Nie wiadomo, kto w gminie powinien naliczać opłaty

To dobra wiadomość dla tysięcy osób, które kupiły kilka lat temu działki, aby zarobić na wzroście cen. Nie będą bowiem musiały oddawać gminom części zysków.

[link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169354]Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU z 2003 r. nr 80, poz. 717 ze zm.[/link]) pozwala gminom pobierać opłaty od wzrostu wartości działki, gdy jej właściciel ją sprzedaje. Dotyczy to sytuacji, gdy gmina uchwaliła nowy albo zmieniała stary miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w wyniku czego wzrosła wartość objętych nim gruntów. Dzięki temu działki określane jako rolne mogły nagle stać się budowlanymi, a ich wartość wzrosnąć kilkakrotnie.

– Jeżeli treść decyzji o warunkach zabudowy odpowiada wnioskowi inwestora, otwiera to możliwość rozpoczęcia planowanej inwestycji – mówi Przemysław Kozdój, radca prawny, specjalista od nieruchomości w kancelarii Allen & Overy. – Powoduje automatycznie wzrost wartości działki. Niejednokrotnie banki uzależniają od tego finansowanie inwestycji.

Właściciele nieruchomości – gdy zdecydują się na ich sprzedaż – powinni wpłacić do gminnej kasy [b]tzw. rentę planistyczną, która może maksymalnie sięgnąć 30 proc. różnicy między nową, wyższą ceną, a wartością działki przed uchwaleniem planu[/b]. Dokładną stawkę procentową opłat ustala rada gminy w uchwale.

Gdy np. stawka ta wynosi 20 proc., a działka warta początkowo 80 tys. zł została po uchwaleniu planu miejscowego sprzedana za 200 tys. zł, to renta planistyczna wyniesie 24 tys. zł, czyli 1/5 ze 120 tys. zł. Jest to więc spora kwota, z której wydatkiem musi się liczyć sprzedający działkę.Rentę planistyczną co do zasady gminy powinny pobierać jedynie wówczas, gdy powstaje lub zmienia się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Miała to być swoista nagroda dla gminy za to, że zdecydowała się określić, co chce mieć na swoim terenie i uchwaliła plan. Jednak art. 63 ust. 3 ustawy pozwala również dopominać się o opłatę z tytułu wzrostu wartości gruntu, choć nowy plan nie powstał.

Urzędnicy gminni też chcieli mieć korzyści z handlu nieruchomościami, dlatego gdy ktoś sprzedał działkę z wydanymi dla niej warunkami zabudowy, dostawał do uiszczenia wyliczoną opłatę z tytułu wzrostu wartości działki.

Prawnicy dyskutowali jedynie, czy to rada gminy uchwałą czy wójt (burmistrz, prezydent miasta) decyzją – powinni ustalać, ile procent od wzrostu wartości działki zapłaci sprzedawca nieruchomości objętej decyzją o warunkach zabudowy. Prof. Marek Szewczyk z Uniwersytetu Adama Mickiewicza w Poznaniu podkreślał w czasopiśmie „Casus”, że jeśli nie ma planu miejscowego, to opłaty planistyczne ma ustalać wójt w drodze decyzji. Podobnie uważała dr Irena Czaja-Hliniak z Uniwersytetu Jagiellońskiego. Odmienny pogląd prezentował zaś autor komentarzy do przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym, prof. Zygmunt Niewiadomski, który napisał: „Sytuacja braku planu nie upoważnia do odebrania radzie gminy tej kompetencji”.

Niektórzy właściciele uznali jednak, że nie powinni w ogóle płacić, i sprawy takie trafiły najpierw do samorządowych kolegiów odwoławczych, a następnie do sądów administracyjnych. Sądy w ostatnich wyrokach stają po stronie sprzedających działki.

– [b]Nie ma podstaw prawnych ani do uchwalania stawek procentowych opłaty od wzrostu wartości nieruchomości przez radę gminy w odrębnej uchwale, ani do naliczania takiej opłaty (i związanego z tym ustalenia wysokości stawki) przez organ wykonawczy gminy[/b] – uzasadniała sędzia Małgorzata Stahl [b]wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. II OSK 1887/07)[/b]. Na ten precedensowy wyrok powołują się teraz wojewódzkie sądy administracyjne, wydając podobne orzeczenia, m.in. WSA w Bydgoszczy oraz WSA w Opolu.

[ramka][b]Komentuje Gerard Woźniak, radca prawny[/b]

Nie można naliczać renty planistycznej od wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, bo rada gminy nie ma kompetencji do ustalania wysokości stawek opłat w tych sytuacjach. Nie jest do tego też uprawniony wójt, burmistrz ani prezydent miasta w decyzjach wydawanych właścicielom nieruchomości. Jeśli gmina mimo to wyda decyzję naliczającą opłatę z tytułu wzrostu wartości działki w związku z ustaleniem warunków zabudowy, to zainteresowanemu przysługuje prawo do zaskarżenia tej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Nie ma bowiem podstawy prawnej po stronie gminy do wydania takiej decyzji. Skarżący mogą się w tej mierze oprzeć zarówno na marcowym wyroku NSA, jak i na powołujących się na niego ostatnich orzeczeniach sądowych.