Z moich obserwacji wynika, że praktycznie zawsze, gdy kupujący korzysta  z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, jest on obecny w kancelarii notarialnej podczas spisywania aktu sprzedaży. Pośrednicy twierdzą, że  dbają w ten sposób o interes klienta i czuwają nad prawidłowością przebiegu czynności notarialnej.

Takie uzasadnienie jest według mnie wysoce wątpliwe. Zadaniem notariusza jest przecież dbanie o to, żeby akty i dokumenty były sporządzane w sposób zrozumiały i przejrzysty, a dodatkowo jest on zobowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron (art. 80 prawa o notariacie). Co więcej, notariusz jest również zobowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej.

Nie ma więc większego uzasadnienia dodatkowa obecność pośrednika w obrocie nieruchomościami w kancelarii notarialnej, skoro ustawowym zadaniem notariusza jest dbanie o prawidłowy przebieg czynności notarialnej. Nie ma więc potrzeby, aby sprawdzał go jeszcze pośrednik.

Intruz w kancelarii

Po wprowadzeniu kolejnej transzy deregulacji z ustawy o gospodarce nieruchomościami usunięto większość przepisów regulujących zasady wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami. Obecnie jedynie art. 180 ust. 3 tej  ustawy przewiduje, że zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W praktyce nie ma umów, które by przewidywały, że pośrednik w obrocie nieruchomościami ma również nadzorować bezpośrednio pracę notariusza. Zapis taki byłby zresztą wprost sprzeczny z prawem o notariacie.

Co więcej, obecność pośrednika w kancelarii notarialnej w mojej ocenie oznacza wprost naruszenie obowiązujących przepisów prawa. Zgodnie bowiem z art. 18 prawa o notariacie notariusz jest obowiązany zachować w tajemnicy okoliczności sprawy, o których powziął wiadomość ze względu na wykonywane czynności notarialne.

Sąd Apelacyjny w Katowicach w postanowieniu z 26 marca 2014 r. wskazał, że pojęcie czynności notarialnej należy interpretować szeroko, dlatego notariuszowi nie wolno nikomu ujawniać m.in. treści czynności notarialnej (sygn. II AKz 70/14). Co oczywiste, obecność w kancelarii notarialnej pośrednika w obrocie nieruchomościami, a więc osoby niebędącej stroną ani uczestnikiem czynności notarialnej, stanowi naruszenie tego zakazu. Pośrednik jest dla notariusza osobą zupełnie obcą, niezwiązaną w żaden sposób z wykonywaną czynnością notarialną, chyba że występuje jako pełnomocnik jednej ze stron. Również § 23 kodeksu etyki zawodowej notariusza przewiduje, że zachowanie tajemnicy należy do jego podstawowych obowiązków etycznych  jako powiernika swoich klientów. Tajemnica ta obejmuje wszelkie informacje, jakie doszły do wiadomości notariusza w związku z dokonywaną czynnością.

Tajemnica jest ważniejsza

Powstaje problem, czy notariusz ma prawo dopuścić pośrednika do udziału w czynności notarialnej na podstawie wyraźnej zgody stron. Przepisy prawne nie przewidują takiej możliwości, więc w mojej ocenie nawet wyrażenie zgody na obecność pośrednika nie zwalnia notariusza z obowiązku dopilnowania, aby w żadnym razie nie doszło do naruszenia tajemnicy zawodowej. Dlatego też interes pośrednika w obrocie nieruchomościami, który chce się dowiedzieć np. o cenie sprzedaży nieruchomości na potrzeby obliczenia i żądania swojej prowizji, nie może przeważyć nad obowiązkiem bezwzględnego dbania o zachowanie tajemnicy zawodowej. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami nie powinni mieć zatem wstępu do kancelarii notarialnych.

Autor jest radcą prawnym w Poznaniu