Komunalni administratorzy nie mogą zarządzać wspólnotami

Wieloma wspólnotami mieszkaniowymi administrują zarządcy komunalni. Nie zawsze prawo im na to pozwala

Aktualizacja: 20.04.2007 10:37 Publikacja: 20.04.2007 01:01

Od kilku lat warszawskie Zakłady Gospodarki Nieruchomościami (są to jednostki budżetowe miasta) rezygnują z administrowania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych. W 2002 r. administrowały 3493 wspólnotami, w 2005 r. - 2059, a na koniec grudnia 2006 r. -już tylko 1064, w tym w dzielnicy Śródmieście 626.

- Nie możemy zarządzać wspólnotami - twierdzi Anna Szarawarska, naczelnik Wydziału Gospodarki Zasobem Mieszkaniowym w Urzędzie Miasta w Warszawie. Prawo zabrania komunalnym zakładom budżetowym oraz jednostkom budżetowym zajmować się działalnością, która nie ma charakteru użyteczności publicznej.

Według szacunków Ogólnopolskiej Izby Gospodarki Nieruchomościami w Polsce istnieje około 3500 firm zarządzających nieruchomościami jednostek samorządu terytorialnego. Większość z tych firm wykonuje czynności zarządu lub tylko administruje budynkami wspólnot mieszkaniowych.

- To prawda - potwierdza Józef Bajor, naczelnik Wydziału Utrzymania Zasobów Mieszkaniowych w Ministerstwie Budownictwa. Mówi o tym ustawa o gospodarce komunalnej. Zakładom budżetowym oraz spółkom prawa handlowego z udziałem kapitału gminy (art. 7 i 10) zabrania prowadzenia działalności wykraczającej poza zadania o charakterze użyteczności publicznej. Listę tych zadań zawiera ustawa o samorządzie gminnym. Nie ma na niej administrowania wspólnotą.

Ze spółkami jest nieco inaczej. Mogą one administrować wspólnotami mieszkaniowym, ale tylko po spełnieniu dwu warunków: kiedy w gminie panuje bezrobocie i kiedy brakuje chętnych licencjonowanych zarządców nieruchomości lub przedsiębiorców do wykonywania czynności administrowania.

Jak ocenia Józef Bajor, przepisy te nie są przestrzegane. Gminom nic nie grozi za to, że wbrew ustawie o gospodarce komunalnej administrują wspólnotami. Ustawa nie przewiduje bowiem żadnych sankcji. -To wspólnoty mieszkaniowe mogą decydować, kto ma administrować ich nieruchomością wspólną -twierdzi Józef Bajor. W każdej chwili mogą zobowiązać zarząd (w formie uchwały) do tego, by zrezygnował z jednostki komunalnej jako administratora. Jeżeli nic w tym kierunku nie robią, to taka jednostka może nimi zarządzać, i nie rodzi to żadnych komplikacji po stronie wspólnoty (ze względu na ustawę o własności lokali).

Co do jednostek komunalnych, nadzór nad ich działalnością sprawują wojewodowie, a w sprawach finansowych - regionalna izba obrachunkowa. Wojewodowie rozstrzygnięciami nadzorczymi mogą unieważnić postanowienia statutu pozwalające administrować wspólnotami, a izba obrachunkowa może kwestionować finanse.

Zakłady oraz jednostki budżetowe, które administrują wspólnotami, powołują się na wyrok z 11 września 2003 r. ośrodka zamiejscowego naczelnego Sądu Administracyjnego (II SA Wr 1234/03). Jego sentencja brzmi: "Gminny zakład budżetowy nie może zarządzać nieruchomościami nienależącymi do gminy", ale w ostatnim zdaniu mówi także, że skoro gmina jest jednym ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, to zarządzanie należy do zadań o charakterze użyteczności publicznej. Wykonywane jest bowiem także na rzecz gminy i w celu zaspokojenia zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej.