Sądy odmawiają zakładania ksiąg na lokale spółdzielcze

Spółdzielnie mieszkaniowe w dużych miastach mają problemy z uregulowaniem stanów prawnych gruntów. Trwa to od czasów PRL. W efekcie spółdzielcy z bloków stojących na takich działkach mają kłopoty z przewłaszczeniem się.

Błędna decyzja spółdzielni

Tego zagadnienia dotyczy pytanie prawne, którym zajmie się Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów. Brzmi następująco: czy dopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu ujawnienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu znajdującego się w budynku na nieruchomości gruntowej, do której spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje ani własność, ani użytkowanie wieczyste.

W tym konkretnym wypadku chodziło o bloki w Spółdzielni Mieszkaniowej Osiedle Młodych w Poznaniu.

– Bloki spółdzielni stały na działkach, których część była jej własnością, a część w użytkowaniu wieczystym. Mimo to spółdzielcy postanowili przekształcić swoje lokatorskie prawo we własnościowe, a spółdzielnia na ich wnioski przystała – tłumaczy Krzysztof Pietrzykowski, sędzia Sądu Najwyższego.

Zgoda spółdzielni na wykup była jednak sprzeczna z przepisami. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych dopuszcza przekształcenie mieszkania lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe tylko wówczas, gdy blok stoi na gruncie, który nie jest własnością spółdzielni i nie przysługuje jej prawo użytkowania wieczystego.

Tymczasem w poznańskiej spółdzielni bloki stoją na działkach, których części są jej własnością, a części ma w użytkowaniu wieczystym. Z tego powodu Sąd Rejonowy w Poznaniu odmówił założenia księgi wieczystej na własnościowym prawie do lokalu jednego z mieszkań. Jego zdaniem blok stoi na gruncie o niejednolitym stanie prawnym.

Sąd okręgowy był podobnego zdania.

– Sąd nie założy księgi wieczystej, jeżeli budynek stoi na nieruchomości, do której spółdzielni przysługuje kilka tytułów prawnych. W takiej sytuacji trzeba je ujednolicić. Przykładowo, budynek stoi na dwóch działkach. Jedną spółdzielnia ma w użytkowaniu wieczystym, a druga jest jej własnością. Powinna więc przekształcić użytkowanie wieczyste we własność – wyjaśnia notariusz Piotr Siciński, były sędzia sądu wieczystoksięgowego.

Praktykę ukształtowały uchwały

Sprawa trafiła do Sądu Najwyższego. Ten postanowił, że spór powinien rozstrzygnąć skład siedmiu sędziów.

– Są dwie uchwały Sądu Najwyższego, które pozwalają na założenie księgi wieczystej dla mieszkań spółdzielczych w budynkach o nieuregulowanym stanie prawnym – mówi Piotr Siciński. W efekcie ukształtowała się praktyka, że sądy księgi dla mieszkań własnościowych zakładają.

Tak jest np. w Spółdzielni Mieszkaniowej Ruda w Warszawie.

– Spółdzielcy nie mają problemu z założeniem księgi i wzięciem kredytu – mówi Dariusz Śmierzyński, jej prezes.

Masz pytanie, wyślij e-mail do autorki r.krupa@rp.pl

OPINIA

Grzegorz Abramek, wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie

Dziś są duże wątpliwości dotyczące ustanawiania własnościowych praw na gruntach, do których spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego. Tymczasem z dwóch nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wyraźnie wynika obowiązek przekształcenia prawa lokatorskiego we własnościowe, gdy spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu. Jeśli zatem spółdzielcy mieliby kłopoty np. z założeniem księgi wieczystej, to nie powinni ponosić negatywnych konsekwencji, skoro postępowali według obowiązujących przepisów.

Czytaj też: