Rafał Kula, prezes NOHO Investment: Mieszkania popularne buduje się wszędzie. My chcemy być jedyni

Rynek nieruchomości ostro hamuje, wy ruszacie z nowymi inwestycjami. To ma sens?

Zgadza się, rynek nieruchomości wyhamował, dotyczy to jednak segmentu popularnego, a NOHO realizuje projekty w segmencie premium, a taki produkt jest odporny na kryzys i traktowany jako lokata i zabezpieczenie kapitału. My wprowadzamy na rynek coś nowego i wyjątkowego, z czego klient będzie dumny, dodatkowo jest to klient gotówkowy, a nie kredytowy. Nasza strategia rozwoju wynika z zapotrzebowania na apartamenty premium, których w Polsce do tej pory nie było, ale także z wielkiej pasji, a nie jedynie z pobudek finansowych.

Czy to nie jest mit, że nieruchomości premium tak świetnie się sprzedają? Na rynku warszawskim można znaleźć takie nieruchomości, które sprzedawały się długo, bardzo długo.

Znamy bardzo dobrze rynek, robiliśmy wiele analiz i wiedzieliśmy, że rynek nieruchomości premium to nisza, a popyt na tego typu produkt wzrasta z roku na rok. Jak podaje firma doradcza z branży nieruchomości Jones Lang LaSalle Incorporated, w 2021 r. w skali polskiego rynku stanowiły one zaledwie 1 proc. całej podaży na rynku pierwotnym.

Myślę, że mogę sobie tu pozwolić na stwierdzenie, że w Warszawie nie ma prawdziwego projektu premium. Nasza definicja premium odbiega od tego, co do tej pory było oferowane zamożnym klientom. Obecnie w stolicy są może dwa–trzy projekty z wysokiej półki cenowej, w dobrej lokalizacji, z co najwyżej poprawną architekturą i wykończeniem. Ich powolna sprzedaż to dowód na to, że nie znalazły uznania wśród klienta docelowego, który jest świadomy i wymagający. Gdyby to było prawdziwe premium, to na pewno by się sprzedało bardzo szybko, co widzimy po swoich projektach w innym miastach w Polsce.

Co to znaczy prawdziwe premium?

Nasza definicja „premium” to nie tylko wyjątkowa i jednocześnie ponadczasowa architektura czy najlepsza lokalizacja w sercu danego miasta. To jest kluczowe, ale to nie wszystko. Premium to zapewnienie, że od przekroczenia progu naszej inwestycji klient poczuje się jak u siebie w domu – powitany przez portiera, w pełni komfortowo, świadomy, że otacza go wyjątkowe piękno: od jakości designu, detali części wspólnych, ich wykończenia i funkcjonalności, przez życie w bogatym otoczeniu zieleni, jak i doznania sensoryczne. Dbamy o każdy szczegół, projektujemy części komercyjne w każdym projekcie tak, aby spełniły potrzeby nabywcy – od selektywnie dobranych sklepów, przez restauracje i usługi.

Ale dlaczego ten zamożny klient miałby wybrać akurat was, a nie inne atrakcyjne lokalizacje, w tym za granicą?

Bo nasza oferta jest znacznie bardziej atrakcyjna. Jak wspomniałem, lokalizacja to jedno, ale poziom i jakość inwestycji – drugie. Nie zatrudniamy, tak jak to jest praktykowane w znacznej większości projektów „premium”, jednego architekta do całości projektu. Mamy zasadę, że naszymi inwestycjami zajmują się trzy wyspecjalizowane w swoim obszarze biura projektowe: projektant budynku, wnętrz i otoczenia (zagospodarowanie terenu). Każdy apartamentowiec ma reprezentacyjne, dwupiętrowe lobby z portierem. Jest też osobne pomieszczenie na paczki przywożone przez kurierów, chłodnia na katering, specjalne pomieszczenie na skrzynki z listami i nawet niszczarka do dokumentów. W każdym naszym budynku są części wspólne tylko do użytku mieszkańców: pokój klubowy, miejsce do coworkingu, pokój gier i w pełni wyposażona sala kinowa czy strefa zabaw dla dzieci. Mamy nawet myjnie dla psów w garażu. No i sztuka. Współpracujemy z cenionym rzeźbiarzem, profesorem Akademii Sztuk Pięknych w Krakowie Pawłem Orłowskim, który do każdej naszej inwestycji zaprojektował unikatową rzeźbę.

Realizujecie w tej chwili dwie inwestycje w Krakowie, jedną w Katowicach. Czy to drugie miasto jest dobrym rynkiem dla inwestycji premium?

Katowice to miasto, które bardzo dynamicznie się rozwija, a nie ma tam produktu premium. Mając na uwadze fakt, że na Śląsku mieszka najwięcej zamożnych ludzi w Polsce, to Katowice były dla nas oczywistym wyborem. Potwierdzają to także nasze wyniki sprzedaży – w naszej katowickiej inwestycji doszła do poziomu 40 proc., a do końca realizacji projektu pozostało przeszło 12 miesięcy.

A nasza ogólna sprzedaż przekracza założenia miesięczne o ponad 30 proc. Mamy dokładne statystyki: 91 proc. klientów, którzy przychodzą do naszego biura sprzedaży i zapoznają się z inwestycją, decydują się na jej kupno.

Za jaką cenę?

Zapewniamy najwyższy możliwy standard na rynku w cenach nie wyższych niż 10 proc. od konkurencji. W Katowicach są to ceny od 13 tys. zł w górę za metr, w Krakowie od 15–16 tys. do 18 tys. w pierwszej inwestycji (Młyny Mogilska), a w drugiej – Dolnych Młynów – to ceny od 32 tys. zł za metr.

Tylko pytanie, co dalej. Portier i te wszystkie udogodnienia kosztują. Klienci nie zostaną porażeni wysokością czynszu?

Szanujemy pieniądze naszych klientów i dbamy o nie. O nieznacznie wyższym czynszu zadecyduje jedynie koszt sprzątania części wspólnych. Ogrzewanie i energia będą dostarczane ze źródeł odnawialnych fotowoltaiki i pomp ciepła. Aby utrzymać standard, na którym nam zależy, wspólnoty będą zarządzane przez naszą spółkę zarządzającą.

Planujecie inwestycje we Wrocławiu, na miejscu domu handlowego SolPol. Co zrobicie z tym SolPolem?

W miejscu, gdzie niegdyś stał budynek SolPolu, zrealizujemy nowy projekt premium w duchu mixed-used – integrujący funkcję mieszkalną i usługową. Szanujemy tę wyjątkową lokalizację i jej historię, dlatego architektonicznie upewniamy się, że nasza inwestycja wpasuje się w tkankę miejską.

Wchodzicie również na rynek warszawski. Jak to będzie wyglądało?

Równie atrakcyjnie jak inne nasze projekty. Przystępujemy do prac koncepcyjnych i projektowych.

Lokalizacja?

W najprężniej rozwijającym się rejonie Warszawy, który wkrótce będzie najbardziej pożądanym, czyli bliska Wola. Więcej szczegółów jeszcze nie mogą zdradzić.

Skąd macie finansowanie na te projekty?

Tak jak wszyscy deweloperzy – z kredytów bankowych. Mamy jednak teraz czasy, kiedy banki patrzą w inny, ostrzejszy sposób na inwestycje mieszkaniowe. My jednak nie mamy z tym problemu, analitycy bankowi wiedzą, że wyjątkowe projekty, w szczególności projekty premium, zawsze się sprzedadzą i obarczone są znacznie mniejszym ryzykiem niż produkt popularny. Z finansowaniem do tej pory nigdy nie mieliśmy problemu, mamy również środki własne.

Czyli uważacie, że wasze projekty są pozbawione ryzyka?

W biznesie nigdy nie można być niczego pewnym w 100 proc. Jest to jednak ryzyko najniższe z możliwych w segmencie inwestycji mieszkaniowych premium.

Nie łatwiej byłoby budować mieszkania popularne?