D. był zainteresowany nabyciem działki. W tym tym celu spotkał się z S., prawnikiem, który okazał pełnomocnictwo od spółki, która rzekomo oferowała do sprzedaży odpowiednią działkę, oraz odpis z KRS i dokumenty dotyczące działki z urzędu gminy. S. zaproponował, by do zawarcia umowy doszło u znanej mu notariusz. Przy podpisaniu umowy miał być obecny prezes spółki.

D. sprawdził, że spółka istnieje, a nieruchomość nie jest obciążona hipoteką i wręczył S. 20 tys. zł zaliczki, a ten przygotował niezbędne do aktu notarialnego dokumenty. Do kancelarii stawili się wszyscy. Notariusz sprawdziła dane z dowodów osobistych powoda i rzekomego prezesa. Nie budziły wątpliwości co do autentyczności, choć podpis prezesa był nieczytelny. Umowę podpisano, D. zapłacił „sprzedającym" ponad 300 tys. zł gotówką, z czego pełnomocnik wziął z zaliczką 150 tys. zł, a resztę rzekomy prezes.

Czytaj więcej

Wprawdzie notariusz, pouczając pozwaną, że jest ona zwolniona od podatku od darowizny, nie dochował
Choć zawinił notariusz, podatek obowiązuje

Po pewnym czasie do notariusz zgłosił się prawdziwy prezes. Przeglądając księgę wieczystą, zobaczył, że nieruchomość została sprzedana, a posługiwał się amerykańskim paszportem, gdyż dowód zgubił.

Poszkodowany odpuścił sobie głównego oszusta i pozwał S., notariusz oraz jej ubezpieczyciela, domagając się 150 tys. zł odszkodowania, które sąd okręgowy zasądził wyrokiem zaocznym wobec S. (nie wiemy, co się z nim dzieje), oddalił zaś powództwo przeciwko notariusz i jej ubezpieczycielowi. Sąd Apelacyjny w Katowicach werdykt utrzymał, nie dopatrując się po stronie notariusz żadnego zawinienia.

Poszkodowany odwołał się do SN, podkreślając, że notariusz jest obowiązany stwierdzić ze szczególną starannością tożsamość osób biorących udział w czynności, wyłączając wszelką wątpliwość. I powinien uwzględnić treść wszystkich danych w dokumentach, gdyż analiza każdego z nich może świadczyć o fałszerstwie.

– Jeżeli zatem na wydruku z KRS prezes miał jedno imię, a w dowodzie dwa, to rejent powinna wstrzymać zawarcie umowy do czasu wyjaśnienia wątpliwości – wskazuje mec. Jarosław Smolarek, pełnomocnik poszkodowanego.

SN nie zmienił jednak werdyktu.

– Notariusz ma obowiązek zachowania „maksimum przezorności" na każdym etapie jego czynności, ale należy pamiętać, że z reguły nie jest w stanie stwierdzić, czy okazany mu dokument tożsamości jest sfałszowany, jeżeli nie wykazuje oczywistych cech budzących wątpliwości. W tej sprawie pozwana należycie i ze szczególną starannością dokonała czynności sprawdzających tożsamość osób, które miały podpisać akt sprzedaży – wskazał sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski.

Autopromocja
Nowość!

Trzy dostępy do treści rp.pl w ramach jednej prenumeraty

ZAMÓW TERAZ

Czytaj więcej

Sędzia Sądu Najwyższego Krzysztof Pietrzykowski
Sędzia SN prof. Krzysztof Pietrzykowski przeszedł w stan spoczynku

– System KRS i ksiąg wieczystych stwarzają szereg zabezpieczeń dla kupujących nieruchomości. I w końcu pomaga nam fachowiec – notariusz. Ale system jest tylko narzędziem wspomagającym to, co najważniejsze, czyli zdrowy sceptycyzm – ocenia Łukasz Lubaszka, radca prawny z kancelarii Sendero. – Dlatego przed dokonaniem transakcji sprawdźmy jej przedmiot i kontrahenta. Zwykle mamy na to więcej czasu niż notariusz, który kontakt z przedmiotem transakcji i stronami ma na samym końcu, gdy jest finalizowana.

Sygnatura akt: V CSKP 42/21

Opinia dla „Rzeczpospolitej"
Anna Dańko-Roesler, notariusz, prezes Stowarzyszenia Notariuszy RP

Notariusz uważnie przegląda przedstawione mu dokumenty i rejestry oraz stwierdza tożsamość stron umowy czy też ich pełnomocników na podstawie okazanych dokumentów tożsamości, ale strony umowy powinny też zachować staranność polegającą na zapoznaniu się ze sobą nawzajem i przedmiotem kontraktu. Najlepiej jak ten kontakt jest bezpośredni. W epoce internetu często strony dokonują wyboru oferty na podstawie internetowego „spaceru" po nieruchomości, uzgodnień dokonują mailowo i spotykają się dopiero u notariusza. I choć taki sposób działania oszczędza czas, to jednak niesie ze sobą większe ryzyko popełnienia błędu co do dokonanego wyboru oraz stania się ofiarą oszustów.