Wbrew właścicielowi spółdzielnia wymieni rury

Mimo protestów spółdzielnia mieszkaniowa sama podejmie decyzje związane z zarządzaniem budynkiem.

Publikacja: 28.03.2014 07:53

Właściciele mieszkań w spółdzielniach, którzy wykupili już swoje lokale, chcą często współdecydować

Właściciele mieszkań w spółdzielniach, którzy wykupili już swoje lokale, chcą często współdecydować o swojej nieruchomości, a różnie z tym bywa

Foto: Fotorzepa, Seweryn Sołtys SS Seweryn Sołtys

Sąd Najwyższy podjął w czwartek uchwałę ważną dla tysięcy spółdzielni mieszkaniowych i milionów właścicieli mieszkań.

Zgodnie z nią spółdzielnia mieszkaniowa nie musi mieć zgody wszystkich właścicieli lokali, by gospodarować budynkiem w ramach zarządu powierzonego. Chodzi o samodzielne podejmowanie czynności przekraczających zwykłych zarząd, czyli m.in. załatwianie formalności związanych z ociepleniem budynku, wymianą instalacji itp.

Gdy nie ma zgody

W wielu spółdzielniach to prawdziwy problem. Miliony osób wykupiły lokale i chcą współdecydować o swojej nieruchomości. Spółdzielnie dalej zaś administrują tymi lokalami w ramach zarządu powierzonego (art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Prowadzi to do konfliktów, gdy np. zarząd spółdzielni chce remontować budynek, a część właścicieli nie chce się zgodzić. A jasnych przepisów brakuje. Rozwiązywanie sporów może w końcu ułatwić uchwała SN.

Sąd Najwyższy zajmował się pytaniem prawnym Sądu Okręgowego w Krakowie. Trafiła do niego sprawa Spółdzielni Mieszkaniowej Zorza w Myślenicach.

– Spółdzielnia chciała wymienić instalację ciepłej wody. Właściciele jednego z mieszkań nie wpuścili robotników do środka – mówi Małgorzata Sołtys, radca prawny tej spółdzielni.

– Nigdy nie wyrażali zgody na przeprowadzenie robót remontowych – tłumaczy postępowanie swoich klientów Piotr Glądys, radca prawny.

Zorza wystąpiła do sądu rejonowego. Ten uznał, że mogła samodzielnie zdecydować o modernizacji instalacji, bo sprawuje zarząd nieruchomością na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy. Właściciele lokalu mają zatem obowiązek wpuścić do mieszkania robotników wymieniających rury.

Paraliż ?decyzyjny

Sprawa trafia do sądu okręgowego. Ten nabrał wątpliwości, bo przepisy ustawy nie mówią, co może, a czego nie może robić spółdzielnia w ramach zarządu powierzonego na podstawie art. 27 ust. 2.

Są dwie teorie. Według jednej przepis ten nie daje spółdzielni podstaw do sprawowania nieograniczonego zarządu. Przesądza o tym art. 199 kodeksu cywilnego: musi być zgoda wszystkich właścicieli w sprawach przekraczających zwykły zarząd.

Według drugiej teorii, ku której przychylił się wczoraj SN, spółdzielnia może samodzielnie podejmować czynności przekraczające zwykły zarząd. Inaczej doszłoby do paraliżu decyzyjnego. Dwa lata temu problemem tym zajmował się siedmioosobowy skład Naczelnego Sądu Administracyjnego. Jego uchwała różni się od tej wczorajszej SN.

– Może to wywołać bałagan w sądach. Administracyjne będą orzekały inaczej, a cywilne inaczej – uważa adwokat Józef Forystek. Ponieważ spór jest natury cywilistycznej, jego zdaniem prymat powinna mieć uchwała SN.

Sygnatura akt: III CZP 122/13

Opinia dla „rz"

Grzegorz ?Abramek, wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie

Uchwała powinna pomóc rozwiązać problem wielu spółdzielni mieszkaniowych. Uzyskanie zgody wszystkich właścicieli mieszkań ?w bloku liczącym setkę lokali graniczy z cudem. Zawsze bowiem znajdzie się ktoś, kto wyjechał za granicę i nie ma z nim kontaktu, albo właściciel zmarł i nie było podziału spadku. W bloku mieszka też zawsze osoba, która z założenia z nikim i z niczym się nie zgadza. Jest jeszcze jednak uchwała siódemkowa Naczelnego Sądu Administracyjnego – kompletnie odmienna od tej SN. Z tego powodu rzecznik praw obywatelskich powinien rozważyć możliwość przedstawienia tego zagadnienia prawnego całej Izbie Ogólnoadministracyjnej NSA. U podstaw uchwały siódemkowej NSA leżała bowiem sprzeczna z wykładnią SN interpretacja przepisów prawa cywilnego.

Sąd Najwyższy podjął w czwartek uchwałę ważną dla tysięcy spółdzielni mieszkaniowych i milionów właścicieli mieszkań.

Zgodnie z nią spółdzielnia mieszkaniowa nie musi mieć zgody wszystkich właścicieli lokali, by gospodarować budynkiem w ramach zarządu powierzonego. Chodzi o samodzielne podejmowanie czynności przekraczających zwykłych zarząd, czyli m.in. załatwianie formalności związanych z ociepleniem budynku, wymianą instalacji itp.

Pozostało 88% artykułu
Konsumenci
Pozew grupowy oszukanych na pompy ciepła. Sąd wydał zabezpieczenie
https://track.adform.net/adfserve/?bn=77855207;1x1inv=1;srctype=3;gdpr=${gdpr};gdpr_consent=${gdpr_consent_50};ord=[timestamp]
Sądy i trybunały
Dr Tomasz Zalasiński: W Trybunale Konstytucyjnym gorzej już nie będzie
Konsumenci
TSUE wydał ważny wyrok dla frankowiczów. To pokłosie sprawy Getin Banku
Nieruchomości
Właściciele starych budynków mogą mieć problem. Wygasają ważne przepisy
Materiał Promocyjny
Bank Pekao wchodzi w świat gamingu ze swoją planszą w Fortnite
Prawo rodzinne
Przy rozwodzie z żoną trzeba się też rozstać z częścią krów