Deweloper jednego z bloków w Mińsku Mazowieckim zawarł umowę z operatorem telekomunikacyjnym, na mocy której udostępnił mu nieruchomość w celu świadczenia usług telekomunikacyjnych. Operator wykonał na swój koszt przyłącze oraz zobowiązał się świadczyć usługi telekomunikacyjne przyszłym właścicielom nieruchomości na podstawie indywidualnie podpisywanych umów.

Po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej operator zwrócił się do niej o zawarcie kolejnej umowy o świadczenie usług. Wspólnota odmówiła i jednocześnie uchwaliła ryczałtową opłatę dla firmy z tytułu użytkowania części wspólnych oraz wysokość opłaty za bezumowne korzystanie z nich przez rok.

Przed sądem firma domagała się stwierdzenia nieważności uchwały i wydania przez wspólnotę kluczy do pomieszczenia, w którym znajduje się jej infrastruktura telekomunikacyjna, oraz udostępnienia klucza elektronicznego do nieruchomości i jego aktualizacji po zmianie kodu.

Sąd Okręgowy w Radomiu uwzględnił roszczenie o uchylenie spornej uchwały, podzielając zarzuty operatora o braku jakichkolwiek podstaw prawnych do żądania przez wspólnotę opłat z tytułu bezumownego korzystania z części wspólnych w nieruchomości lub z tytułu umowy dzierżawy. Takie działanie jest sprzeczne z art. 30 ustawy z 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnej oraz łączącą strony umową.

Sąd oddalił zarazem drugie żądanie firmy, stwierdzając, że nie przysługuje jej żadne prawo rzeczowe do nieruchomości wspólnoty. Niewątpliwie urządzenia znajdujące się na terenie wspólnoty należą do firmy telekomunikacyjnej, ale ten fakt nie tworzy po stronie operatora bezwzględnego prawa do korzystania z pomieszczeń należących do wspólnoty.

Dostęp do swoich urządzeń operator ma zagwarantowany choćby na podstawie przepisów wspomnianej ustawy. Chodzi o możliwość zarówno usuwania awarii, jak i przeprowadzania stałych przeglądów okresowych. I do tej pory na każde żądanie operatora wspólnota udostępniała nieruchomość oraz urządzenia telekomunikacyjne.

Sąd podkreślił, że prawo dostępu do urządzeń nie oznacza, iż firma ma posiadać klucz do tego pomieszczenia, bo znajdują się tam także inne urządzenia wspólnoty. Ze względów bezpieczeństwa dostęp do tego pomieszczenia powinien być ograniczony. To, że zarówno deweloper, jak i poprzedni zarząd wspólnoty mieszkaniowej udostępnili firmie klucze, nie oznacza, że uzyskała to prawo bezterminowo.

Wyrok utrzymał w mocy Sąd Apelacyjny w Lublinie.

sygnatura akt: sygn. I ACa 885/14