Właściciele, którzy chcą pójść na swoje, nie mogą skutecznie żądać zwrotu pieniędzy wpłaconych na fundusz remontowy

W Spółdzielni Mieszkaniowej Pax w Warszawie właściciele w jednym z bloków postanowili utworzyć wspólnotę mieszkaniową. Okazało się jednak, że to nie takie proste.

Jeden dla wszystkich

– Pax nie chce nam oddać pieniędzy, które zgromadziliśmy na funduszu remontowym, chodzi o 200 tys. zł – oburza się czytelniczka. – Przecież to są nasze środki. Budynek nie jest już taki nowy i potrzebujemy tych pieniędzy.

– Nie oddamy – kontrargumentuje Stanisław Tarnowski, prezes Paksu. – Te środki są własnością wszystkich spółdzielców, a nie tylko tych mieszkających w tym bloku –tłumaczy. Kto ma rację?

– Właścicielom wydaje się, że każdy budynek ma odrębny fundusz remontowy. Niestety, to nieprawda. Każda spółdzielnia ma tylko jeden dla wszystkich nieruchomości – wyjaśnia Grzegorz Abramek, wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie.

Jak więc powstaje fundusz? Zagadnienia te reguluje art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: ustawy). Zgodnie z nim spółdzielnia dokonuje w księgach rachunkowych odpisów w koszty gospodarki mieszkaniowej. Odpisy w koszt środków wpłacanych przez właścicieli oraz osoby, którym przysługuje lokatorskie i włas nościowe prawo do lokalu, są jedynie ewidencjonowane na poszczególne budynki. Mówi o tym art. 4¹ ustawy. A to nie jest tożsame z utworzeniem odrębnych funduszy.

Ponadto w 2007 r. Sąd Najwyższy orzekł (sygn. III CSK 412/06), że wobec braku normatywnej podstawy wyłączenia funduszu remontowego z ogólnego pojęcia funduszy własnych spółdzielni nie można zasadnie podnosić, iż nie jest on funduszem własnym spółdzielni, nawet gdy pochodzi z wpłat osób niebędących jej członkami.

– Wprawdzie orzeczenie zapadło przed dużą nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ale nie straciło na aktualności – uważa wiceprezes KZRSM.

Brak roszczenia

Według Grzegorza Abramka nowo powstała wspólnota nie ma więc roszczenia o przejęcie środków z funduszu remontowego, gdyż w momencie dokonywania odpisów w koszty jeszcze nie istniała. A pieniądze, które wpływały na fundusz, były w tym czasie kwotami należnymi spółdzielni.

Te zasady działają jednak w dwie strony. Jeśliby więc spółdzielnia zaciągnęła kredyt, dzięki któremu wyremontowałaby blok, a następnie powstałaby w nim wspólnota, to spółdzielnia nie ma żadnego roszczenia w stosunku do niej o przejęcie spłaty kredytu, ale jedynie do właścicieli z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.

– W obecnej ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych zabrakło przepisów dotyczących wzajemnych rozliczeń między nowo powstałą wspólnotą a spółdzielnią mieszkaniową – uważa prof. Krzysztof Pietrzykowski, wykładowca Uniwersytetu Warszawskiego specjalizujący się w prawie spółdzielczym.

Według niego do tego typu rozliczeń powinno się stosować przepisy obowiązujące w wypadku podziału spółdzielni mieszkaniowej. Taką propozycję zawiera zresztą projekt nowej ustawy spółdzielczej, znajdujący się w Sejmie.

– Spółdzielnia, gdyby chciała zachować się elegancko w stosunku do powstającej wspólnoty, to zwróciłaby jej te pieniądze – twierdzi prof. Pietrzykowski. Przyznaje, że obecnie właściciele mogą tylko pośrednio wywodzić swoje roszczenie z art. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. – Środki te są ewidencjonowane na konkretną nieruchomość, co oznacza, że ustawodawca chciał, by były one z nią związane – tłumaczy.

Niestety, spór na tym tle władny jest rozstrzygnąć jedynie sąd.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki r.krupa@rp.pl

Co powinno się wiedzieć o funduszu

-

Środki zgromadzone na funduszu remontowym spółdzielni pochodzą z:

– wpłat dokonywanych przez członków spółdzielni,

– wpłat dokonywanych przez właścicieli i posiadaczy własnościowych lokali niebędących członkami spółdzielni,

– kwot wpłaconych przez wykupujących mieszkania po 23 kwietnia 2001 r. z tytułu przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego we własnościowe lub własność.

-

Każda spółdzielnia powinna mieć opracowany regulamin zasad gospodarowania funduszem; przygotowuje go na podstawie swojego statutu.

-