Rynek mieszkań: koniec żniw, będzie kasyno

Dlaczego? - Obecny stabilny rynek zmieni się, kolejny raz dzięki ustawodawcy, w kasyno, w którym o wyniku gry będą decydować czynniki psychologiczne: nastroje nabywców, deweloperów i bankowców - prognozuje Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy Reas.

Jak było?

Z najnowszego badania firmy Reas wynika, że czwarty kwartał 2014 roku przyniósł kolejny rekord pod względem liczby mieszkań sprzedanych w sześciu największych miastach w Polsce.

- W czwartym kwartale 2014 roku liczba transakcji liczona łącznie dla sześciu rynków (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Łódź) drugi raz w minionym roku osiągnęła rekordowy poziom i wyniosła ponad 11,2 tys. mieszkań. W całym 2014 roku sprzedano na analizowanych rynkach ponad 43 tys. lokali, o prawie 20 proc. więcej, niż w rekordowych dotychczas latach 2007 i 2013, w których sprzedano po około 36 tys. mieszkań - czytamy w raporcie Reas.

Analitycy podają, że na czterech rynkach, na których oferta nie zmieniła się istotnie (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto), nie zmienił się także znacząco okres teoretycznej wyprzedaży oferty, czyli czas potrzebny na sprzedaż przy utrzymaniu obecnego tempa sprzedaży.

- Trzeba przypomnieć, że w zasadzie każda wartość bliska pięciu kwartałom sygnalizuje moment optymalnej wielkości oferty w relacji do sprzedaży. W Trójmieście okres ten wyniósł - tak jak trzy miesiące wcześniej - 3,6 kwartału, wskazuje zatem na nadwyżkę popytu nad podażą. W Warszawie i Krakowie zmalał nieznacznie - z 4,3 do 4,2, potwierdzając obecne zrównoważenie tych rynków. We Wrocławiu skrócił się nieznacznie - z 5,3 do 5,1, co świadczyłoby o zbliżaniu się tego rynku do równowagi. Podobna sytuacja ma miejsce w Poznaniu, gdzie okres wyprzedaży zmalał z poziomu 5,2 do 4,5 - wyliczają analitycy Reasa.

We wszystkich tych miastach można mówić o bezpiecznym poziomie podaży, pod warunkiem utrzymania dotychczasowego tempa sprzedaży. Jedynym miastem o wyraźnie odmiennych proporcjach oferty do sprzedaży jest Łódź, gdzie już dość wysoki w poprzednim kwartale wskaźnik 6,1 wzrósł do 6,5 kwartału. Najwyraźniej, pomimo wsparcia programem MdM, lokalny rynek ma trudność z wejściem w fazę szybszego rozwoju.

Jeśli chodzi o ceny, właściwie trwa stabilizacja. Zmiany przeciętnej ceny lokali dostępnych w ofercie w deweloperów na koniec IV kw. 2014 r., były w porównaniu z wrześniem niewielkie i mieściły się w przedziale +/-0,7 proc.

- Co ciekawe, nieduże wzrosty cen miały miejsce w trzech miastach, w których wzrosły od października 2014 r. limity cenowe w ramach programu MdM: w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. W Łodzi i Poznaniu ceny pozostały praktycznie na tym samym poziomie, zaś w Trójmieście można mówić o niedużym spadku, co mogło mieć związek z niewielkim obniżeniem dla tego miasta (od III kwartału) wskaźnika wojewody, o który oparty jest limit cen w programie MdM - czytamy w raporcie Reas.

Co zmienił MdM?

Zdaniem analityków Reasa, można dostrzec dwa mechanizmy stymulowania sprzedaży mieszkań przez program MdM. Pierwszy to wykorzystywanie przez nabywców dopłaty tam, gdzie wskaźnik był zbliżony do przeciętnej ceny na rynku. Miało to miejsce w Gdańsku, Poznaniu i Łodzi, gdzie relacja kredytów z dopłatą do liczby sprzedanych lokali sięgnęła 27 proc. Ale wpływ programu MdM na zwiększenie sprzedaży nie ograniczał się tylko do wsparcia osób korzystających z dopłat.

- W tych miastach, w których limit był niski i niewielka część oferty spełniała wymogi programu, wpływ na rynek wynikał z próby dopasowania cen do limitu, zaś o wzroście sprzedaży decydowała nie liczba kredytów udzielonych w ramach programu, lecz atrakcyjność niskich cen. Ten mechanizm działał głównie w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, gdzie liczba kredytów udzielonych w ramach programu to ok. 10-11 proc. wszystkich sprzedanych w tym roku mieszkań, ale duża była także liczba nabywców, którzy kupili mieszkania za ceny mieszczące się w limicie, choć nie skorzystali z dopłaty do kredytu. W tej grupie były także osoby kupujące lokale na cele inwestycyjne pod wynajem. Niskie stopy procentowe, stabilne ceny i czynsze, czynią wynajem bardziej opłacalnym od lokat lub innych bezpiecznych inwestycji - twierdza analitycy Reasa.

Zwracają uwagę, że podniesienie limitów cenowych w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu spowodowało powolne zmniejszanie się dysproporcji w liczbie wniosków i kwotach dopłat w ramach MdM dla poszczególnych rynków. Wciąż największymi beneficjentami spośród miast wojewódzkich są: Warszawa, gdzie trafiło ponad 56 milionów złotych i Gdańsk (prawie 33 miliony). Do tych dwóch miast w 2014 roku trafiło ponad 40 proc. środków przeznaczonych na dopłaty dla wszystkich miast wojewódzkich. Jednak na trzecie miejsce pod względem liczby wniosków wysunął się Kraków, choć pod względem kwoty dofinansowania nadal wyprzedza go Poznań. W sumie, do sześciu analizowanych miast trafiło ponad trzy czwarte wszystkich dopłat przyznanych w 2014 roku dla nabywców we wszystkich miastach wojewódzkich i ponad 43 proc. wszystkich środków na dopłaty alokowanych w ramach programu w całym kraju.

Co się wydarzy?

Prezes Kirejczyk zwraca uwagę, że branża deweloperska ma za sobą najlepszy rok w historii działalności tego sektora, ale wyjątkowo korzystny zbieg okoliczności sprzyjających doskonałej sprzedaży, już się nie powtórzy. Jego zdaniem w I kwartale 2015 roku można spodziewać się spadku liczby transakcji w porównaniu z wynikami z 2014 roku, a zwłaszcza IV kwartału.

Od II kwartału sytuacja powinna się poprawić, zwłaszcza, jeśli limity w ramach MdM będą nadal rosły w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie. Jednak tak w skali poszczególnych kwartałów, jak i w skali całego roku, wyniki roku 2014 będą trudne do powtórzenia. Z drugiej strony, bardzo dobra sprzedaż w 2014 roku doda deweloperom optymizmu i zachęci do utrzymania liczby rozpoczynanych mieszkań na dość wysokim poziomie także w 2015 roku.

- Będą jednak oni zapewne uważnie obserwować zachowania nabywców i starać się dostosować nową podaż do poziomu bieżącej sprzedaży. O ile nie wystąpią niespodziewane czynniki negatywnie wpływające na popyt, powinien to być rok o zbliżonej liczbie lokali wprowadzanych do sprzedaży i sprzedawanych, z lekką nadwyżką nowej oferty - uważa Kazimierz Kirejczyk.