Chcesz prowadzić firmę w mieszkaniu, zawiadom spółdzielnię

Czasem niezbędna jest zgoda spółdzielni. Przedsiębiorca musi ją uzyskać wtedy, gdy jest to związane ze zmianą sposobu korzystania lub przeznaczenia lokalu bądź jego części. Powinien wówczas wystąpić do zarządu spółdzielni na piśmie. Z taką sytuacją będziemy mieli do czynienia np. wtedy, gdy ktoś chce prowadzić w mieszkaniu gabinet lekarski czy choćby biuro, w którym pracują pracownicy jego firmy.

[ramka][b]Przykład[/b]

Pani Jolanta, lekarz internista od lat przyjmuje w swoim własnościowym mieszkaniu spółdzielczym pacjentów. Gabinet znajduje się w jednym z trzech pokoi, z których składa się jej mieszkanie. Pozostała część lokalu pełni funkcję mieszkalną. Nie dokonywała żadnych przeróbek budowlanych poza doprowadzeniem do tego pokoju wody. Nie zatrudnia też nikogo, bo jest już w wieku emerytalnym i działalność prowadzi w ograniczonym zakresie. Nie ma też kontraktu z NFZ i nie zamierza się o taki ubiegać.

Zastanawia się, czy swoją działalność zgłosić spółdzielni. Powinna bezwzględnie to zrobić – najpierw wystąpić o zgodę do spółdzielni, i to na piśmie. Gabinet lekarski z pewnością nie spełnia funkcji mieszkalnej. Mamy tu więc do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania obiektu, nawet jeżeli lekarka nie zatrudnia nikogo u siebie. Przychodzą bowiem do niej pacjenci.

Są też specjalne wymagania higieniczno-sanitarne dla gabinetów (zostały określone w [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=184084]rozporządzeniu w sprawie wymagań, jakim powinny odpowiadać pod względem fachowym i sanitarnym pomieszczenia i urządzenia zakładu opieki zdrowotnej – DzU z 2006 r. nr 213, poz. 1568 ze zm.)[/link]. Ponadto doprowadzenie do pokoju wody jest rozbudową instalacji wodnej, a tego rodzaju roboty wymagają zazwyczaj pozwolenia na budowę. [/ramka]

Czasem legalizacja albo założenie firmy w mieszkaniu spółdzielczym może okazać się niemożliwe. Nie tylko dlatego, że zarząd nie wyrazi zgody. Niektórych rodzajów działalności po prostu nie wolno prowadzić w mieszkaniach czy na wyższych piętrach. Nikt nie dostanie zgody np. na prowadzenie miniprzedszkola na piątym piętrze. Zgodnie z przepisami można je wprawdzie prowadzić w mieszkaniu, ale na parterze.

[srodtytul]Wystarczy poinformować[/srodtytul]

Nie należy jednak mylić prowadzenia faktycznej działalności w lokalu mieszkalnym z rejestracją działalności pod adresem zamieszkania. W tym drugim wypadku pisemna zgoda spółdzielni nie jest konieczna.

[ramka][b]Przykład[/b]

Pan Lucjan jest lekarzem pediatrą. Zarejestrował swoją działalność w mieszkaniu spółdzielczym własnościowym. Natomiast nie ma tu swojego gabinetu, porad udziela w innych miejscach, także w domach chorych. Nie musi więc występować o pisemną zgodę do spółdzielni.

Miejsce prowadzenia działalności jest bowiem inne.[/ramka]

[srodtytul]Wyższe opłaty[/srodtytul]

To, że przedsiębiorca nie musi zmienić przeznaczenia obiektu, a zamierza prowadzić tam firmę, nie zwalnia go z obowiązku powiadomienia spółdzielni o prowadzonej działalności.

[ramka][b]Przykład[/b]

Pan Julian jest monterem pieców gazowych. Pracuje głównie na budowach, ale w jednym z pokojów swojego spółdzielczego mieszkania prowadzi biuro, w którym przyjmuje klientów i kontrahentów. Stoi tam komputer i regał z segregatorami. Właściciel się zastanawia, czy w takiej sytuacji powinien wystąpić także o zmianę przeznaczenia mieszkania na cel związany z działalnością firmy. Jeżeli są to tylko komputer i regał, to nie zmieniają się przepisy budowlane, pożarowe czy inne wymienione w art. 71 ust. 1 pkt 2 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=E92250DABD635D0FE4501583D2F19392?id=183262]prawa budowlanego[/link], więc nie ma obowiązku zgłaszać takiej działalności.

Ale ze stanowiska Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wynika, że nawet taką działalność przedsiębiorca ma zgłosić, bo to nadzór budowlany powinien ustalić, czy zmiany są niezbędne

– [b][link=http://www.rp.pl/artykul/278261.html]zobacz stanowisko GUNB[/link][/b][/ramka]

O tym, że prowadzimy firmę, powinniśmy powiadomić spółdzielnię i liczyć się z podniesieniem opłat. Spółdzielnia motywuje to np. korzystaniem z windy przez klientów, a także wyższym niż dla lokali mieszkalnych podatkiem od nieruchomości, który spółdzielnia wpłaca do gminnej kasy.

Przedsiębiorca nie może się tłumaczyć, że jego klienci korzystają ze schodów, a nie z windy. Opłaty za windę należą się również w sytuacjach, gdy takie korzystanie jest po prostu możliwe – np. biuro jest na pierwszym piętrze w klatce schodowej z windą. Spółdzielnia nie ma obowiązku ustalać, czy klienci korzystają z windy, czy preferują schody.

Często, choć nie zawsze, zasady ustalania wysokości opłat dla domowych przedsiębiorców znajdują się w statutach i regulaminach spółdzielni. Mogą one różnicować zakres i sposób uiszczania miesięcznych opłat związanych z eksploatacją i naprawami w zależności od tego, czy spółdzielcy zaspokajają tylko swoje potrzeby mieszkaniowe, czy też w lokalu lub jego części prowadzą działalność gospodarczą. Przy ustalaniu wysokości miesięcznych opłat bierze się pod uwagę przede wszystkim zajmowaną przez przedsiębiorcę powierzchnię użytkową lokalu.

Warto też wiedzieć, że na żądanie członka spółdzielni lub osoby niebędącej członkiem, ale mającej własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia powinna przedstawić kalkulację wysokości opłat.

Koszty eksploatacji można uwzględnić w rozliczeniu podatkowym. O tym, jak to zrobić, pisaliśmy w [link=http://www.rp.pl/artykul/374230.html]w tekście „Część lokalu lub domu zajętą na cele firmowe możemy amortyzować”.[/link]

[srodtytul]We wspólnocie więcej swobód[/srodtytul]

Właściciel lokalu w budynku, w którym jest wspólnota mieszkaniowa, ma prawo prowadzić w nim działalność gospodarczą. Na potrzeby swojej firmy może przeznaczyć cały lokal albo jego część. Może dokonać też zmiany przeznaczenia lokalu.

Przynajmniej teoretycznie nie może przeszkodzić mu w tym wspólnota mieszkaniowa. Taki wniosek można wysnuć z [b]wyroku Sądu Najwyższego z 16 stycznia 2008 r. (IV CSK 393/07)[/b]. Przedsiębiorca musi się jednak liczyć z tym, że będzie ponosił większe wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej niż ci właściciele, którzy korzystają ze swoich lokali wyłącznie na cele mieszkalne. Wynika to z art. 12 ust. 3 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=FF7A315FD7E6A9C05F29264E0BA0433A?id=128489]ustawy o własności lokali (tekst jedn. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).[/link] Mówi on, że uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

[b]Nie ma przepisu nakazującego wprost właścicielowi informowanie wspólnoty o tym, że prowadzi działalność, ale lepiej to zrobić[/b], bo może dojść choćby do konfliktu dotyczącego partycypowania w częściach wspólnych budynku. Prowadzenie takiej działalności nie może zakłócać korzystania z sąsiednich mieszkań.

Przedsiębiorca nie może też dla potrzeb swojej działalności naruszać bez zgody wspólnoty części wspólnych budynku