Zapytaj eksperta - Spór o ogródek

W przypadku budynku wielorodzinnego, w którym mieszka kilku właścicieli, grunt stanowi część nieruchomości wspólnej, a więc udział poszczególnych właścicieli lokali w gruncie jest taki sam (proporcjonalnie), jak w całej nieruchomości wspólnej

Publikacja: 21.07.2008 06:01

Wyjaśnia Genowefa Baziuk-Płaska, Stowarzyszenie Wspólny Dom

Jestem jedną z właścicielek mieszkań w piętrowym budynku, w którym znajdują się cztery lokale: dwa na dole i dwa na górze. Właściciele mieszkań na parterze prowadzą działalność gospodarczą i urządzili na terenie posesji parking dla swoich klientów. Ja i sąsiadka obok pozostałą część ogrodu uprawiamy, sadząc warzywa i kwiaty. Problem w tym, że grunt ani nie został właścicielom przydzielony, ani nie wskazano w akcie notarialnym, jak ma być wykorzystany.

Kilka lat temu właścicielka jednego z lokali użytkowych na dole wystąpiła do sądu o podział ogródka. Kilka razy zmieniała pozew, żądając m.in. pozbawienia mnie ogródka i przydzielenia jej mojej części ogrodu.Aby wyjaśnić sprawę, teraz ja wystąpiłam do sądu o wydanie postanowienia dotyczącego użytkowania ogródka. Chciałabym, żeby sąd wydał decyzję o zasiedzeniu. Sąd do tej pory nie wydał jednak postanowienia. Mam wrażenie, że to z powodu sprawy, jaką złożyła do sądu sąsiadka z dołu. Czy można dzielić grunt pod nieruchomością nie według udziałów? Przecież moja część udziału znajduje się także pod parkingiem, z którego wcale nie korzystam.

– W przypadku budynku wielorodzinnego, w którym mieszka kilku właścicieli, grunt stanowi część nieruchomości wspólnej, a więc udział poszczególnych właścicieli lokali w gruncie jest taki sam (proporcjonalnie), jak w całej nieruchomości wspólnej. Trzeba jednak pamiętać, że z samego udziału nie wynika lokalizacja fragmentu gruntu należącego do każdego z właścicieli. Można bowiem powiedzieć, że każdy fragment gruntu należy do wszystkich właścicieli w odpowiedniej proporcji, zarówno fragment usytuowany pod budynkiem, jak również część przeznaczona na dojścia, dojazdy i parkingi oraz na zieleń (w tym ogródek) wokół budynku.

Trudno jest za właścicieli lokali rozstrzygnąć spór dotyczący użytkowania poszczególnych fragmentów działki. Z listu czytelniczki wynika, że grunt jest wykorzystywany przez wszystkich właścicieli lokali, z tym że przez czytelniczkę jako ogródek, a przez pozostałe właścicielki jako parking dla klientów. Teoretycznie można oczywiście zmieniać funkcję poszczególnych fragmentów działki. Jednakże w tym konkretnym wypadku wydaje się to zupełnie bezcelowe. Ziemia, która jest od lat uprawiana, różni się trochę od ubitej ziemi, która była używana tylko jako parking. Poza tym nie wszędzie jest możliwość lokalizacji stanowisk postojowych. Musi być ona zgodna z rozporządzeniem ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Sąd nie może wydać decyzji o zasiedzeniu ogródka z kilku powodów, m.in. dlatego, że czytelniczka sama jest współwłaścicielką nieruchomości, a nie włada nieruchomością, którą właściciel „porzucił”. Poza tym oczekuje decyzji odnoszącej się nie do całej nieruchomości, ale do jej fragmentu.

Do sądu można się udać z prawie każdą sprawą i rozstrzygać spory nawet między współwłaścicielami tej samej nieruchomości. Żądania właścicielki mieszkania na dole, aby pozbawić czytelniczkę jej części ogródka i przydzielić ten grunt jej, są absolutnie bezpodstawne. Każdy z właścicieli ma bowiem prawo do swojej części ogródka. Oczywiście jeśli właścicielka z dołu ma większe mieszkanie niż czytelniczka, to oznacza, że ma prawo do większej (proporcjonalnie) części ogródka. Musi też więcej za to posiadanie płacić.

Moja rada jest taka, że łatwiej, szybciej i bez uszczerbku dla kieszeni można się dogadać bez uciekania się do sprawy sądowej. Najważniejsze jest porozumienie między sąsiadami.

Wyjaśnia Genowefa Baziuk-Płaska, Stowarzyszenie Wspólny Dom

Jestem jedną z właścicielek mieszkań w piętrowym budynku, w którym znajdują się cztery lokale: dwa na dole i dwa na górze. Właściciele mieszkań na parterze prowadzą działalność gospodarczą i urządzili na terenie posesji parking dla swoich klientów. Ja i sąsiadka obok pozostałą część ogrodu uprawiamy, sadząc warzywa i kwiaty. Problem w tym, że grunt ani nie został właścicielom przydzielony, ani nie wskazano w akcie notarialnym, jak ma być wykorzystany.

Pozostało 86% artykułu
Czym jeździć
Technologia, której nie zobaczysz. Ale możesz ją poczuć
Tu i Teraz
Skoda Kodiaq - nowy wymiar przestrzeni
Nieruchomości
Ministerstwo Rozwoju przekazało ważną wiadomość ws. ogródków działkowych
Prawo w Polsce
Sąd ukarał Klaudię El Dursi za szalony rajd po autostradzie A2
Nieruchomości
Sąsiad buduje ogrodzenie i chce zwrotu połowy kosztów? Przepisy są jasne