Zasady sprzedaży mieszkań gminnych

[srodtytul]Krok pierwszy: gmina zawiadamia pisemnie najemcę, że może wykupić mieszkanie.[/srodtytul]

Lokator odpowiada gminie na piśmie, czy jest zainteresowany jej ofertą. Najczęściej gminy podają w swoim zawiadomieniu, ile czasu mamy na taką odpowiedź. Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi, że jest to minimum 21 dni. Nie jest to jednak reguła – niektóre gminy przewidują dłuższy okres. Ale upływ czasu działa na niekorzyść lokatora – im dłużej się zastanawia, tym więcej może zapłacić za wykup. Ceny mieszkań mogą się zmieniać z miesiąca na miesiąc.

[srodtytul]Krok drugi: najemca dostarcza dokumenty[/srodtytul]

Do takich dokumentów należą:

- umowa najmu,

- ksero dowodu osobistego,

- zaświadczenie o zameldowaniu,

- skrócony akt małżeństwa lub akt zgonu (jeżeli o wykup występują dzieci zmarłego lub wdowa).

Dokumenty dostarcza się do wydziału w gminie, który zajmuje się gospodarką lokalową.

[srodtytul]Krok trzeci: gmina sprawdza, czy najemca na bieżąco płaci czynsz[/srodtytul]

Jeżeli najemca jest zainteresowany wykupem i nie ma długów, gmina musi przygotować nieruchomość do sprzedaży.

[srodtytul]Krok czwarty: inwentaryzacja, wycena i inne formalności[/srodtytul]

Gmina sprawdza stan prawny nieruchomości – może się bowiem okazać, że np. grunt, na którym stoi budynek, jest obciążony roszczeniami jego poprzednich właścicieli. Wtedy na wykup nie ma co liczyć. Takie przypadki są częste w Warszawie.

[b]Uwaga![/b] Nie zawsze muszą to być roszczenia spadkobierców. Często stanowią one przedmiot obrotu i zdarza się, że wnioski o zwrot nieruchomości składają osoby obce byłym właścicielom, które odkupiły od nich roszczenia.

Nie można też sprzedać nieruchomości, jeżeli toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub gminę.

[b]Uwaga![/b] Sprzedaż lokali musi być także poprzedzona właściwym przygotowaniem geodezyjnym działki pod budynkiem. Jest to ważne, ponieważ najemca kupując lokal, nabywa również stosowny udział w nieruchomości wspólnej, w tym także w gruncie.

Jeżeli stan prawny nieruchomości nie budzi zastrzeżeń, gmina przeprowadza na swój koszt inwentaryzację w budynku. Zwykle trwa ona kilka miesięcy. W jej trakcie ustala się m.in., jaki udział w nieruchomości wspólnej będzie przypadał na poszczególne lokale.

Następnie do lokalu przychodzi rzeczoznawca majątkowy i szacuje jego wartość. Na tej podstawie ustala się cenę mieszkania a następnie wysokość bonifikaty. Za wycenę płaci najemca.

– Gminy pobierają zaliczkę, którą potem potrącają przy zapłacie za mieszkanie – mówi Piotr Stankiewicz. – Wynosi ona średnio 200 – 300 zł. Gmina informuje najemcę o warunkach wykupu, następnie przedstawiciel gminy spotyka się z najemcą i podpisują protokół uzgodnień. Przypomina on umowę przedwstępną, ale nią nie jest. Nie jest to pomysł warszawski – wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami.

[srodtytul]Krok piąty: zawarcie umowy sprzedaży i opłaty[/srodtytul]

Przedstawiciel gminy spotyka się z najemcą przed notariuszem. Koszty sporządzenia aktu notarialnego zależą od wartości nieruchomości. Płaci je nabywający mieszkanie.

[b]Uwaga![/b] Wynagrodzenie notariusza zależy od wartości nieruchomości. Taksę notarialną zawiera rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. (DzU z 2004 r. nr 148, poz. 1564, z późń. zm.). Podaje ono, ile może wynieść maksymalne wynagrodzenie notariusza. Od 27 października br. zmieniła się wysokość taksy notarialnej na skutek nowelizacji tego rozporządzenia, (DzU z 2007 r. nr 187, poz. 1336).

[srodtytul]I tak:[/srodtytul]

- gdy wartość mieszkania mieści się w przedziale 10 000 – 30 000 zł płaci się 310 zł plus 2 proc. nadwyżki powyżej 10 000 zł,

- od 30 000 do 60 000 zł – 710 zł plus 1 proc. nadwyżki powyżej 30 000 zł,

- od 60 000 do 100 000 zł – 1010 zł plus dodatkowo 0,4 nadwyżki ponad 60 000 zł,

- od 1 000 000 do 2 000 000 zł – 4 770 zł plus dodatkowo 0,2 proc. powyżej 1 000 000.