Jeśli zatem działkę w trakcie procesu, a może on trwać trzy i cztery lata, sprzedano, nabywca uzyskuje prawo przejazdu, ale też musi za nie zapłacić.

Kupując działkę, lepiej sprawdzić, czy nie toczą się jakieś sprawy z sąsiadami.? Jacek K., właściciel dwóch sąsiadujących działek z przeznaczeniem usługowym w Czechowicach-Dziedzicach na Górnym Śląsku, wystąpił o ustanowienie dla każdej drogi koniecznej przez działkę, na której jest stacja paliw, bo do szosy dostępu nie miały.

Sąd rejonowy ustanowił drogę konieczną, ale tylko dla pierwszej z tych działek, wskazując, że do drugiej można będzie dojeżdżać przez pierwszą. I zasądził od Jacka K. zapłatę 10,7 tys. zł wynagrodzenia dla właściciela stacji na działce obciążonej.

Zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, jej właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia potrzebnej służebności drogi koniecznej – za wynagrodzeniem. Jej przeprowadzenie powinno uwzględniać potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej i być najmniej uciążliwe dla gruntów obciążonych.

Między wyrokami sądu rejonowego a okręgowego Jacek K. sprzedał jednak działki sieci klubów fitness, która przystąpiła do sprawy. W tej sytuacji Sąd Okręgowy w Katowicach zasądził wynagrodzenie za ustanowienie drogi od nowego właściciela i podwyższył je do 60 tys. zł, choć oba sądy opierały się na opiniach biegłych, ale różnych.

Nowy beneficjent drogi z tym się nie zgodził i odwołał do Sądu Najwyższego. Jego pełnomocnik, mec. Marcela Chochół argumentowała przed SN, że SO nie mógł przerzucić opłaty na niego i powinien ustanowić drogę konieczną także dla drugiej działki, gdyż nie ma znaczenia, że teraz należy do tego samego właściciela, ważne, że nie ma drogi.

SN nie podzielił tych zarzutów. Ustanowienie drogi koniecznej jest ingerencją we własność, więc powinna być stosowana ostrożnie, a dla drugiej działki nie jest ona konieczna – wskazał w uzasadnieniu sędzia SN Kazimierz Zawada. Co się tyczy wynagrodzenia, to mógł je zmienić sąd drugiej instancji, który bada przecież całość sprawy i może dojść do innych ustaleń. Zasądzane jest zaś od aktualnego właściciela działki, na rzecz której drogę ustanowiono. Nie ma też mowy, by jego prawa zostały naruszone w tym postępowaniu, wiedział bowiem o sprawie, uczestniczył w niej, a jako uczestnik postępowania nieprocesowego miał takie same prawa jak Jacek K.

Postanowienie SN jest ostateczne.

sygnatura akt: V CSK 110/16