Wysoka sprzedaż w I kwartale to efekt przygotowania dobrej oferty

2022 rok będzie dla branży wymagający, ale nie obniżamy celu sprzedaży – mówi Andrzej Oślizło, prezes Develii.

Publikacja: 14.04.2022 20:53

Wysoka sprzedaż w I kwartale to efekt przygotowania dobrej oferty

Foto: Mat. prasowe

W I kwartale 2022 r. większość deweloperów zanotowała mocne spadki sprzedaży rok do roku i kwartał do kwartału, co nie było niespodzianką biorąc pod uwagę wysoką bazę z poprzedniego roku, rozpoczęcie podnoszenia stóp w październiku i najazd Rosji na Ukrainę w lutym. Niespodzianką jest za to wasz wynik: 603 sprzedane w I kwartale br. lokale to o 4 proc. więcej niż w mocnym I kwartale 2021 r. i 43 proc. więcej niż w końcówce zeszłego roku. To też najlepsza sprzedaż od I kwartału 2018 r. Z czego wziął się taki wynik?

W przyjętej na początku zeszłego roku strategii na lata 2021–2025 postawiliśmy sobie za cel zwiększanie udziału w rynku. Drogą, by to osiągnąć, jest większa dynamika lub mniejszy spadek sprzedaży w porównaniu z konkurencją. Bardzo dobra sprzedaż w I kwartale br. to przede wszystkim efekt wcześniejszych inwestycji w grunty i znacznego zwiększenia oferty o atrakcyjne projekty na przełomie roku – tylko w I kwartale wprowadziliśmy do sprzedaży ponad 1200 mieszkań. Deweloperzy od wielu miesięcy mają ogromne kłopoty z zapewnieniem podaży odpowiadającej popytowi w największych aglomeracjach. Develia w odpowiednim momencie położyła nacisk na rozbudowę banku gruntów i jest to teraz naszą przewagą.

Oczywiście, dostrzegamy sytuację związaną z rosnącymi stopami i zdajemy sobie sprawę, że w 2022 r. rynek będzie bardzo wymagający. Na bazie wyników pierwszego kwartału wykonanie założonego na ten rok celu, czyli sprzedaży klientom indywidualnym 2300–2450 mieszkań, uważamy za aktualne, przynajmniej jeśli chodzi o dolne widełki. Sytuacja jest jednak dynamiczna i więcej będzie można powiedzieć po II kwartale. Tak czy inaczej, naszym celem będzie uzyskanie wyniku lepszego od rynku.

Na ustach wszystkich są dziś szybko rosnące koszty wykonawstwa. Czy was też generalni wykonawcy naciskają na waloryzację cen?

Trend wzrostowy kosztów wykonawstwa nie zaczął się dziś, teraz po prostu gwałtownie się nasilił i wynika głównie z cen surowców, które są bardzo niestabilne po wybuchu wojny. Duża część naszych budów w toku jest na zaawansowanym etapie, problem dotyczy przede wszystkim nowych projektów, które chcemy uruchomić. Jeśli trend wzrostowy kosztów budowy się utrzyma, jeśli inflacja będzie wysoka, to nie ma siły – musi się to przełożyć na ceny mieszkań, chociaż wydaje się, że one są już wysokie. Niestety, nie ma możliwości budowania poniżej pewnej marży.

Mieliśmy już okresy mocnego wzrostu cen wykonawstwa, ale nie słyszało o wrzucaniu klauzul waloryzacyjnych do umów deweloperskich. Dlaczego teraz ten temat krąży?

Myślę, że to efekt dużej niepewności na rynku i emocje się uspokoją, jeśli sytuacja na rynku surowców się ustabilizuje. Takie mechanizmy były stosowane sporadycznie w przeszłości, jednak moim zdaniem nie można wykluczyć, że w obecnych warunkach ekonomicznych będziemy się z nimi stykać częściej. Develia nie planuje wprowadzania takich instrumentów, niemniej obserwujemy sytuację na rynku.

W bieżących sprawozdaniach deweloperzy księgują lokale sprzedane mniej więcej dwa lata temu. W ub.r. uzyskaliście wysoką marżę brutto ze sprzedaży 28,8 proc. wobec 31,3 proc. rok wcześniej. Czy taka rentowność jest utrzymywana na obecnych projektach?

W tym i przyszłym roku spodziewamy się wysokich marż, ale w dłuższym horyzoncie presja na rentowność będzie rosła z powodu kosztów wykonawstwa i cen gruntów. Pytanie, jak będą się zachowywać ceny mieszkań. Dużą rolę w kształtowaniu marż ma cena zakupu ziemi i lokalizacja. Nasz bank jest obszerny, pozwala zbudować prawie 9 tys. lokali, nie wliczając w to bieżącej oferty, i są to działki kupowane w dobrych cenach, nawet te, które nabywaliśmy w zeszłym roku.

W I kwartale przekazaliście 186 mieszkań, jaki jest potencjał w całym 2022 r., czy jest ryzyko opóźnień w związku z sytuacją na rynku budowlanym – poza rosnącymi cenami to także wyjazd dużej części pracowników ukraińskich?

Większych zawirowań nie obserwujemy. Potencjał przekazań jest zgodny z celem, który przyjęliśmy na ten rok, czyli 1950–2050 mieszkań. Kumulacja wydań nastąpi w IV kwartale.

Celujecie też w sprzedaż w tym roku 600–800 lokali funduszom PRS. Na jakim jest to etapie?

Podpisaliśmy dwa listy intencyjne dotyczące budowy mieszkań dla funduszy w Warszawie i we Wrocławiu i negocjujemy szczegółowe warunki transakcji. Dodatkowo wytypowaliśmy kilka innych inwestycji, które mogą zainteresować fundusze. Myślę, że na czasy wyższych stóp procentowych i niższej zdolności kredytowej klientów detalicznych, dywersyfikacja sprzedaży w tym kierunku jest istotna, dlatego rozwój PRS jest dla nas ważną częścią działalności.

Czy jesteście zainteresowani inną rolą niż dostawca mieszkań? Niektóre spółki angażują się także w budowę platform najmu.

Nie jest to wykluczone, ale na razie za wcześnie na konkrety. Najem instytucjonalny jest w bardzo wczesnej fazie rozwoju, sprzedając mieszkania funduszom, jednocześnie uczymy się tego rynku.

Młody rynek PRS w Polsce w ostatnich latach przyciągał kolejnych graczy – czy ten ostatni wzrost kosztów wykonawstwa i – przynajmniej w Polsce – finansowania, a także wojna za naszą wschodnią granicą, nie ostudzą nieco nastrojów?

Wojna w Ukrainie oczywiście wzbudza obawy, ale wydaje mi się, że inwestorzy dalej są zainteresowani polskim rynkiem. Niektórzy pewnie będą się nieco dłużej zastanawiać i przyglądać, wyczekiwać ustabilizowania sytuacji geopolitycznej oraz na samym rynku najmu i wykonawstwa, by móc zaplanować swoje modele biznesowe.

Rynek najmu wygląda tak, że w ostatnich tygodniach z powodu napływu uchodźców i spadku zdolności kredytowej oferta lokali gwałtownie stopniała, a stawki poszły w górę. Sytuacja może być przejściowa, ale faktem jest, że mieszkań na wynajem jest w Polsce za mało. Myślę, że znacznie większa niż do tej pory część produkcji deweloperów kierowana będzie na ten rynek – nie tylko z myślą o funduszach PRS, ale i inwestorach indywidualnych dysponujących gotówką.

Andrzej Oślizło prezesem Develii (d. LC Corp) jest od grudnia 2020 r. Specjalizuje się w zarządzaniu spółkami, inwestycjach, fuzjach i przejęciach oraz strategiach. Był prezesem i członkiem zarządu spółek z branż: ICT, TSL, lotniczej, finansów i bankowości (m.in. Schenker, LOT, Aviva czy Expander Advisors). Na koncie ma też współpracę z funduszami private equity. Jest absolwentem Akademii Ekonomicznej w Katowicach (kierunek ekonomia) oraz Politechniki Śląskiej w Gliwicach (kierunek informatyka).

W I kwartale 2022 r. większość deweloperów zanotowała mocne spadki sprzedaży rok do roku i kwartał do kwartału, co nie było niespodzianką biorąc pod uwagę wysoką bazę z poprzedniego roku, rozpoczęcie podnoszenia stóp w październiku i najazd Rosji na Ukrainę w lutym. Niespodzianką jest za to wasz wynik: 603 sprzedane w I kwartale br. lokale to o 4 proc. więcej niż w mocnym I kwartale 2021 r. i 43 proc. więcej niż w końcówce zeszłego roku. To też najlepsza sprzedaż od I kwartału 2018 r. Z czego wziął się taki wynik?

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości mieszkaniowe
Sprzedaż mieszkań coraz niższa
Nieruchomości
W lutym powiaty wróciły do gry
Nieruchomości
Tak drogo jeszcze nigdy nie było
Nieruchomości
Rosnące koszty budowy to wyzwanie dla rynku PRS
Akcje Specjalne
Firmy chcą działać w sposób zrównoważony
Nieruchomości
Grunt bezpieczną przystanią na czas zawirowań
Materiał Promocyjny
Sztuczna inteligencja może być wykorzystywana w każdej branży