Jak sprzedać mieszkanie bez podatku od sprzedaży

- W 2007 r. odziedziczyłem mieszkanie spółdzielcze po matce. Mam też drugie (wspólnota mieszkaniowa) kupione w 2009 r. Jedno z nich chciałabym sprzedać. Czy będę płacić od tego podatek i jaki? Jak zagospodarować pieniądze ze sprzedaży mieszkania, żeby go nie płacić? Czy jeśli wydam np. na kupno działki rekreacyjnej z domkiem lub działki budowlanej i remont własnego domu tylko część pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży, nie będę musiał płacić podatku?

– pyta nasz czytelnik.

Od pieniędzy ze sprzedaży każdego z nich należy się fiskusowi co do zasady podatek, inaczej jednak obliczany. Inne też są w odniesieniu do każdego mieszkania możliwości uwolnienia się od podatku. Przepisy wciąż się bowiem zmieniają.

Możliwe zwolnienia

Po sprzedaży mieszkania nabytego w 2007 i 2008 r. można skorzystać z tzw. ulgi meldunkowej uwalniającej w całości od podatku od dochodu uzyskanego z tej transakcji. Wystarczy wykazanie się 12-miesięcznym okresem zameldowania w tym mieszkaniu na pobyt stały przed datą zbycia. Podkreślmy, że ulga ta dotyczy tylko mieszkań i domów nabytych (kupionych, odziedziczonych, wykupionych od gminy czy spółdzielni) w roku 2007 i 2008.

Ważne dla spadkobierców dziedziczących rodzinne domy czy mieszkania jest to, że okres zameldowania nie musi bezpośrednio poprzedzać sprzedaży. Wystarczy, jeśli sprzedający był zameldowany co najmniej 12 miesięcy 10, 20 czy więcej lat przed jego nabyciem.

Drugi warunek ulgi meldunkowej to złożenie w urzędzie skarbowym oświadczenia, iż spełnia się warunki do korzystania z niej, słowem, że podatnik legitymuje się wymaganym okresem stałego meldunku w sprzedawanym mieszkaniu. Oświadczenie to składa się w terminie zeznania podatkowego składanego za rok, w którym lokum zostało sprzedane.

W odniesieniu do dochodu ze sprzedaży mieszkania kupionego w 2009 r., można skorzystać z ulgi w razie wydania pieniędzy z tej transakcji na własne cele mieszkaniowe (ulga ta nie dotyczy mieszkań nabytych w 2007 r., i 2008 r.). Pieniądze ze sprzedaży trzeba wydać na te cele w ciągu dwóch lat, licząc od końca roku, w którym doszło do sprzedaży. Po takim zainwestowaniu wszystkich pieniędzy ze sprzedaży nie zapłaci się żadnego podatku. Po wydaniu tylko części zwolniona z opodatkowania zostaje część dochodu proporcjonalnie odpowiadająca udziałowi poniesionych wydatków w przychodzie ze sprzedaży. Od reszty trzeba zapłacić 19-procentowy podatek.

Także wówczas, gdy korzysta się z tego zwolnienia, trzeba wykazać w odrębnym zeznaniu dochód nią objęty.

Cele mieszkaniowe, których realizacja uwalnia od podatku, zostały wskazane bardzo szczegółowo w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT (o podatku dochodowym od osób fizycznych). Do nich należy przede wszystkim kupno mieszkania lub domu mieszkalnego, działki budowlanej, rozbudowa, nadbudowa, remont domu lub mieszkania, nawet spłata kredytu mieszkaniowego lub pożyczki mieszkaniowej.

Uwaga. Nie uwalnia od podatku przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży na nabycie działki rekreacyjnej, a także na kupno, budowę, rozbudowę, nadbudowę ani remont domu przeznaczonego na cele rekreacyjne.

19 proc. dla fiskusa

Od dochodu (nieobjętego ulgą) ze sprzedaży mieszkań, domów i innych nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 r. oddajemy fiskusowi 19-proc. podatek. Dochodu tego nie łączy się z innymi dochodami; rozliczamy się z niego odrębnie.

Dochodem jest różnica między przychodem, tj. ceną pomniejszoną o koszty sprzedaży poniesione przez sprzedającego (np. prowizja pośrednika, wycena), a kosztami uzyskania tego przychodu. Na te koszty składają się:

Chodzi jednak tylko o nakłady, które powiększają ich wartość, i to potwierdzone fakturą VAT.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia są dla celów rozliczeń w związku z ich sprzedażą czy inną formą odpłatnego zbycia corocznie waloryzowane stosownie do wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych.

Jeśli mieszkanie zostało nabyte w drodze spadku lub darowizny, nie można praktycznie pomniejszyć dochodu ze sprzedaży o koszty uzyskania przychodu, ponieważ spadkobierca czy obdarowany nie poniósł praktyczne wydatków na nabycie nieruchomości.

Wystarczy odczekać

Bez względu na datę nabycia mieszkania, domu czy innej nieruchomości dla uwolnienia się od  jakichkolwiek rozliczeń wystarczy powstrzymać się od sprzedaży przez pięć lat.

Okres pięcioletni liczy się od końca roku, w którym dom, mieszkanie, działka itp. zostały nabyte, lub w którym dom został wbudowany. Po jego upływie pieniędzmi uzyskanymi ze sprzedaży (odpłatnego zbycia) fiskus przestaje się interesować. Datą  nabycia w drodze kupna  jest podpisanie aktu notarialnego kupna-sprzedaży. Datą wzniesienia budynku przez sprzedającego jest dzień uzyskania pozwolenia na użytkowanie, a gdy takie pozwolenie nie jest potrzebne – data zawiadomienia urzędu o rozpoczęciu użytkowania budynku.