Zarządca nieruchomości prowadzi tylko aktualne rozliczenia

Ustanowiony przez sąd zarządca nieruchomości nie może wytaczać spraw i żądać informacji dotyczących okresu, kiedy nim nie był

Publikacja: 03.12.2012 08:48

Marek Domagalski

Uprawnienia zarządcy ograniczają się do czasu, w którym nim był. Wynika tak z precedensowego wyroku Sądu Najwyższego (sygn. akt: II CSK 141/22).

Sąd z wielu powodów (najczęściej jest to spór między współwłaścicielami) ustanawia dla nieruchomości zarządcę. Art. 203 kodeksu cywilnego daje każdemu ze współwłaścicieli prawo wystąpienia do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu bądź krzywdzi mniejszość.

Zarządca nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności niezbędne do prowadzenia prawidłowej gospodarki, a w sprawach wynikających z zarządu może pozywać i być pozywany. Czy jednak może bronić interesów współwłaścicieli naruszonych przed objęciem tej funkcji?

Nowy pozywa starego

Kwestia ta wynikła w procesie o rozliczenie zarządu kamienicą przy ul. Jaracza w Łodzi (35 lokali mieszkalnych, trzy użytkowe i siedem garaży), którą przez wiele lat zarządzała gmina (miasto), jeden zresztą z właścicieli lokali. „Prywatni" współwłaściciele nieruchomości od dość dawna starali się przejąć zarząd, ale z powodu m.in. nieuregulowanych kwestii wieczystoksięgowych udało się im to dopiero w 2005 r., gdy sąd zarządcą ustanowił Małgorzatę M.

I to ona jako nowy zarządca pozwała poprzedniego, czyli gminę, domagając się odszkodowania za utracone korzyści w ciągu ostatnich dziesięciu lat jej zarządu (starsze roszczenia się przedawniły).

Na żądaną kwotę składały się straty wynikłe stąd, że niektóre lokale czasowo nie były wynajmowane, że mimo uwolnienia czynszów wciąż stosowano najniższe, wreszcie – że gmina nie wyegzekwowała od lokatora, który zniszczył pomieszczenie, odszkodowania. Dopiero pod koniec zarządu zaczęła uzyskiwać pewien zysk z nieruchomości.

Wyjątek we własności

Łódzki sąd okręgowy, posiłkując się ekspertyzą biegłego, zasądził od gminy 231 tys. zł, a sąd apelacyjny utrzymał wyrok. Zwalczając to rozstrzygnięcie, adwokat Marcin Stacewicz, pełnomocnik gminy, argumentował przed Sądem Najwyższym, że zarządca może się zajmować tylko sprawami bezpośrednio związanymi z prowadzoną przez niego działalnością. Nie krył, że rozstrzygnięcie ma ogromne znaczenie dla miasta, które sprawuje taki zarząd w setkach nieruchomości.

Z kolei pełnomocniczki zarządcy, mec. Anna Baranowska i Małgorzata Zagrodzka-Kuydowicz, wskazywały, że w art. 935 kodeksu postępowania cywilnego nie ma słowa o ograniczeniu czasowym kompetencji zarządcy, co więcej, wiele szkód jest ujawnianych po jakimś czasie.

SN nie podzielił tego stanowiska. – Zarządca może dochodzić roszczeń wynikłych jedynie w czasie jego zarządu – powiedziała sędzia SN Bogumiła Ustjanicz. Z roszczeniami dotyczącymi innego okresu mogą występować tylko współwłaściciele.