Żądaj licencji i uważnie czytaj umowę

Najlepszą metodą, starą jak świat, jest rekomendacja znajomych, którzy korzystali z pomocy pośrednika. Jeżeli jednak nikt nie zna osoby godnej polecenia, to można ją znaleźć samemu. Na rynku działa przeszło 7000 agencji, jest więc w czym wybierać.

Poszukiwania zacznij od prostego pytania o licencję zawodową.

Biuro pośrednictwa powinno zatrudniać osoby posiadające licencję zawodową. Jeżeli firma należy do przedsiębiorcy, który nie posiada licencji, to musi przyjąć do pracy licencjonowanego pośrednika, który będzie nadzorował czynności pośrednictwa, wykonywane również przez agentów nieposiadających licencji, biorąc pełną odpowiedzialność zawodową za czynności wykonywane przez swych kolegów.

Numer licencji oraz imię i nazwisko pośrednika odpowiedzialnego muszą być wpisane do umowy pośrednictwa.

Możesz również wpisać nazwisko pośrednika na stronie internetowej [link=http://www.pfrn.pl]www.pfrn.pl[/link]. Za jej pomocą znajdziesz wykaz wszystkich licencjonowanych pośredników.

Jest to ważne. Na rynku istnieje wiele biur, które prowadzą osoby nieposiadające uprawnień zawodowych i niezatrudniające licencjonowanych pośredników. Działają nielegalnie. Nie masz żadnej gwarancji, że są uczciwi i nie przysporzą ci kłopotów. Jesienią zeszłego roku Inspekcja Handlowa skontrolowała 68 agencji, pięć z nich nie zatrudniało osób z uprawnieniami zawodowymi.

Co daje taka licencja? Przede wszystkim dużą większą gwarancję, że mieszkanie pomaga nam znaleźć profesjonalista, który ma wiedzę i praktykę. Aby uzyskać licencję, trzeba bowiem spełnić wiele warunków, które określa ustawa o gospodarce nieruchomościami, m.in. dotyczących wykształcenia, praktyki. O wiele łatwiej też nieuczciwego licencjonowanego pośrednika pociągnąć do odpowiedzialności.

[b]Pamiętaj! Nie wierz zapewnieniom, że chociaż pośrednik nie ma licencji, ale biuro, w którym pracuje, jest licencjonowane.[/b]

Licencję zawodową może mieć tylko osoba fizyczna, będąca pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Ten tytuł podlega ochronie prawnej i może go używać wyłącznie osoba posiadająca uprawnienia zawodowe.

Pośrednik musi posiadać aktualne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej (OC). Informację o OC pod rygorem nieważności musi zawierać umowa pośrednictwa. Jest to ważne. Bowiem w razie, gdy nie wywiąże się z umowy albo wyrządzi szkodę, łatwiej wywalczyć odszkodowanie w sądzie cywilnym.

Na pośrednika, który nie wywiązuje się z umowy, można się poskarżyć do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Działa ona przy ministrze infrastruktury. To rodzaj sądu dyscyplinarnego. Najsurowsza kara, jaką może wymierzyć, to pozbawienie licencji zawodowej; inne to nagana, zawieszenie uprawnień zawodowych.

Warto także zapytać, czy pośrednik należy do stowarzyszenia zawodowego. Gwarantuje ono, że pośrednik będzie przestrzegać określonego standardu usług. Można do niego złożyć skargę. Przy każdym stowarzyszeniu działa komisja etyki. Przynależność do stowarzyszenia nie jest obowiązkowa.

Umowę pośrednictwa, tak jak każdą inną, trzeba uważnie i spokojnie przeczytać. Zdarza się, iż pośrednik daje nam do podpisania umowę tuż przed wejściem do mieszkania, które chcemy obejrzeć. Takich sytuacji trzeba się wystrzegać, ponieważ słono może to nas kosztować.

Umowa pośrednictwa jest umową tzw. starannego działania, a nie rezultatu. Mówiąc prościej, pośrednik zobowiązuje się, że np. pomoże znaleźć nam mieszkanie, ale nie twierdzi, że je znajdzie. Jeżeli jednak nie będzie się do tego specjalnie przykładał, np. pokaże tylko jedną czy dwie oferty, a potem już ani razu nie zadzwoni, oznacza to, że nie wywiązał się z umowy i wtedy można się skarżyć.

Każda umowa pośrednictwa musi zawierać pięć elementów, inaczej narusza prawo, a konkretnie ustawę o gospodarce nieruchomościami. Są to:

- określenie stron (niezbędne są dane osobowe i adresy pośrednika-przedsiębiorcy i klienta zamawiającego usługę),

- sprecyzowanie przedmiotu umowy (musi określać, czego oczekuje się od pośrednika, np. ma pomóc kupić lokal),

- dane osobowe licencjonowanego pośrednika odpowiedzialnego za jej realizację,- numer licencji ww. pośrednika,

- oświadczenie pośrednika, że jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej,

- określenie, za jakie czynności będzie obowiązywało wynagrodzenie, oraz ustalenie sposobu obliczania wynagrodzenia.

Pozostałą treść umowy pośrednictwa można już kształtować dowolnie, często precyzuje się w niej moment wypłaty wynagrodzenia pośrednika, np. że będzie to data zawarcia umowy sprzedaży.

Umowę pośrednictwa ma prawo podpisać z kupującym lub sprzedającym przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Bardzo często też umowę zawiera się z jego pracownikiem. Prawo na to pozwala, ale trzeba zwrócić uwagę, czy ma on pisemne pełnomocnictwo do zawierania takich umów. Umowa pośrednictwa musi wskazywać pośrednika (konkretnie podawać jego imię i nazwisko oraz numer licencji zawodowej), który odpowiada za jej realizację.

Najpopularniejszy rodzaj umowy pośrednictwa to tzw. umowa otwarta. Kupujący zawiera ją z wieloma biurami na czas nieokreślony (tj. do czasu znalezienia mieszkania). Termin wypowiedzenia wynosi od miesiąca do dwóch.

W wypadku takiej umowy pośrednik reprezentuje obie strony transakcji. Bardzo trudno jest to pogodzić. Kupujący chce nabyć lokal jak najtaniej, a sprzedający zbyć go jak najdrożej.

Najczęściej prowizja pośrednika zależy od ceny mieszkania. To jest korzystne dla sprzedającego lokal, ale już nie dla kupującego. Jest to niewątpliwie wada tego typu umów.

[b]Warto się zastanowić, czy nie lepiej jest wynagrodzenie pośrednika ustalić ryczałtowo, tj. umowa podaje konkretną kwotę, niezależną od ceny mieszkania.[/b]

Warto też spytać agenta, czy korzysta z systemu MLS ([link=http://www.mls.org.pl]www.mls.org.pl[/link]). Jest to internetowy system wymiany ofert między pośrednikami. Pośrednik wrzuca tam twoją ofertę (np. że chcesz sprzedać mieszkanie), a inni agenci szukają dla ciebie kontrahenta. Do tego system można wprowadzać tylko umowy na wyłączność.

Decydując się na umowę na wyłączność, wiążesz się z jednym tylko pośrednikiem. Oznacza to, że nie wolno ci korzystać z usług innego agenta. Taką umowę zawiera się na określony czas, najczęściej na rok. W takiej sytuacji pośrednik bardzo stara się sprostać twoim oczekiwaniom, szczególnie że jest zobowiązany udostępnić ofertę wszystkim pośrednikom, z którymi współpracuje. Podpisujesz umowę z jedną firmą, a informacja o nieruchomości jest przekazywana dziesiątkom biur. Ale jest haczyk. Jeśli mieszkanie sprzeda się samemu, bez udziału takiego pośrednika, to i tak trzeba mu zapłacić.

Warto wiedzieć, że jednym z rodzajów umowy na wyłączność jest tzw. umowa bezpośrednia. W jej wypadku prowizję płaci tylko sprzedający. Wynosi ona ok. 6 proc. wartości lokalu.

Są dwie zasady ustalania wynagrodzenia pośrednika. Może to być procent od ceny lokalu, czyli prowizja, albo kwota wymieniona w umowie (tzw. forma ryczałtowa). Pierwsza forma jest bardziej popularna, najczęściej pobiera się ok. 6 proc. od wartości transakcji. Zazwyczaj płacą ją po połowie kupujący i sprzedający.

Nie ma tu jednak reguły, wysokość prowizji zależy bowiem od woli stron. Przepisy nie narzucają żadnych zasad.

[b]Pamiętaj! Podpisanie umowy nie powinno nic kosztować. Unikaj pośredników, którzy już w momencie przyjścia do biura żądają pieniędzy.[/b]