Nowelizacja ustawy, która zastąpi lex deweloper, zdaniem części prawników precyzuje sporo przepisów, co wpłynie pozytywnie na orzecznictwo. W ocenie adwokata Michała Rutkowskiego, wspólnika w Kancelarii Graś i Wspólnicy, zintegrowane plany inwestycyjne (zpi), które zastąpią plany miejscowe gminy, będą efektem negocjacji inwestora z gminą, z ważnym udziałem społeczności lokalnej, której nie wolno pomijać.

Jak podkreśla Alicja Sławińska, prawniczka z kancelarii B2RLaw Jankowski Stroiński Zięba i Partnerzy, właściciele nieruchomości będą mogli złożyć wniosek, aby organ wykonawczy gminy każdorazowo informował ich o pracach planistycznych związanych z nieruchomością. Pomoże także rejestr urbanistyczny prowadzony w systemie teleinformatycznym.

– Będzie zawierał m.in. dokumenty powstające w trakcie sporządzania aktów planistycznych, raporty z konsultacji społecznych, decyzje administracyjne, rozstrzygnięcia organów nadzoru.

Dużym ułatwieniem w orzecznictwie stanie się też status zpi. Jego wejście w życie skasuje moc obowiązującego na danym terenie planu miejscowego. Jak tłumaczy radca prawny Konrad Młynkiewicz z Kancelarii Filipiak Babicz Legal, dotychczas inwestorzy mogli prowadzić inwestycję na podstawie jednego z tych dokumentów planistycznych wedle własnego wyboru.

Dla sądu ważna będzie zmiana treści art. 20 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, który wskazuje, w jaki sposób badać związanie planu miejscowego zapisami planu ogólnego. Jak tłumaczy dr Joanna Dziedzic-Bukowska, radca prawna specjalizująca się w prawie inwestycyjno-budowlanym, tę okoliczność sądy administracyjne zawsze badają w pierwszej kolejności, rozpoznając skargi na plany miejscowe.

– Miejscowy plan będzie musiał być zgodny z planem ogólnym. Niby drobna zmiana, ale w mojej ocenie znacząca, ponieważ da silniejsze związanie owych aktów. Co jednak najistotniejsze, nowelizacja wskazuje wprost, na czym owa zgodność ma polegać – uzasadnia dr Joanna Dziedzic-Bukowska. Dotychczas kontrola tego zagadnienia była jej zdaniem nieco uznaniowa, pozostawiała dużą swobodę sądom, co przekładało się na dużą niepewność właściciela gruntu, ale również samych gmin.

Czytaj więcej

Gminy pozbawione dochodów odkują się na inwestorach

Zdaniem mec. Młynkiewicza za to sama procedura dotycząca zpi pozbawiona została największych atutów ze specustawy. Ta obligowała organy do szybkiego procedowania wniosku. Wedle specustawy mieszkaniowej gmina ma teraz 60 dni na podjęcie uchwały lokalizacyjnej.

– Próżno też szukać w projekcie ustawy gwarancji, które znane są z lex deweloper. Dotyczą one przyspieszonego trybu rozpoznawania przez sądy administracyjne skarg oraz skarg kasacyjnych dotyczących tych uchwał, a także analogicznych, zaledwie 60-dniowych, terminów do rozpoznania środków zaskarżenia przez sądy rozstrzygające sprawy dotyczące decyzji o pozwoleniu na budowę wydanych w oparciu o zintegrowane plany inwestycyjne. Podobnie zabrakło 21-dniowego terminu rozpoznania odwołania od decyzji o pozwoleniu na budowę – wskazuje prawnik.

W opinii dr Dziedzic-Bukowskiej nowelizacja powinna jednak ułatwić sędziom sądów administracyjnych kontrolowanie planów ogólnych i miejscowych. Nowy instrument, jakim będzie plan ogólny, w przeciwieństwie do aktualnie uchwalanych studiów, ma zawierać uzasadnienie przygotowywane już do projektu tego aktu, które będzie się składało z części tekstowej i graficznej.

– Gmina będzie musiała wskazać przyczyny wyznaczenia stref planistycznych w granicach określonych w planie ogólnym. Będzie musiała uzasadnić przyczyny wyznaczenia obszarów uzupełnień zabudowy lub obszaru zabudowy śródmiejskiej w granicach określonych w projekcie – tłumaczy prawniczka.

– Te kwestie będą bardzo ważne z punktu widzenia późniejszej kontroli uchwalonego planu ogólnego, który przykładowo, ustalając strefę mieszkaniową wielorodzinną, uzna, że na danym terenie powinna być ona dużo mniejsza, ewentualnie w ogóle ją wykluczy.

Lex deweloper przez kilka najbliższych lat będzie znajdować zastosowanie do wszystkich wniosków złożonych do końca 2025 r.

Etap legislacyjny: uzgodnienia międzyresortowe