Jak nie kupić mieszkania z długami lub staruszką z dożywociem

[b]Rz: Czy gdyby szukał pan dziś mieszkania dla siebie, wybrałby pan lokal od dewelopera czy używany? Skąd taki wybór?[/b]

[b] Konrad Płochocki:[/b] To zależy. Jeżeli szukałbym mieszkania w ścisłym centrum miasta, raczej rozejrzałbym się za używanym lokum. Wynika to z faktu, iż w śródmiejskich okolicach jest bardzo mała podaż nowych lokali, a jeśli już są, ich ceny osiągają zawrotne pułapy.

Zastój na rynku nieruchomości zweryfikował natomiast żądania sprzedających mieszkania na rynku wtórnym. Wydaje się, że nastał dobry czas, aby rozejrzeć się za niewielkimi mieszkaniami w centrach miast. Taki lokal zawsze znajdzie i najemcę, i kupca.

Jeśli natomiast szukałbym mieszkania poza centrum, to raczej skłaniałbym się ku nowym inwestycjom. Najlepiej już ukończonym lub na znacznym etapie zaawansowania. Podaż nowych mieszkań jest nadal wysoka, co wynika z bardzo dużej ilości rozpoczętych inwestycji w 2007 i 2008 roku. W całym roku 2009 deweloperzy wprowadzili do sprzedaży rekordowo dużo, bo ponad 70 tys. mieszkań, a na koniec roku 30 tys. nadal nie znalazło nowego nabywcy. Liczba zalegających mieszkań sukcesywnie maleje, ale deweloperzy pogodzili się z faktem, że muszą obniżyć cenę – np. w postaci upustu czy darmowych miejsc parkingowych. Jeśli kupujemy mieszkanie za gotówkę, na pewno pomoże nam to wynegocjować lepszą cenę, bo deweloper będzie miał pewność, że nie wycofamy się z umowy, gdy bank nie przyzna kredytu.

[b]W jakim przypadku na pewno zrezygnowałby pan z mieszkania od dewelopera? Kiedy taka transakcja może być niebezpieczna?[/b]

Wskazałbym na trzy sytuacje, w których na pewno nie zdecydowałbym się na kupno nowego mieszkania:

Po pierwsze, gdy deweloper oferuje nam mieszkanie, nie dysponując pozwoleniem na budowę. Jest ono bowiem kluczowym dokumentem w procesie inwestycyjnym. Potwierdza prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane, zgodność projektu z wymogami prawa (czyli spełnianie warunków określonych w planie zagospodarowania lub decyzji o warunkach zabudowy, zapewnienie przyłączy mediów itp.). I wreszcie umożliwia faktyczne rozpoczęcie działań budowlanych.

Po drugie, nie zaryzykowałbym, gdy deweloper nie ma dobrej historii, budowa jest na wczesnym etapie, a wysokość zaliczek jest znaczna już na początku.

[b]Czego można się tu obawiać?[/b]

W czasie hossy 2007 – 2008 ten, kto uzbierał więcej gotówki, chwytał się deweloperki: od dużych firm ze wszystkich branż po Kowalskiego z sąsiedniej ulicy. Wiele działek zostało wtedy kupionych po przeszacowanych cenach. Brak znajomości branży i procesu deweloperskiego może okazać się zgubny. Dlatego jeśli deweloper bez historii oczekuje wysokich zaliczek, zastanowiłbym się dwa razy. Nie mamy pewności, czy uda mu się zakończyć inwestycję.

I po trzecie, nie współpracowałbym z deweloperem, który nie zgadza się na umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, chyba że stosuje system zaliczek typu 10/90. Nie ma idealnego sposobu na zabezpieczenie nabywcy przed upadłością dewelopera.

W takim przypadku w zdecydowanie lepszej sytuacji jest nabywca, który zawarł umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego oraz wpisał do księgi wieczystej działki roszczenia wynikające z takiej umowy. Sama umowa w formie aktu nie wystarcza, jak to często jest sugerowane! Przykrym dowodem, iż dopiero wpis roszczeń istotnie zmienia sytuację nabywcy lokalu, jest grupa 200 poszkodowanych osób, które straciły mieszkania w wyniku bankructwa krakowskiego dewelopera Leoparda. Firma ta zaciągnęła kredyt pod budynek, już po sprzedaniu zlokalizowanych w nim mieszkań.

[b]Czy kupowanie cesji praw z umowy o wybudowanie mieszkania jest bezpieczne?[/b]

Tak, jest to stosunkowo bezpieczna forma. Nabywca, kupując mieszkanie na wczesnym etapie budowy, ponosi większe ryzyko niż kupujący lokal tuż przed lub już po ukończeniu budowy (a zazwyczaj na tych etapach dokonuje się cesji). Standardem na rozwiniętych rynkach jest, iż cena mieszkania rośnie wraz z postępami w jego budowie. W Polsce zasada ta została zachwiana w czasie ostatniej hossy, kiedy to nowe projekty były coraz droższe, ale obecnie znowu zaczyna obowiązywać.

[wyimek]– Nie wierz w zapewnienia sprzedającego, ale w to, co jest w umowie, i ma potwierdzenie w dokumentach[/wyimek]

Jako nabywcy pamiętajmy jednak, aby sprawdzić dokładnie nie tylko warunki cesji, ale również warunki umowy deweloperskiej, w której prawa wstępujemy! Pamiętajmy, że do czasu zawarcia aktu notarialnego nie istnieje odrębna nieruchomość w postaci naszego mieszkania, dlatego należy się upewnić, czy inwestycja przebiega prawidłowo i czy deweloper ma stabilną sytuację oraz czy zgadza się na cesję.

[b]Lokale z jakimi problemami należy omijać, kupując M na rynku wtórnym? Z jakimi „trudnymi” ofertami spotkał się pan na rynku?[/b]

Skomplikowane jest np. kupno mieszkania w budynku, który stanowił współwłasność wszystkich właścicieli, bo nigdy nie dokonano wyodrębnienia samodzielnych lokali. Sprzedający przekonał kupującego, że wszystko jest jak należy. Nie lada sztuką było wytłumaczenie zainteresowanemu klientowi, iż nabycie udziału w nieruchomości to co innego niż nabycie wyodrębnionego lokalu. Jeżeli bowiem dokonujemy kupna udziału, aby „podzielić” taki budynek na samodzielne mieszkanie, należy stawić się do notariusza wraz ze wszystkimi współwłaścicielami, a w tym wypadku było ich kilkudziesięciu!

Alternatywą w takiej sytuacji jest też podział sądowy, jednak oba rozwiązania mogą być liczone w miesiącach. Przy tej okazji istnieje jeszcze jedno poważne ryzyko: zgodnie z prawem hipoteka obciążająca udział w nieruchomości, która została podzielona, obciąża wszystkie nowo powstałe nieruchomości. Oznacza to ryzyko otrzymania kawałka długu innego współwłaściciela.

[b]Po czym poznać, że oferta sprzedającego jest podejrzana?[/b]

Zdarza się, że sprzedający stawiał warunek, iż oferta jest aktualna jeszcze tylko dzisiaj i natychmiast musimy podpisać umowę, choćby przedwstępną. Zazwyczaj oznaczało to blef sprzedającego lub jakieś problemy z nieruchomością.

[b]Co oznacza w praktyce kupno mieszkania z prawem dożywocia?[/b]

Problem prawa dożywocia jest poważną luką w prawie nieruchomości. Prawo dożywocia zostało uregulowane w [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=2B49DD8FACD9EC10D1DB4FCB8F7FA01F?id=70928]kodeksie cywilnym [/link]w art. 908 – 916. W przybliżeniu polega ono na przeniesieniu własności nieruchomości na nowego właściciela (najczęściej są to dzieci lub wnuki, ale nie jest to warunek), w zamian za gwarancje mieszkania i dostarczenia środków koniecznych do egzystencji. Prawo dożywocia może natomiast zostać inaczej określone przez strony, mogą się np. umówić, iż nowy właściciel dostarcza tylko środków na utrzymanie.

Przy umowie dożywocia nieruchomość staje się „gwarantem” interesów dożywotnika. Z mocy samego prawa, z chwilą zawarcia umowy, nieruchomość zostaje obciążona prawem dożywocia w zakresie, jakim reguluje to kodeks cywilny lub sama umowa. W tym miejscu pojawia się problem: nie istnieje prawny obowiązek, aby ujawnić prawo dożywocia w księdze wieczystej nieruchomości, a prawo dożywocia jest jednym z niewielu wyjątków, kiedy nie chroni nas rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

[b]Co w przypadku, gdy kupimy mieszkanie z prawem dożywocia?[/b]

Ponosimy wtedy solidarną odpowiedzialność razem ze zbywcą w stosunku do dożywotnika. Może to oznaczać, iż będziemy zobowiązani do dostarczenia środków na leczenie schorowanej babci.

Przy kupowaniu nieruchomości upewnijmy się zatem, że w umowie sprzedaży znajdzie się oświadczenie o braku obciążeń nieruchomości prawami osób trzecich. Gdyby sprzedający skłamał, będzie nam przysługiwało odszkodowanie z jego strony. Najlepiej natomiast zapoznać się z treścią umów przenoszących własność nieruchomości za klika lat wstecz. Jeżeli dane mieszkanie w ciągu kilku lat wielokrotnie zmieniło właściciela, powinniśmy być bardzo czujni.

Co ciekawe, nie można skutecznie ustanowić prawa dożywocia na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego i użytkowego, więc kupując takie prawo, możemy być spokojni o istnienie prawa dożywocia.

Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego od wielu lat postuluje wprowadzenie obowiązku, aby notariusz wraz z umową dożywocia był zobowiązany złożyć wniosek o ujawnienie takiego prawa w księdze wieczystej.

[ramka][b]Warto wiedzieć[/b]

[srodtytul]Zanim się umówisz[/srodtytul]

[b]Jakie powinny być podstawowe zapisy w umowie przedwstępnej, aby i kupujący, i sprzedający mieli pewność, że transakcja dojdzie do skutku?[/b]