Mieszkania używane zaczęły tanieć. Deweloperzy nie spuszczają z tonu

Na korekty cen mieszkań na rynku wtórnym w większości największych miast wskazuje najnowszy raport sieciowej agencji Metrohouse i firmy doradztwa kredytowego Credipass. Przeceny wydają się być naturalną konsekwencją zapaści na rynku kredytów hipotecznych. Sprzedaż „hipotek" ostro wyhamowała po cyklu podwyżek stóp procentowych. Metrohouse i Credipass podają, że w III kw. tego roku wypłacono kredyty na kwotę 7,4 mld zł, podczas gdy w analogicznym okresie 2021 r. było to 23 mld zł.

Rabaty dla gotówkowiczów

W III kwartale w porównaniu z II kw. największy spadek średniej transakcyjnej ceny mieszkań – o 7,2 proc., do 10,4 tys. zł za metr, Metrohouse odnotował w Gdańsku. Przeciętna całkowita cena lokali kupowanych na gdańskim rynku wtórnym to 531,2 tys. zł, a przeciętny metraż - 51 mkw.

W Krakowie mieszkania używane w III kw. były kupowane o 5,2 proc. taniej niż w II kw. Za metr lokalu na krakowskim rynku wtórnym nabywcy płacili średnio 10,3 tys. zł. Średnia cena całkowita nabywanego mieszkania to 473,8 tys. zł, a średnia powierzchnia – 48 mkw.

W Poznaniu średnie transakcyjne ceny na rynku wtórnym w ciągu kwartału spadły o 1,4 proc., do 8,1 tys. zł za mkw. W stolicy Wielkopolski, podobnie jak w Krakowie, klienci kupują mieszkania o średniej powierzchni 48 mkw. Przeciętna cena całkowita kupowanych lokali to 391 tys. zł.

W Warszawie kupujemy mieszkania w cenach niższych o 1,1 proc. niż w II kwartale. Średnia cena mkw. lokali na stołecznym rynku wtórnym na koniec września to ponad 12,5 tys. zł. Przeciętna całkowita cena kupowanych w stolicy mieszkań to 596,5 tys. zł, a przeciętny metraż – 49 mkw.

- Są też miasta, gdzie mimo sytuacji na rynku odnotowujemy wzrosty – zaznaczają autorzy raportu. To Wrocław i Łódź, gdzie średnie ceny transakcyjne lokali z drugiej ręki wzrosły o 9 i 9,3 proc., odpowiednio. W stolicy Dolnego Śląska za metr mieszkania klienci płacili w III kw. średnio 9,7 tys. zł. Średnia całkowita cena nabywanego we Wrocławiu lokalu to 385,5 tys. zł. W tym mieście kupujemy najmniejsze lokale – przeciętny metraż to 41 mkw. I to, jak tłumaczą eksperci Metrohuse, jest jednym z powodów, dla których cena metra mieszkania rośnie. Im mniejszy lokal, tym cena mkw. wyższa.

W Łodzi średnie ceny mieszkań w III kw. to już ponad 6,8 tys. zł. Przeciętna cena całkowita wynosi ponad 319,1 tys. zł, a przeciętny metraż kupowanych lokali – 47 mkw.

Autorzy raportu Metrohouse i Credipass zwracają uwagę, że Łódź może się pochwalić najwyższym średniorocznym wzrostem cen, który przekroczył 17 proc. Licząc rok do roku, mieszkania są droższe w każdym z analizowanych miast. W Warszawie o 4,9 proc., we Wrocławiu i Poznaniu – o 5,9 proc., w Krakowie – o 13,2 proc., w Gdańsku – o 14,2 proc.

Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, współautor raportu, zwraca uwagę, że sprzedający nie są mocno przywiązani do ceny ofertowej. – Podczas negocjacji są w stanie rozmawiać o obniżkach – mówi. Ekspert zwraca uwagę na zwiększoną popularność mieszkań do 50 mkw. kupowanych poza najbardziej atrakcyjnymi częściami miast. - O takie właśnie lokale trwa zażarta rywalizacja pomiędzy nabywcami indywidualnymi a inwestorami, którzy odpowiadają już za niemal połowę wszystkich zakupów na rynku – podkreśla Marcin Jańczuk. - Najczęściej są to transakcje gotówkowe. A gotówkowicze mają bardziej uprzywilejowaną pozycję i większe szanse na satysfakcjonujące rabaty – zaznacza.

Trudna sytuacja na rynku wcale nie oznacza, że czas sprzedaży mieszkań używanych się wydłuża. Mieszkania pozostają w ofercie ok. trzech miesięcy. – Wynik należy uznać, za całkiem przyzwoity – ocenia Marcin Jańczuk. Zastrzega jednak, że niska zdolność kredytowa staje się często barierą nie do pokonania przez młodych ludzi, którzy chcą się usamodzielnić i zacząć nowy etap życia „na swoim".

Foto: Metrohouse i Credipass

Jak w czasie hossy

U deweloperów przecen nie widać, na co wskazują analizy portalu RynekPierwotny.pl. - Rynek deweloperski jakby nie zwracał uwagi na słabnący popyt. Ceny pną się do góry w każdym z analizowanych miast – podkreślają autorzy raportu. - Klienci lawirują więc pomiędzy rynkiem nowych mieszkań a rynkiem wtórnym. Wybór najlepszej oferty wymaga wielu analiz i kalkulacji. Pod uwagę trzeba wziąć także opłaty okołotransakcyjne i koszty ewentualnych remontów.

RynekPierwotny.pl największe, niemal 7-proc. podwyżki cen nowych mieszkań odnotował we Wrocławiu. Za metr lokalu trzeba tam zapłacić średnio ponad 11,5 tys. zł za mkw. - To wynik przywołujący na myśl czasy niedawnego boomu – podkreśla Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. W Łodzi średnie ceny nowych mieszkań wzrosły w ciągu kwartału o 3,7 proc., przekraczając 9 tys. zł za mkw.

Jak wskazuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, niewielki (o 0,7 proc., do ponad 13,5 tys. zł za mkw.) kwartalny wzrost średniej ceny w Warszawie można uznać za przejaw rynkowej stabilizacji. – W stolicy w III kw. aż 84 proc. nowych mieszkań miało pięciocyfrową ofertową cenę mkw., a więc co najmniej 10 tys. zł. Wyniki dla pozostałych największych miast były następujące: Kraków – 80 proc. mieszkań z ceną co najmniej 10 tys. zł za mkw., Łódź – 15 proc., Wrocław – 57 proc., Poznań – 38 proc., Gdańsk – 52 proc. – mówi Andrzej Prajsnar.

Dodaje, że we wszystkich badanych miastach można zauważyć istotny wzrost udziału w rynku lokali wycenionych na ponad 11 tys. zł za mkw. - Najwyraźniejszą zmianę widać we Wrocławiu. W stolicy Dolnego Śląska pojawiło się sporo lokali kosztujących więcej niż 15 tys. zł za mkw. – zauważa Prajsnar. - To właśnie dużo większa liczba takich najdroższych mieszkań skutkowała niemal 7-proc. kwartalnym wzrostem średniej ceny nowych lokali na wrocławskim rynku pierwotnym.