Rzeczoznawczynie określił wartość nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, czyli metody porównywania parami, wykorzystując informacje o cenach sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, dokonywanych w ostatnim czasie na rynku lokalnym. Operat szacunkowy sporządzony przez wynajętego rzeczoznawcę majątkowego wskazał wartość nieruchomości według alternatywnego przeznaczenia wśród gruntów przyległych, określonego „metodą powierzchniową".
Starosta jako organ odwoławczy uznał, że prezydent podjął wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz w sposób wyczerpujący zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy, jako podstawę odszkodowania przyjął operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawczynie.
Sprawa trafia do sądu administracyjnego, ponieważ właściciele podnieśli zarzut powierzchownego rozpatrzenia przez organy materiału zgromadzonego w sprawie, wskazując, że w operacie rzeczoznawczynie nie uwzględniły istnienia hipoteki na wywłaszczonych działkach. Z odpisu księgi wieczystej dla nieruchomości, w skład której wchodzą szacowane działki, została ustanowiona hipoteka w kwocie 4 mln 270 tys. zł.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim przypomniał przede wszystkim, że w myśl art. 154 ust. 1 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Nie może być jednak tak, że rzeczoznawczynie nie uwzględniają pełnego stanu prawnego nieruchomości, czyli pomijają przy opracowaniu operatu istnienia hipoteki – zauważył sąd.
Ani prezydent, ani starosta nie wyjaśnili wszystkich okoliczności sprawy i nie zbadali treści księgi wieczystej w aspekcie możliwości obciążenia nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym, przyjmując bezkrytycznie zapisy operatu. A zatem ich decyzje nie mogą pozostawać w obrocie prawnym.
