Nieruchomość da się podzielić na mniejsze działki

Właściciele wielohektarowych nieruchomości, jeżeli chcą je sprzedać, wcześniej dzielą je na mniejsze. Decyzję w sprawie podziału wydaje wójt (burmistrz, prezydent miasta). Zanim jednak inwestor dojdzie do tego etapu, musi spełnić szereg wymagań. Najpierw niezbędny jest wstępny plan podziału.

Opracowuje się go na podstawie mapy zasadniczej lub kopii mapy katastralnej uzupełnionej o konieczne elementy zagospodarowania terenu (mapy można uzyskać w powiatowych lub miejskich ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej). Wstępny plan można przygotować samemu.

Warto jednak wydać kilkaset złotych i powierzyć to zadanie geodecie, łatwo bowiem o błąd, gdy nie ma się odpowiedniej wiedzy i wykształcenia.

Nawet najlepszy plan nie pomoże, jeżeli nie spełni się innych wymagań z ustawy o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.). Nowa działka (powstała po wydzieleniu) musi mieć dostęp do drogi publicznej.

Działka nie musi jednak przylegać do drogi publicznej

. Wystarczy, że inwestor, dzieląc nieruchomość, przy okazji wydzieli drogę wewnętrzną (np. na osiedlu mieszkaniowym) oraz ustanowi dla nowych działek służebności drogi.

Inna możliwość to ustalenie tylko służebności (gdy nie ma jak wytyczyć wewnętrznej drogi) lub sprzedaż nowo utworzonej działki wraz z udziałem w prawie do innej działki, która stanowi drogę wewnętrzną.

Gdy plan wstępny powstanie, trzeba wystąpić do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta z wnioskiem o jego zaopiniowanie. Ten wydaje następnie opinię w formie postanowienia. Jeśli przedsiębiorca się z nią nie zgadza, przysługuje mu prawo zażalenia do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do sądu administracyjnego. Składa się je za pośrednictwem urzędu, który wydał to postanowienie.

Pozytywna opinia o wstępnym projekcie stanowi podstawę do sporządzania już właściwego planu. Tym obowiązkowo musi się już zająć geodeta.

Istnieją dwa różne reżimy prawne dotyczące podziału nieruchomości: inny dla tych położonych na terenie objętym miejscowym planem, a inny dla zlokalizowanych na obszarze, gdzie takiego planu nie ma.

W pierwszym wypadku podział musi być zgodny z ustaleniami planu, bo to z niego wynika, jaka może być minimalna wielkość działki oraz na jakie cele można je przeznaczyć.

Działki, które powstaną w wyniku podziału nieruchomości rolnej lub leśnej (na terenach objętych planem), nie mogą być mniejsze niż 0,3 ha. Przepisy przewidują od tej zasady dwa wyjątki, a mianowicie, gdy celem podziału jest powiększenie działki sąsiedniej lub uregulowanie rozgraniczenia pomiędzy działkami sąsiednimi.

Gdy brakuje planu, podział musi być zgodny z przepisami odrębnymi i niezbędna jest decyzja ustalająca warunki zabudowy, która zastępuje miejscowy plan. Przepisy odrębne to głównie: prawo ochrony środowiska, ochrony przyrody, ochrony zabytków, ale także o lasach, autostradach płatnych.

Jeżeli się okaże, że rada gminy przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu, to realizacja wniosku podziałowego zostanie zawieszona.

Z wnioskiem o podział może wystąpić osoba, która ma w tym interes prawny. Oznacza to, że samo posiadanie tytułu prawnego do nieruchomości (np. prawo własności, użytkowania wieczystego) nie wystarcza, trzeba jeszcze uzasadnić, do czego decyzja podziałowa będzie potrzebna.

Razem z wnioskiem o wydanie decyzji o podział składa się mapę z planem podziału oraz wszystkie dokumenty, które wcześniej przedstawiało się do wydania opinii.

Zatwierdzenie wydaje się w formie decyzji, od której przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do sądu administracyjnego. Teoretycznie na wydanie decyzji czeka się 60 dni, w praktyce bywa z tym jednak różnie.

Gdy decyzja administracyjna jest już ostateczna (nikt się nie odwołał, a od jej wydania minęło 14 dni albo wprawdzie było postępowanie odwoławcze, ale zakończyło się prawomocnym orzeczeniem), można wnosić o zmiany w księgach wieczystych (oraz ich założenie dla nowych nieruchomości) oraz w ewidencji gruntów i budynków.

Podział nie musi być zgodny z planem lub decyzją ustalającą warunki zabudowy, gdy:

- dotyczy nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami w celu zapewnienia możliwości korzystania z nich,

- ma na celu wydzielenie działki budowlanej, jeśli budynek został wzniesiony przez posiadacza samoistnego w dobrej wierze,

- wydzielenie działki budowlanej jest niezbędne do korzystania z budynku mieszkalnego.