę trzeba wziąć także opłaty okołotransakcyjne i koszty ewentualnych remontów.

RynekPierwotny.pl największe, niemal 7-proc. podwyżki cen nowych mieszkań odnotował we Wrocławiu. Za metr lokalu trzeba tam zapłacić średnio ponad 11,5 tys. zł za mkw. - To wynik przywołujący na myśl czasy niedawnego boomu – podkreśla Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. W Łodzi średnie ceny nowych mieszkań wzrosły w ciągu kwartału o 3,7 proc., przekraczając 9 tys. zł za mkw.

Jak wskazuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, niewielki (o 0,7 proc., do ponad 13,5 tys. zł za mkw.) kwartalny wzrost średniej ceny w Warszawie można uznać za przejaw rynkowej stabilizacji. – W stolicy w III kw. aż 84 proc. nowych mieszkań miało pięciocyfrową ofertową cenę mkw., a więc co najmniej 10 tys. zł. Wyniki dla pozostałych największych miast były następujące: Kraków – 80 proc. mieszkań z ceną co najmniej 10 tys. zł za mkw., Łódź – 15 proc., Wrocław – 57 proc., Poznań – 38 proc., Gdańsk – 52 proc. – mówi Andrzej Prajsnar.

Dodaje, że we wszystkich badanych miastach można zauważyć istotny wzrost udziału w rynku lokali wycenionych na ponad 11 tys. zł za mkw. - Najwyraźniejszą zmianę widać we Wrocławiu. W stolicy Dolnego Śląska pojawiło się sporo lokali kosztujących więcej niż 15 tys. zł za mkw. – zauważa Prajsnar. - To właśnie dużo większa liczba takich najdroższych mieszkań skutkowała niemal 7-proc. kwartalnym wzrostem średniej ceny nowych lokali na wrocławskim rynku pierwotnym.

Metrohouse i Credipass

Kredyty wysychają

- Już w II kw. widać było negatywne tendencje na rynku nowych umów o kredyt hipoteczny. Okazuje się, że może być znacznie gorzej – wskazują autorzy raportu „Barometr Metrohouse i Credipass". Szacują, że III kw. zamknął się wartością 7,4 mld zł nowych kredytów.  - To niewiele ponad 50 proc. wyniku z II kw. i zaledwie 31 proc. z analogicznego kwartału 2021 r. – podają.

- Duża w tym zasługa kolejnych podwyżek stóp procentowych - w lipcu o 0,5 proc., we wrześniu o 0,25 proc., z aktualnym odczytem na poziomie 6,75 proc. Przekłada się to na zdolność kredytową klientów. O ile jeszcze rok temu singiel zarabiający 5 tys. zł netto mógł liczyć na kredyt hipoteczny w średniej wysokości 485 tys. zł,  o tyle dziś musi się zadowolić kwotą zaledwie 240 tys. zł – mówi Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Credipass. - Przy obecnych cenach mieszkań znalezienie lokum w podobnej cenie w największych polskich miastach jest prawdziwym wyzwaniem. Zmiany stóp procentowych oraz dane o inflacji miały ciekawy wpływ na ruchy banków. Na przełomie lipca i sierpnia wyraźnie zachęcano klientów do kredytów ze stałym oprocentowaniem, które nominalnie było niższe niż zmienne. Od połowy września obserwujemy już wyrównanie się tych wartości. Średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem, z 20-proc. wkładem własnym, wynosi ok. 9,37 proc., a z oprocentowaniem zmiennym 9,32 proc. – podaje.