Wyjaśnia Genowefa Baziuk-Płaska, Stowarzyszenie Wspólny Dom
Jestem jedną z właścicielek mieszkań w piętrowym budynku, w którym znajdują się cztery lokale: dwa na dole i dwa na górze. Właściciele mieszkań na parterze prowadzą działalność gospodarczą i urządzili na terenie posesji parking dla swoich klientów. Ja i sąsiadka obok pozostałą część ogrodu uprawiamy, sadząc warzywa i kwiaty. Problem w tym, że grunt ani nie został właścicielom przydzielony, ani nie wskazano w akcie notarialnym, jak ma być wykorzystany.
Kilka lat temu właścicielka jednego z lokali użytkowych na dole wystąpiła do sądu o podział ogródka. Kilka razy zmieniała pozew, żądając m.in. pozbawienia mnie ogródka i przydzielenia jej mojej części ogrodu.Aby wyjaśnić sprawę, teraz ja wystąpiłam do sądu o wydanie postanowienia dotyczącego użytkowania ogródka. Chciałabym, żeby sąd wydał decyzję o zasiedzeniu. Sąd do tej pory nie wydał jednak postanowienia. Mam wrażenie, że to z powodu sprawy, jaką złożyła do sądu sąsiadka z dołu. Czy można dzielić grunt pod nieruchomością nie według udziałów? Przecież moja część udziału znajduje się także pod parkingiem, z którego wcale nie korzystam.
– W przypadku budynku wielorodzinnego, w którym mieszka kilku właścicieli, grunt stanowi część nieruchomości wspólnej, a więc udział poszczególnych właścicieli lokali w gruncie jest taki sam (proporcjonalnie), jak w całej nieruchomości wspólnej. Trzeba jednak pamiętać, że z samego udziału nie wynika lokalizacja fragmentu gruntu należącego do każdego z właścicieli. Można bowiem powiedzieć, że każdy fragment gruntu należy do wszystkich właścicieli w odpowiedniej proporcji, zarówno fragment usytuowany pod budynkiem, jak również część przeznaczona na dojścia, dojazdy i parkingi oraz na zieleń (w tym ogródek) wokół budynku.
Trudno jest za właścicieli lokali rozstrzygnąć spór dotyczący użytkowania poszczególnych fragmentów działki. Z listu czytelniczki wynika, że grunt jest wykorzystywany przez wszystkich właścicieli lokali, z tym że przez czytelniczkę jako ogródek, a przez pozostałe właścicielki jako parking dla klientów. Teoretycznie można oczywiście zmieniać funkcję poszczególnych fragmentów działki. Jednakże w tym konkretnym wypadku wydaje się to zupełnie bezcelowe. Ziemia, która jest od lat uprawiana, różni się trochę od ubitej ziemi, która była używana tylko jako parking. Poza tym nie wszędzie jest możliwość lokalizacji stanowisk postojowych. Musi być ona zgodna z rozporządzeniem ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
