W lutym deweloperzy w Polsce otrząsnęli się po słabym rozpoczęciu roku i ruszyli z budową 11,3 tys. mieszkań wobec zaledwie 7,3 tys. w styczniu – było to najmniej od kwietnia i maja 2020 r., kiedy rynek został zaskoczony lockdownem oraz wobec średnio 12,8 tys. miesięcznie w IV kwartale ub.r.

Szczegółowe dane udostępnione przez Główny Urząd Statystyczny pozwalają ocenić, jak wyglądało styczniowe odbicie produkcji w poszczególnych częściach rynku.

Mocna Warszawa i jej obrzeża

Jeśli chodzi o sześć głównych miast – Warszawę, Wrocław, Poznań, Łódź, Kraków i Gdańsk – w lutym rozpoczęto tu stawianie łącznie 2,08 tys. mieszkań, o 70 proc. więcej niż w styczniu.

Najmocniej wypadły stolica, gdzie ruszyła budowa 1,7 tys. lokali (wzrost o 132 proc.) oraz Kraków, gdzie lokali w uruchamianych projektach było 675 – czyli ponad dziewięć razy tyle, co w styczniu. Solidnie wypadły Wrocław i Gdańsk z wynikami powyżej pół tysiąca lokali.

Jeśli chodzi o pozostałe miasta na prawach powiatu, sytuacja w lutym jeszcze się pogorszyła. W styczniu spadek miesiąc do miesiąca sięgnął 37 proc., do 2,48 tys. mieszkań. W lutym deweloperzy ruszyli z tam budową łącznie 2,22 tys. lokali, a więc o prawie 11 proc. mniej niż w styczniu, mimo że dane napłynęły z większej liczby miast.

Firmy były najaktywniejsze w Gdyni, Szczecinie i Lublinie, poprawiła się sytuacja w Toruniu i Słupsku. Wciąż niewiele działo się w Katowicach, a Bydgoszcz drugi miesiąc z rzędu była poza deweloperskimi radarami.

Do roli silnika napędowego rynku mieszkaniowego wróciły powiaty. O ile w styczniu liczba mieszkań w rozpoczynanych inwestycjach skurczyła się miesiąc do miesiąca o 37 proc., do 2,48 tys., o tyle w lutym wynik podwoił się do blisko 5,6 tys. lokali.

Ten skok to głównie efekt znacznie większej liczby powiatów, gdzie uruchomiano inwestycje. Wysyp nastąpił w powiecie poznańskim, gdzie ruszyło stawianie 703 lokali – dla porównania w samym Poznaniu było to 75, o prawie 30 proc. mniej miesiąc do miesiąca. Deweloperzy byli również aktywni w „turystycznych” powiatach kołobrzeskim i augustowskim.

Mocną pozycję na deweloperskiej mapie inwestycyjnej miały w lutym powiaty okalające stolicę: głównie pruszkowski, ale też grójecki, wołomiński, legionowski i piaseczyński – to w sumie 750 mieszkań.

Siła mniejszych rynków

Duzi deweloperzy koncentrują się na głównych aglomeracjach, bo te zapewniają im skalę. Wyjątkiem jest Murapol, który buduje w kilkunastu miastach. Taka dywersyfikacja na coraz trudniejszym rynku pierwotnym okazuje się zaletą.

Z danych o wynikach sprzedaży lokali w I kwartale br. przez deweloperów z rynku kapitałowego wynika, że spadki rok do roku oraz kwartał do kwartału sięgają 30–60 proc. Murapol znalazł nabywców na 764 mieszkania, o prawie 2 proc. mniej niż w mocnym I kwartale 2021 r. oraz o ponad 40 proc. więcej niż w IV kwartale ub.r.

Największym zainteresowaniem cieszyły się oczywiście lokale w największych sześciu aglomeracjach, przede wszystkim Poznaniu i Krakowie (traktowanym jako jeden rynek z Wieliczką), ale jedna trzecia sprzedaży przypadła na mniejsze ośrodki: Toruń, Gliwice, Bydgoszcz, Katowice, Tychy i Sosnowiec.

Na GPW notowana jest Wikana, która zgodnie ze strategią unika największych miast i koncentruje się na południowo-wschodniej Polsce. Spółka idzie dzięki temu swoim tempem, w I kwartale sprzedała 89 lokali, o 5 proc. więcej kwartał do kwartału. Największy udział w sprzedaży miały projekty z Lublina oraz Zamościa.

– Nasza oferta mieszkaniowa cieszy się niezmienne wysokim zainteresowaniem klientów, co biorąc pod uwagę obecne warunki rynkowe świadczy o atrakcyjności projektów, jak również o potencjale rynków, na których działamy – skomentował prezes Wikany Piotr Kwaśniewski. – W sprzedaży mamy 460 lokali w projektach w Lublinie, Rzeszowie, Przemyślu, Świdniku, Tarnobrzegu i Zamościu. Jesteśmy gotowi w ciągu roku rozpocząć realizację inwestycji liczących 500 lokali – zaznaczył.

Co dalej?

Pytanie, czy lutowe przebudzenie w statystykach GUS o liczbie mieszkań w rozpoczynanych inwestycjach to tylko korekta nieuniknionego trendu spadkowego. Podczas konferencji podsumowujących 2021 r. giełdowi deweloperzy podkreślają trudności w uruchamianiu nowych projektów, trudne do przewidzenia koszty materiałów. Schodzące wyniki na temat sprzedaży w I kwartale dowodzą, że i popyt jest przygaszony wzrostem stóp procentowych i niepewnością wywołaną najazdem Rosji na Ukrainę.

Na papierze potencjał firm w skali ogólnopolskiej jest duży. W lutym deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę dla projektów liczących 17,5 tys. wobec 15,6 tys. w styczniu.

Niektóre firmy na konferencjach mówią jednak wprost o przesuwaniu uruchamiania inwestycji i oczekiwaniu na ustabilizowanie się sytuacji.