W sporze z deweloperem nie rezygnować z finalizacji umowy

Sąd Najwyższy w wyroku z 17 lutego 2011 r. (sygnatura akt IV CSK 405/10)

uchylił orzeczenie, w którym sąd II instancji z naruszeniem przepisów postępowania przyjął, że to nabywczyni była w zwłoce i deweloper mógł z tego powodu odstąpić od umowy sprzedaży, mimo że zapłaciła za mieszkanie całą cenę.

Początek sprawie dała pisemna umowa zawarta w maju 2004 r. przez Elżbietę G. z deweloperem – spółką Antar LTD. Określono w niej powierzchnię lokum na I poziomie – 47,16 mkw., i na II poziomie – 39,4 mkw. W zawartej następnie u notariusza przedwstępnej umowie sprzedaży określono powierzchnię lokum inaczej: 47,16 mkw. z pomieszczeniami przynależnymi – strychem o pow. 39,4 mkw. i komórką o pow. 2,72 mkw. Elżbieta G. wpłaciła całą umówioną cenę: 176 tys. zł.

Mimo kilku wezwań dewelopera nie chciała podpisać umowy do czasu zakończenia budowy II poziomu mieszkania – postawienia ścian działowych, docieplenia, dokończenia instalacji. Deweloper odmawiał, uzasadniając to treścią notarialnej umowy przedwstępnej.

2 stycznia 2007 r. zawiadomił Elżbietę G. o zamiarze odstąpienia od umowy z powodu jej zwłoki w zawarciu tej umowy (jej pełnomocnik twierdzi, że oświadczenie o odstąpieniu od umowy otrzymała w maju 2009 r.).

W lipcu 2008 r. to Elżbieta G. wezwała dewelopera do zawarcia umowy, ale ten odmówił. Wcześniej wszczął przeciwko niej sprawę o eksmisję, która zakończyła się w 2009 r. wyrokiem uwzględniającym jego żądanie. Elżbieta G., nie czekając na wykonanie eksmisji, opuściła lokum.

Wcześniej zwróciła się do sądu o zobowiązanie dewelopera do złożenia oświadczenia woli o zawarciu definitywnej umowy sprzedaży. Już po doręczeniu mu jej pozwu deweloper 26 czerwca 2009 r. sprzedał mieszkanie osobom trzecim.

Trzeba zaznaczyć, że w myśl art. 192 pkt 3 kodeksu postępowania cywilnego zbycie w toku sprawy, po doręczeniu pozwu, rzeczy lub prawa objętego sporem nie ma wpływu na dalszy bieg sprawy. Oznacza to, że wyrok zasądzający jest skuteczny także wobec nabywcy.

Sąd I instancji żądanie Elżbiety G. oddalił. Podał jako powód to, że deweloper nie jest właścicielem lokalu, a więc nie może być pozwanym w takiej sprawie (utracił bierną legitymację procesową). Sąd II instancji z tym się nie zgodził, ale rozstrzygnięcie I instancji utrzymał, choć z innym uzasadnieniem. Uznał, że deweloper skutecznie odstąpił od umowy na podstawie art. 491 kodeksu cywilnego z powodu zwłoki Elżbiety G. w zawarciu umowy.

Sąd Najwyższy uwzględnił jej skargę kasacyjną. Zadecydowała o tym słuszność zarzutów naruszenia przez sąd II instancji przepisów postępowania i przyjęcia wskutek tego, że deweloper skutecznie odstąpił od umowy sprzedaży.

– Sąd II instancji może dokonać własnych ustaleń faktycznych – mówił sędzia Krzysztof Strzelczyk. – Sąd I instancji przyjął, że wystarczającą podstawą oddalenia powództwa było zbycie mieszkania przez dewelopera. Nie badał już kwestii odstąpienia przez niego od umowy. Jeśli więc sąd II instancji podjął się tej oceny, powinien przeprowadzić postępowanie dowodowe, zbadać wszystkie zebrane dowody. Sąd zaś pominął część materiału dowodowego – to, że powódka wystąpiła o zawarcie umowy, że wcześniej u notariusza wskazywała jako przyczynę odmowy podpisania umowy spór co do powierzchni mieszkania. Dlatego sąd, ponownie rozpatrując sprawę, musi ustalić, po czyjej stronie była zwłoka i czy powódka wyrażała czy też nie wolę zawarcia umowy – mówił sędzia.

Pozycja Elżbiety G. byłaby lepsza, gdyby wcześniej zdecydowała się na zawarcie umowy i stała się właścicielką lokum.

Jest oczywiste, że sprzedaż lokalu ani eksmisja nie wchodziłaby w rachubę. Podpisanie umowy nie pozbawiłoby jej możliwości żądania zakończenia budowy II poziomu, także na drodze sądowej. Teraz w razie przegranej otrzyma tylko zwrot kwoty zapłaconej przed laty – bez odsetek czy waloryzacji.

sygnatura akt: IV CSK 405/10

Odstąpienie od umowy

Jeśli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga może wyznaczyć jej dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Tak zapisano w art. 491 § 1 k.c. W myśl art. 492 k.c., jeśli uprawnienie do odstąpienia od umowy wzajemnej zostało zastrzeżone w terminie ściśle określonym, strona uprawniona może w razie zwłoki drugiej strony odstąpić od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego.