Mieszkania są coraz droższe, o czym świadczą nie tyle wartości nominalne, ile siła nabywcza, czyli ile mkw. można kupić za średnią pensję.

Nie jest tak źle jak w szalonej hossie z lat 2005–2007, ale trend niepokoi. Przykładem niech będzie Kraków, gdzie wahania są największe. W I kw. przeciętne wynagrodzenie pozwalało kupić 0,64 mkw., a jeszcze trzy, cztery lata temu 0,72 mkw. Do hossy z 2007 r. wciąż daleko, wtedy pensja starczała na nabycie 0,4 mkw.

Rośnie dysproporcja...

– Tempo wzrostu cen mieszkań od trzech lat nieznacznie przewyższa dynamikę przeciętnych wynagrodzeń. I choć intensywność tego zjawiska jest zdecydowanie mniejsza niż w trakcie pamiętnej bańki z lat 2007–2008, to w połączeniu z potencjalnym zaostrzeniem polityki monetarnej może ono jednak w perspektywie kilku kwartałów prowadzić do schłodzenia rynku, a co za tym idzie, również cen – wskazuje Kamil Zduniuk, ekspert w departamencie analiz makroekonomicznych Banku Pekao.

Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, przyznaje, że jeśli ceny będą rosły szybciej od wynagrodzeń i jeśli dodatkowo znacząco wzrosną stopy procentowe, to popyt może wyhamować.

– Osoby, które kupują mieszkania z pomocą kredytu, kierują się przede wszystkim tym, jak wysoka będzie rata w porównaniu z otrzymywanym wynagrodzeniem. Inwestorzy natomiast przy wyższym oprocentowaniu np. obligacji mogą zmniejszyć zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym – mówi Sadowski. – Odwrócenie się tendencji na rynku nieruchomości wcale nie musi nastąpić w najbliższym czasie. Mody i trendy inwestycyjne nierzadko doprowadzają do znacznego przewartościowania/niedowartościowania, zanim dojdzie do ich odwrócenia. Nie można więc wykluczyć, że wskaźnik dostępności zejdzie jeszcze niżej, zanim trend się odwróci – dodaje.

Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation, podkreśla, że zjawisko opozycyjnych trendów w zestawieniu siły nabywczej i cen mieszkań nie jest dla rynku nowe.

– Dzieje się tak, gdy ceny mieszkań rosną szybciej niż wynagrodzenia. Z analogiczną sytuacją mieliśmy do czynienia w latach 2006–2008. Po prostu mieszkania stają się coraz trudniej dostępne dla przeciętnego Kowalskiego. Osoby posiadające spory kapitał konsekwentnie w dużej części lokują go na rynku nieruchomości, co ma ochronić przed inflacją. Pozostali, czyli zdecydowana większość społeczeństwa, kupują teraz na nisko oprocentowany kredyt, stąd rekordy udzielonych pożyczek w ostatnich kwartałach. Udział zakupów gotówkowych się zmniejsza, bo coraz mniej osób stać na to przy tak wywindowanych cenach, szczególnie w największych miastach – mówi Książak.

W jego ocenie na rynku zaczynają dominować zakupy inwestycyjne i spekulacyjne, a nie na własne potrzeby. – Pęcznieje więc bańka spekulacyjna. Będzie ona narastać, dopóki nie zmienią się stopy procentowe. Moim zdaniem do jej przekłucia może wystarczyć podniesienie stóp procentowych o 0,5 pkt proc. Oczywiście reakcja rynku nieruchomości będzie widoczna z pewnym opóźnieniem około 6–12 miesięcy. Im później się to stanie, tym przekłucie bańki będzie boleśniejsze – uważa Książak.

...ale i koszty

– Ja widzę raczej szklankę do połowy pełną. Gdy spojrzymy na wykresy w dłuższej perspektywie, to okaże się, że możliwości nabywcze są dziś znacznie większe niż u szczytu ostatniej hossy – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. – Jeśli para chciałaby kupić mieszkanie na kredyt i wydawać na obsługę długu 30 proc. wynagrodzenia netto, to w 2008 r. mogłaby kupić sobie niecałe 29 mkw. mieszkania w dużym mieście, a dziś prawie 75 metrów. Tak zmieniły się możliwości nabywcze, gdy uwzględnimy ceny mieszkań, zmianę wynagrodzeń i koszty kredytów – podkreśla.

– Z perspektywy nabywcy oczywiście obecny dynamiczny wzrost cen jest niepokojący, ale nie jest to jeszcze poziom alarmowy – ocenia Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator. – Mamy również zupełnie inną perspektywę niż niemal 15 lat temu: niższa jest dostępność gruntów, szczególnie w Warszawie, co podnosi ich ceny i finalnie koszt wybudowania lokalu. Widoczna jest też spora aktywność funduszy PRS, których obecność zdecydowanie zwiększa popyt. Rosną także ceny materiałów, a w niedługim czasie spodziewamy się również wzrostu presji płac w budownictwie. Z tych względów nie widzimy więc przesłanek gwałtownego załamania cen na rynku mieszkaniowym. Nie widzimy również tendencji do dynamicznego wzrostu stóp procentowych – podsumowuje ekspert.