Od 1 lipca nowymi przepisami w tzw. ustawie deweloperskiej objęte zostaną wszystkie umowy, których przedmiotem jest lokal mieszkalny, mieszkanie wraz z garażem lub komórką, ewentualnie dom jednorodzinny, począwszy od etapu przysłowiowej „dziury w ziemi”, a skończywszy na przeniesieniu własności gotowego mieszkania lub domu na klienta.

– Dotychczasowe przepisy chroniły wpłaty klientów w pełnym zakresie przewidzianym ustawą jedynie na etapie zawierania z deweloperem umów deweloperskich – tłumaczy adwokat Łukasz Dubicki specjalizujący się w doradztwie branży budowlanej. – Po zakończeniu budowy klienci zawierali umowy często w zwykłej formie pisemnej, bez ochrony wpłat generowanej przez rachunki powiernicze czy też bez wpisu roszczenia do księgi wieczystej. W razie problemów dewelopera ryzykowali pieniędzmi wypłaconymi do dewelopera na poczet całej ceny lub tytułem zadatku bądź zaliczki – wyjaśnia prawnik. Teraz warunki będą korzystne dla klienta.

Ochrona kredytobiorcy

Takie sytuacje były częste zwłaszcza w przypadku nabywców posiłkujących się kredytem. Najpierw zawierali z deweloperem umowę przedwstępną, wpłacając zadatek bądź zaliczkę (często nawet 10–20 proc. ceny). Następnie z taką umową szli do banku i dopiero po podpisaniu umowy kredytowej mogli zawrzeć z deweloperem umowę przenoszącą własność lokalu.

– Okres ten mógł trwać nawet kilka miesięcy, a w tym czasie pieniądze klienta wpłacone deweloperowi nie były chronione tak, jak wpłaty dokonywane na podstawie umów deweloperskich przez innych nabywców mieszkań w tej samej inwestycji, którzy zawierali umowy przedwstępne przed zakończeniem budowy (pozwoleniem na użytkowanie) – dodaje mec. Dubicki. Teraz klienta będzie chronił Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG).

Wszystko do podważenia

Istotną nowością w nowej ustawie jest poszerzenie zakresu regulacji także na umowy dotyczące gotowych lokali mieszkalnych, już wyodrębnionych, powstałych w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a zawieranych z nabywcami przez przedsiębiorców niebędących deweloperami. Ustawodawca wyszedł tutaj z założenia, że nabywcy takiego lokalu tylko z tego powodu, że nie kupuje go bezpośrednio od dewelopera, nie powinno się pozbawić niektórych uprawnień wynikających z ustawy.

W szczególności dotyczących obowiązków przedkontraktowych, procedury odbioru czy umowy rezerwacyjnej. Wliczają się tu niespotykane dotąd korzyści przy egzekwowaniu naprawy usterek, ale także furtki dla klienta wynikające z obowiązku poinformowania go o obciążeniach hipotecznych nieruchomości czy też o tym, czy w najbliższej okolicy nie powstanie autostrada lub lotnisko. Podważyć będzie można absolutnie wszystko.

Czytaj więcej

Nowa ustawa deweloperska: trudniej będzie wycofać się z umowy

Jasne zasady rezerwacji

Umowa rezerwacyjna, która doczekała się w końcu ustawowej regulacji, sama w sobie nie jest żadną nowością dla uczestników rynku deweloperskiego. W sensie prawnym umowy takie miały różne mniej lub bardziej fortunne konstrukcje, co często prowadziło do praktycznych komplikacji na tle rozliczeń z klientami. Teraz kluczowe kwestie dotyczące tych umów, tj. treść zobowiązania dewelopera w stosunku do klienta, możliwość wprowadzenia opłaty rezerwacyjnej, jej wysokość, zasady zwrotu klientowi czy okres, na jaki umowa może być zawarta taka umowa, wynikają wprost z przepisów prawa.

Co ciekawe, deweloper będzie zobowiązany do zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości, kiedy nie wywiąże się z postanowień takiej umowy.

– Taka sytuacja może mieć miejsce np., gdy w toku negocjacji deweloper będzie chciał podwyższyć wysokość ceny lokalu mieszkalnego względem ceny określonej w umowie rezerwacyjnej – wyjaśnia Michał Sołtyszewski, partner w kancelarii act BSWW legal & tax. – Ten sam obowiązek dotyczyć będzie sytuacji, w której przedsiębiorca zobowiązał się przenieść własność lokalu już wybudowanego, a nabywca nie przystąpi do umowy ze względu na zgłoszone, a nieusunięte wady lokalu mieszkalnego.

Eksperci zastanawiają się, kto za to wszystko zapłaci? Ich zdaniem zapewne będą to klienci.

Opinia dla „Rzeczpospolitej”
Piotr Jarzyński partner w kancelarii Jarzyński & Wspólnicy

Umowa deweloperska, umowa przedwstępna z ustawy deweloperskiej, umowa dotycząca lokalu użytkowego i umowa sprzedaży będą zawierane w formie aktu notarialnego. Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z ich zawarciem, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu jednej z tych umów, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym będą obciążały w równych częściach dewelopera i nabywcę. Rozszerzono regulacje związane z wpisem roszczenia do księgi wieczystej z umowy deweloperskiej oraz dodano nowe obejmujące umowę przedwstępną z ustawy deweloperskiej i umowę dotyczącą lokalu użytkowego. Postanowienia umów mniej korzystne dla nabywców niż przepisy nowej ustawy deweloperskiej będą nieważne, a w ich miejsce zastosowanie znajdą odpowiednie przepisy nowej ustawy deweloperskiej.