Warunki zabudowy i zagospodarowanie przestrzenne: Sosny zamiast domów

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że dokonana w studium zmiana przeznaczenia terenu nie narusza prawa  ani interesu prawnego właścicieli (sygnatura akt: II OSK 404/12).

Wyrok zapadł w pierwszej z wielu spraw  skierowanych do tego sądu, a wcześniej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi  przez właścicieli posesji w otulinie tzw. Lasu Łagiewnickiego. W podobnej sytuacji może się jednak znaleźć, bądź już się znalazło, dużo więcej właścicieli gruntów, którym zmieniono przeznaczenie w uchwalanych planach czy studiach zagospodarowania. Konieczne staje się więc wypracowanie skutecznych sposobów rekompensowania strat  poniesionych w imię interesu publicznego.

Skargę kasacyjną, popartą przez Stowarzyszenie Obrony Praw Mieszkańców i Właścicieli Nieruchomości z obszaru Lasu Łagiewnickiego i jego otuliny, wniósł m.in. Jacek R. W 2000 r. kupił tu kilka działek przeznaczonych w obowiązującym wówczas planie zagospodarowania z 1993 r. pod zabudowę wielorodzinną. W 2003 r. plan przestał obowiązywać. Gdy w 2005 r. Rada Miejska Łodzi uchwaliła nowy, prawie  stu właścicieli nieruchomości  sąsiadujących z Lasem Łagiewnickim dowiedziało się, że ich grunty stały się zielenią z całkowitym zakazem zabudowy. Nie pomogły protesty, blokowanie ulic, pikietowanie sesji. Uchwałę w sprawie planu unieważnił dopiero NSA.

Utrata wartości działek po zmianie ich charakteru powinna być zrekompensowana

– Mimo to  i mimo wyroków sądowych  korzystnych dla właścicieli  wciąż nie wydawano decyzji o warunkach zabudowy – mówi Jacek R. – A w uchwalonym 27 października 2010 r. przez RM Łodzi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego  zarówno moje, jak i inne działki  uznano za strefę zieleni naturalnej, bez możliwości przeznaczenia pod zabudowę.

W skargach do WSA w Łodzi i w skargach kasacyjnych do NSA Jacek R. i członkowie stowarzyszenia zarzucili, że studium narusza ich interes prawny.

– Całkowita zmiana charakteru tych terenów oznacza niemożność wprowadzenia własnych, niejednokrotnie zaawansowanych, zamiarów inwestycyjnych i dotkliwe straty z powodu utraty wartości gruntów – mówi Barbara Miksa ze stowarzyszenia.

Łódzka władza uzasadnia zmiany ochroną otuliny Lasu Łagiewnickiego przed  rozlewającą się zabudową. Ten liczący 1200 ha las komunalny, będący w części rezerwatem przyrody, wchodzi w skład Parku Krajobrazowego Wzniesień Łódzkich.

– Skarżący nie wykazali, że narusza to ich interes prawny – przekonywał  w NSA radca prawny Sławomir Klimczak. – Studium wprawdzie wiąże przy sporządzaniu planów miejscowych, ale zawiera jedynie ogólne wytyczne dla gminy.

Na taki właśnie charakter studium powołał się NSA, oddalając skargi kasacyjne.

– Takich spraw jest dużo, ale gdyby uznać, że każda zmiana oznacza przekroczenie władztwa planistycznego gminy, to tego władztwa w ogóle by nie było – powiedziała sędzia Małgorzata Stahl. – Studium nie jest zresztą aktem prawa miejscowego, kształtuje tylko politykę przestrzenną gminy na przyszłość. Ingerencja w sferę praw właścicielskich następuje dopiero na etapie decyzji lokalizacyjnej lub ustalającej warunki zabudowy oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.