Czy wspólnota może bezpłatnie użyczyć grunt od gminy?

[i][b]Zarząd naszej wspólnoty mieszkaniowej składa się z dwóch osób. Jeden z członków zarządu, bez podjęcia uchwały przez ogół właścicieli lokali, wystąpił do burmistrza o oddanie w bezpłatne użyczenie terenu gminnego przyległego do terenu działki wspólnoty mieszkaniowej. Na tym gminnym terenie znajduje się trawnik i żywopłot, będące przedłużeniem zieleni i krzewów znajdujących się na terenie należącym do wspólnoty. Następnie ów jeden członek zarządu wspólnoty podpisał z gminą umowę, której treść stanowi o oddaniu wspólnocie w bezpłatne użyczenie na okres 3 lat terenu o powierzchni 220 mkw.[/b][/i]

[i][b]Czy jeden członek zarządu w zarządzie kilkuosobowym (2 osoby) ma prawo podejmować takie decyzje (wystąpienie do organu gminy) i czynności (podpisanie umowy)? Czy zawarcie umowy na bezpłatne użyczenie od gminy nieruchomości przekracza zakres zwykłego zarządu? Czy do podjęcia takich decyzji i czynności niezbędna jest uchwała właścicieli lokali?[/b][/i]

- T.K.

Przez użyczenie [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeks cywilny[/link] rozumie umowę, w której użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy (art. 710 k.c. i następne). Jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może rzeczy używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania.

Z punktu widzenia właścicieli lokali we wspólnocie najważniejszy jest ten aspekt umowy bezpłatnego użyczenia, który wiąże się z ewentualnymi kosztami używania gminnego gruntu. Zgodnie z kodeksem biorący w używanie ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej, a jeśli poczyni inne wydatki lub nakłady na rzecz, to ich zwrot możliwy jest tylko wtedy, gdy są one uzasadnione (art. 713 k.c.).

Warto też zdawać sobie sprawę, że nieodpłatne korzystanie z cudzego gruntu traktowane jest przez fiskusa jako przysporzenie majątkowe, które powoduje powstanie przychodu do opodatkowania po stronie korzystającego.

Przypomnijmy – [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawa o własności lokali[/link] przewiduje sytuację, w której konieczne jest nabycie sąsiedniego gruntu, by nieruchomość wspólna spełniała wymogi przewidziane dla działki budowlanej. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 32a, zarząd lub zarządca muszą przedstawić właścicielom lokali projekty uchwał w sprawie wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych oraz udzielenia zarządowi lub zarządcy pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich czynności zmierzających do nabycia przyległej działki na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (co nie oznacza jednak pełnomocnictwa do zawarcia samej umowy sprzedaży z gminą - pełnomocnictwo takie musiałby dać każdy właściciel lokalu z osobna i musiałoby ono mieć formę aktu notarialnego).

W sytuacji opisanej przez czytelnika nie chodziło o nabycie gruntu na własność. Grunt użyczony na 3 lata nie „zasila” nieruchomości wspólnej. Powstaje więc zasadnicze pytanie, [b]czy wspólnota w ogóle może być stroną umowy o bezpłatne użyczenie gruntu, czy umowa taka nie powinna być zawarta między gminą a poszczególnymi właścicielami lokali?[/b]

Sąd Najwyższy w poszerzonym składzie siedmiu sędziów stwierdził 21 grudnia 2007 r., że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku (sygn. akt III CZP 65/07). Jednocześnie SN stanął na stanowisku, że [b]zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej nie ma nieograniczonego charakteru - jest limitowana przez przepisy ustawy o własności lokali do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną.[/b] Wynikałoby z tego, że wspólnota mieszkaniowa jako ustawowa osoba prawna nie może nabywać praw i zaciągać zobowiązań niezwiązanych z gospodarowaniem nieruchomością wspólną.

W uzasadnieniu wyroku z 8 października 2008 r. (sygn. akt V CSK 143/08) Sąd Najwyższy potwierdził to stanowisko i dodał, że [b]gospodarowanie nieruchomością wspólną nie może być interpretowane w sposób rozszerzający, nie może wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej[/b] w tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej. Z cudzej nieruchomości korzystać mogą jedynie członkowie wspólnoty jako właściciele lokali.

Z orzeczeń tych wynika, że umowa o bezpłatne użyczenie gruntu zawarta między gminą a członkiem zarządu reprezentującym wspólnotę jest nieważna, gdyż wspólnota nie może być podmiotem praw i obowiązków wynikających z takiej umowy. Mogliby nimi być właściciele poszczególnych lokali.

Wspólnoty Mieszkaniowe

Pozostało 86% artykułu