Zryczałtowany podatek dochodowy przy najmie prywatnych mieszkań

Można też skorzystać z 8,5-proc. stawki ryczałtu ewidencjonowanego. Niestety, nie zawsze jest to bezpieczna alternatywa.

Stanowisko organów podatkowych nie jest bowiem w tej kwestii jednolite.

Według art. 5a pkt 6 ustawy o PIT pojęcie działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza działalność zarobkową:

• wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

• polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

• polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

• prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4 – 9.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT przychodem z  działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Zatem przychodem z działalności gospodarczej będzie najem składników majątkowych związanych z prowadzoną aktualnie przez wynajmującego działalnością gospodarczą.

W przypadku innych składników majątku podatnik może wybrać formę opodatkowania, tj. zasady ogólne lub ryczałt od  przychodów z najmu prywatnego. Można tak opodatkować również najem lokalu użytkowego, jeżeli nie jest on związany z aktualnie prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą.

Wskazuje na to np. interpretacja Izby Skarbowej w Poznaniu z 9 czerwca 2011 (ILPB1/415-331/11-2/AA). Dotyczyła podatnika, który zamierzał zlikwidować działalność gospodarczą w zakresie najmu i tym samym wyłączyć z majątku firmy środki trwałe, które zamierzał wynajmować „prywatnie”, rozwiązać istniejące umowy najmu i rozpocząć najem prywatny opodatkowany 8,5-proc. zryczałtowanym podatkiem dochodowym od  niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Chodziło o najem budynku biurowo-magazynowego i hali magazynowej.

Według izby możliwość wyboru sposobu rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem. Jednak wybór ten jest ograniczony istnieniem związku między wynajmowanym składnikiem majątkowym i prowadzoną przez podatnika pozarolniczą działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem wynajmowany składnik majątku związany jest z tą działalnością, przychód z wynajmu jest zawsze przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Izba uznała za prawidłowe stanowisko podatnika, że ma on prawo w dowolnie wybranym przez siebie momencie zakończyć działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości i wybrać najem prywatny rozliczany 8,5-proc. ryczałtem.

Podobnie wypowiedziała się Izba Skarbowa w Łodzi w interpretacji z 22 czerwca 2011 (IPTPB2/415-183/11-2/KR). Dotyczyła małżonków będących wspólnikami spółki jawnej. Planowali oni zakup gruntu, na którym w przyszłości zostanie wybudowany budynek handlowo-usługowy.

Następnie nieruchomość ta miała być wydzierżawiona spółce jawnej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Uzyskiwane w przyszłości przychody z tej dzierżawy będą związane z posiadanym majątkiem osobistym i będą tzw. wynajmem prywatnym.

Izba potwierdziła taką możliwość, uznając, że przychody uzyskane z dzierżawy nieruchomości (budynku handlowo-usługowego), przez osobę fizyczną na prowadzoną działalność gospodarczą, mogą być opodatkowane ryczałtem.

Wątpliwe kryteria

Niektóre organy podatkowe dopuszczają opodatkowanie najmu lokali użytkowych jako prywatnego, stawiając przy tym warunki mające charakter uznaniowy, tj. takie, których spełnienia nie można jednoznacznie stwierdzić, co moim zdaniem nie ma uzasadnienia w przepisach wskazujących na możliwość swobodnego wyboru formy opodatkowania najmu.