Usterkę w lokalu nie zawsze musi usuwać wspólnota mieszkaniowa

Sprawa, którą zajmował się Naczelny Sąd Administracyjny (sygnatura akt: II OSK 731/13), rozpoczęła się w 2009 r. Wtedy zaczął przeciekać taras nad mieszkaniem Bożeny G., który powstał w wyniku nadbudowy budynku.

– Od tej pory nie wychodzę z urzędów i sądów – narzeka Bożena G. – Z powodu zawilgocenia mieszkania nie dało się w nim żyć, a mnie usiłowano przypisać za to winę.

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego zobowiązał Aleksandrę Z., właścicielkę tarasu, do naprawy. Jego stan wpływał bowiem nie tylko na stan lokalu poniżej, ale pośrednio także na stan całego budynku. Decyzję utrzymał w mocy mazowiecki wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego.

Aleksandra Z., właścicielka 150 m mieszkania i 12 m tarasu, zaskarżyła decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Jej zdaniem stan tarasu nie wpływa na stan całego budynku. Nie można więc posługiwać się art. 61 i 66 prawa budowlanego, które nakazują usunięcie nieprawidłowości w obiektach budowlanych, a nie w pojedynczych lokalach.

– Moja klientka nie zgadzała się ze wskazaniem jej jako adresata obowiązku. Powinna nim być wspólnota mieszkaniowa, odpowiedzialna za stan techniczny budynku – mówi adwokat Andrzej Kacprzycki, pełnomocnik Aleksandry Z.

WSA wydał już w tej sprawie trzy wyroki, ale do NSA trafiła tylko skarga kasacyjna od orzeczenia z 2012 r. WSA uznał wtedy, że zaskarżone decyzje nie naruszają prawa. Rzeczoznawca stwierdził, że taras ma nieszczelną izolację przeciwwodną, co powoduje zalewanie lokalu położonego na niższej kondygnacji, a skutki zawilgocenia odczuwają już właściciele następnego mieszkania. Zagrożone są również ściany konstrukcyjne budynku.

NSA zgodził się z tą oceną i oddalił skargę kasacyjną.

– Istotnie, art. 61 i 66 prawa budowlanego odnoszą się do obiektów budowlanych, a nie do lokali w tych obiektach. Nie wyklucza to jednak możliwości nałożenia w konkretnym wypadku obowiązku wykonania określonych robót również w lokalach w budynkach wielorodzinnych – powiedział sędzia Andrzej Jurkiewicz. – Jeżeli nieodpowiedni stan techniczny występuje w konkretnym lokalu, taki obowiązek powinien być nakładany na jego właściciela, a nie na wspólnotę mieszkaniową.

Zanim skarga kasacyjna weszła na wokandę NSA, Bożena G. sprzedała swoje mieszkanie. Od dwóch lat nie spadła tam kropla wody. W 2012 r. Aleksandra Z. naprawiła bowiem taras. W Sądzie Rejonowym w Warszawie toczy się jednak spór o to, kto zapłaci za remont.

Opinia

Rafał Dębowski, adwokat, specjalizujący się w prawie nieruchomości