Rozmawiamy z Genowefą Baziuk-Płaska, ze Stowarzyszenia Wspólny Dom
Jesteśmy członkami wspólnoty mieszkaniowej w starym budynku. Na działce, na której stoi nasz budynek, znajduje się także kilkadziesiąt garaży. Około połowy z nich jest własnością gminy, a reszta jest już wykupiona przez właścicieli lokali. Czy w związku z tym właściciele garaży są zobowiązani do założenia wspólnoty garażowej? Jeżeli tak, to czy w tym przypadku obowiązywać będzie ustawa o wspólnotach mieszkaniowych z czerwca 1994 roku?
– Podobnie jak w przypadku lokali mieszkalnych właściciele garaży nie są zobowiązani do założenia wspólnoty garażowej, gdyż wspólnoty się nie zakłada. Wspólnota mieszkaniowa powstała automatycznie w momencie wyodrębnienia się (nadania statusu odrębnej nieruchomości) i sprzedaży przez gminę pierwszego garażu. To jest właśnie ta chwila, kiedy powstaje współwłasność (co najmniej gruntu). Członkami wspólnoty stała się wówczas gmina i pierwszy właściciel garażu. Obecnie są nimi: gmina i wszyscy indywidualni właściciele garaży, którzy jednocześnie są współwłaścicielami nieruchomości wspólnej – gruntu i innych elementów.
Odpowiedź na drugie pytanie brzmi „tak”. To właśnie ustawa o własności lokali reguluje podstawowe zasady zarządzania współwłasnością należącą do właścicieli odrębnych lokali, także garaży. Zgodnie z ustawą o własności lokali zespół właścicieli garaży, z których choćby jeden został wyodrębniony (ma status odrębnej nieruchomości i odrębną księgę wieczystą), a także lokali handlowych czy innych lokali użytkowych, też nazywany jest wspólnotą mieszkaniową, nawet wówczas, gdy wśród lokali nie ma żadnego mieszkania.
Ponieważ garaży jest więcej niż siedem, właściciele garaży (w tym gmina) powinni powołać zarząd wspólnoty mieszkaniowej (jedno- lub kilkuosobowy), a także podjąć uchwały określające: jakie elementy nieruchomości zaliczone zostaną do nieruchomości wspólnej i jakie wydatki pokrywane będą ze wspólnego funduszu (a jakie indywidualnie) i jaka ma być wysokość zaliczek wpłacanych do wspólnej kasy.
