Zadłużone lub z lokatorem

Rz: Od czego zacząć sprawdzanie nieruchomości, którą chcemy kupić?

Ewa Rejmak: W pierwszej kolejności powinniśmy sprawdzić, czy osoba, która sprzedaje nam na przykład mieszkanie, jest jego właścicielem. Potem, czy lokal nie jest obciążony roszczeniami i prawami osobistymi osób trzecich, a także czy na danej nieruchomości nie została ustanowiona hipoteka. Odpowiedzi na te pytania znajdziemy w księdze wieczystej prowadzonej przez właściwy ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości sąd wieczystoksięgowy.

Każdy może zajrzeć do ksiąg wieczystych i sprawdzić historię nieruchomości, pod warunkiem jednak, że zna numer księgi...

Księgi wieczyste są jawne i każdy może je przeglądać. O numer księgi należy spytać sprzedającego.

Czytając księgi, trzeba pamiętać o kilku zasadach. Otóż każda księga dzieli się na cztery działy. W dziale pierwszym znajdziemy opis nieruchomości umożliwiający jej identyfikację, tj. rodzaj, położenie oraz powierzchnię. W dziale drugim są informacje o aktualnym właścicielu danej nieruchomości, a także wpisy dotyczące użytkowania wieczystego. Natomiast wszelkie obciążenia lokalu mieszczą się w dziale trzecim księgi wieczystej. Wyjątkiem jest hipoteka, która wpisywana jest w dziale czwartym.

Warto wiedzieć, iż w dziale trzecim księgi wieczystej wpisywane są również ewentualne zakazy, które ograniczają prawo właściciela do zbywania lokalu, oraz informacja dotycząca wszczęcia z danej nieruchomości egzekucji. Nie wszystkie lokale muszą mieć jednak założoną księgę wieczystą. Tak może się zdarzyć w przypadku mieszkania własnościowego w spółdzielni mieszkaniowej. Wówczas jedynym źródłem informacji o mieszkaniu jest administracja spółdzielni, w której lokal się znajduje.

Jakie dokumenty powinien przedstawić sprzedający?

Przede wszystkim tytuł własności, którym może być akt notarialny przenoszący własność nieruchomości, np. poprzez sprzedaż, darowiznę bądź postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku. W przypadku kupna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinno się zażądać zaświadczenia spółdzielni o tym, iż lokal jest do sprzedaży. Warto również poprosić sprzedającego bądź osobiście udać się do urzędu gminy po zaświadczenie o zameldowaniu. Taki dokument pozwoli nam już na etapie podejmowania decyzji sprawdzić, czy w lokalu nie jest ktoś zameldowany. Niestety, zdarza się, że o meldunku osoby trzeciej dowiadujemy się już po kupnie mieszkania

Jakie będą konsekwencje takiej sytuacji?

Meldunek ma charakter administracyjny i nie oznacza sam w sobie, że dana osoba ma prawo do mieszkania. Taką osobę można wymeldować, chyba że posiada tytuł prawny do zajmowania lokalu – np. umowę najmu. Wówczas sprawa może się nieco skomplikować, ponieważ lokator będzie chroniony przez ustawę o ochronie praw lokatorów. Konieczny będzie wtedy wyrok eksmisyjny, na podstawie którego właściwy organ administracyjny wymelduje niechcianego lokatora.

Radzę też szczególną uwagę zwrócić na umowę dożywocia, bowiem osobie, na rzecz której ustanowiono dożywocie, przysługuje prawo zamieszkiwania w lokalu aż do śmierci. W przypadku zaś podjęcia decyzji o sprzedaży lokalu obciążonego prawem dożywocia potrzebna będzie zgoda dożywotnika. Jej brak spowoduje, iż umowa sprzedaży lokalu będzie wadliwa pod względem prawa. Jeśli bez naszej wiedzy kupiliśmy mieszkanie z lokatorem, przy spełnieniu określonych warunków będziemy mogli podnieść przeciwko sprzedawcy także roszczenia z rękojmi.

A kto płaci zaległe rachunki za media – były czy obecny właściciel?

Nabywca nieruchomości co do zasady nie będzie zobowiązany do spłaty długów za media poprzedniego właściciela. Będą one obciążać jedynie dotychczasowego właściciela, a nie nabywcę lokalu, chyba że z tego tytułu jest już ustanowiona na nieruchomości hipoteka. Dlatego warto zażądać od sprzedającego, przed podpisaniem aktu notarialnego, rachunków za ostatnie miesiące wraz z dowodami opłat, a także zaświadczenia ze spółdzielni lub zarządu wspólnoty mieszkaniowej, że lokal nie jest zadłużony.

A co zrobić, jeżeli się okaże, że na mieszkaniu została ustanowiona hipoteka?

Najlepiej byłoby, aby zbywca spłacił długi przed podpisaniem aktu notarialnego i doprowadził do wykreślenia wszystkich hipotek z księgi wieczystej.

Warto wiedzieć, że w sytuacji, gdy lokal okaże się zadłużony, atutem dla kupującego jest fakt, iż księgi wieczyste są objęte zasadą rękojmi wiary publicznej (patrz ramka poniżej). Są jednak przypadki, kiedy rękojmia nie chroni nabywcy – np. nie będzie chroniony, gdy w księdze wieczystej jest umieszczona wzmianka lub ostrzeżenie. Taka wzmianka informuje np. o tym, iż wpłynął do sądu wieczystoksięgowego wniosek dotyczący nieruchomości, ale nie został jeszcze przez sąd rozpatrzony. Wzmianka znajduje się na wstępie każdego działu księgi wieczystej i jest oznaczona numerem wniosku. Podając ten numer pracownikowi sądu, możemy się dowiedzieć, czego wzmianka dotyczy. Natomiast ostrzeżenie ma miejsce wówczas, gdy sąd stwierdzi, iż istnieje niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Przykładowo: dotychczasowy właściciel umiera, a nowy nie zostaje ujawniony w księdze wieczystej albo jako właściciel nieruchomości stanowiącej współwłasność małżeńską w księdze wieczystej wpisany jest tylko jeden z małżonków.

Kiedy jeszcze rękojmia wiary publicznej nie chroni nabywcy mieszkania?

Na przykład w sytuacji, gdy wiedział on albo mógł z łatwością się dowiedzieć przy dochowaniu należytej staranności, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym.

A co oznacza sformułowanie „z należytą starannością”?

Należyta staranność kupującego przejawia się m.in. w zapoznaniu się z treścią księgi wieczystej oraz w ustaleniu, w czyim posiadaniu jest nieruchomość, nie można jednak wymagać od nabywcy przeprowadzenia dochodzenia. W praktyce najczęściej wpisy w księdze wieczystej sprawdzi dla nas notariusz lub nasz prawnik.

Księgi wieczyste objęte są zasadą rękojmi wiary publicznej.

Ta zasada chroni kupującego, gdy kupi lokal od osoby, która nie jest właścicielem, ale jest ujawniona w dziale drugim księgi wieczystej jako właściciel.