[i][b]Mam pytanie o operat szacunkowy dla działki w przypadku, gdy kto inny jest właścicielem działki, a kto inny właścicielem budynku, który na niej stoi. Czy można zrobić wycenę (przed sprzedażą) osobno dla działki i osobno dla budynku, czy też trzeba wycenić działkę razem z budynkiem? Budynek jest murowany, ale postawiony tymczasowo przez dzierżawcę działki za moją zgodą (dzierżawa kończy się w czerwcu 2009). Słyszałem, że według prawa i tak ja jestem jego właścicielem, nawet jeśli budynek zbudował ktoś inny. Czy w takim razie muszę coś oddać właścicielowi budynku z pieniędzy, które otrzymam po sprzedaży?[/b][/i]
[b][i]- A.P.[/i][/b]
[b]Odpowiada Krzysztof Urbańczyk, rzeczoznawca majątkowy w Rybniku:[/b]
W obrocie rynkowym nie występują takie nieruchomości jak budynki bez gruntu, choć oczywiście zdarzają się sytuacje, gdy kto inny jest właścicielem gruntu, a kto inny poniósł nakłady na wybudowanie na tym gruncie budynku. Jednak zgodnie z kodeksową zasadą [i]superficies solo cedit[/i] (to, co wybudowane na gruncie, jest z tym gruntem związane) budynki są własnością osoby, do której należy grunt, na którym budynki pobudowano.
Generalnie jest możliwość wyceny takiej specyficznej nieruchomości zabudowanej z wyszczególnieniem wartości samego gruntu. Można określić wartość gruntu – gdyż jest on przedmiotem obrotu rynkowego. Innymi słowy rzeczoznawca może napisać w operacie, że wartość rynkowa nieruchomości to X, w tym wartość gruntu to YZ pytania nie wynika, czy według umowy z właścicielem gruntu dzierżawca ma obowiązek dokonać rozbiórki budynku przed wygaśnięciem umowy. Jeśli tak, to rzeczoznawca będzie określał wartość rynkową gruntu i koszty likwidacji budynku. Jeśli budynek nie będzie likwidowany, to rzeczoznawca może określić wartość nakładów poniesionych przez dzierżawcę na jego wybudowanie. To może być podstawą wzajemnych rozliczeń między stronami w związku z wygaśnięciem umowy dzierżawy i ewentualną sprzedażą nieruchomości. O zastosowaniu konkretnych metod wyceny decydować będzie umowa dzierżawy.
