Zespół doradców w Ministerstwie Aktywów Państwowych pracuje nad koncepcją daniny od posiadania i nabywania mieszkań jako czystej lokaty kapitału. Według naszych informacji na celowniku są zarówno osoby prawne, jak i Kowalscy – wszyscy, którzy mają lub w ciągu roku kupią ponad pięć mieszkań. Z kolei wedle słów premiera Mateusza Morawieckiego w resorcie rozwoju trwają prace nad opłatą od hurtowych zakupów mieszkań.

Choć zapowiedzi opodatkowania pustostanów czy zakupów większych pakietów mieszkań pojawiają się od dawna, konkretów brak. Nie działa to pozytywnie na rynek PRS, czyli najmu instytucjonalnego mieszkań.

Kto spekuluje

Choć podatek od pustostanów wymierzony jest w inwestorów spekulacyjnych (którzy kupują mieszkania, by te przechowywały wartość kapitału i nie trafiają one na rynek najmu, często nie są nawet wykańczane), to obarcza on głównie fundusze PRS. Te z definicji nastawione są na kupowanie mieszkań z myślą o wynajmowaniu w perspektywie dekad. Co więcej, jednym z największych właścicieli lokali w formule PRS jest... państwowy PFR Nieruchomości.

Brak jasności co do opodatkowania rynku nieruchomości to czynnik, który inwestorzy PRS biorą pod uwagę, rozważając kolejne działania w Polsce.

– Zapowiadanie opodatkowania, któreś już przecież z kolei w ostatnim czasie, bez podawania konkretów, na pewno nie sprzyja inwestycjom. I to dotyczy wszelkich regulacji – mówi Dorota Wysokińska-Kuzdra, starsza partnerka, szefowa działu finansowania korporacyjnego i linii living services w Colliers. – Co do rzekomych masowych zakupów mieszkań przez fundusze PRS, wystarczy przytoczyć twarde liczby. W Polsce rocznie buduje się 150–200 tys. mieszkań. W ciągu kilku lat fundusze zbudowały zasób 9 tys. lokali, a w perspektywie kilku lat to będzie 100 tys. Mówimy więc o wciąż niewielkim udziale najmu instytucjonalnego w rynku mieszkaniowym – dodaje.

– Funduszom na pewno nie pomagają zapowiedzi decydentów o tym, że PRS będzie w jakiś sposób opodatkowany. Zresztą, moim zdaniem przyniesie to efekt odwrotny do zamierzonego, bo przy takiej nierównowadze popytu i podaży dodatkowe obciążenia fiskalne będą przenoszone pośrednio na najemców – mówił w niedawnym wywiadzie Piotr Trzciński, szef Savills Investment Management w Polsce.

– Jest dużo argumentów za tym, by inwestować w PRS w Polsce, ale są też gospodarcze i polityczne czynniki ryzyka – mówi Dariusz Węglicki, menedżer funduszu Catella w Polsce, pionier rynku PRS. Catella wycofuje się na razie z rynku PRS w Polsce, sprzedała wynajęte bloki w Warszawie i Krakowie, spienięża ostatnie aktywa, czyli apartamenty w Złotej44 (kilka lat temu kupiła kilka dolnych pięter).

– Inwestorzy utracili już możliwość zaliczania amortyzacji do kosztów uzyskania przychodu. Teraz słyszą o możliwym opodatkowaniu, o czym się mówi bez konkretów, w sposób nieprzemyślany – to może zabić każdy biznes i farmy wiatrowe są tego najlepszym przykładem. Każdy inwestor musi rozważyć, czy jest gotów ryzykować działanie w niestabilnym politycznie, podatkowo i prawnie otoczeniu, gdzie z dnia na dzień dokonywane są zmiany będące nie efektem przemyślanego podejścia, tylko myślenia o słupkach poparcia – kwituje Węglicki.

Rządzi gotówka

Według szacunków REDNET Consulting w sześciu największych miastach w III kwartale br. deweloperzy sprzedali 6,8 tys. mieszkań – o 51 proc. mniej niż rok wcześniej i 23,5 proc. mniej niż w II kwartale br. Załamanie to efekt wysokich stóp procentowych i niedostępności kredytów mieszkaniowych. Mieszkania kupują dziś głównie posiadacze gotówki: rynek najmu sprzyja, a wysoka inflacja zachęca do lokowania kapitału.

Część deweloperów szuka możliwości współpracy z funduszami PRS, ale te borykają się z wysokimi kosztami finansowania, wynikającymi ze wzrostu stóp w Polsce i eurozonie.